Hypothek: 5 Rechnungsbeispiele

Um sich einen Überblick darüber zu verschaffen, wie hoch die Kosten für die Hypothek sein werden oder welche Eigenmittel eingebracht werden müssen, können die folgenden Rechenbeispiele herangezogen werden. Sie sind freilich im Einzelfall durch andere Zahlen zu ersetzen, geben aber einen Einblick darüber, wie die Bank bei der Berechnung vorgeht.

Rechtsschutz-Bestimmungen

 

Das nötige Jahreseinkommen berechnen

Das folgende Rechenbeispiel wird zeigen, dass Sie für eine Liegenschaft, die eine Million Schweizer Franken kosten soll und für deren Kauf Sie 200´000 Franken Eigenkapital aufbringen können, ein Jahreseinkommen von 180´000 Franken netto benötigen. Hintergrund ist, dass die Wohnkosten 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen dürfen.

Kaufpreis: 1´000´000 Franken
Eigenkapital: 200´000 Franken
Kapital über Hypothek: 800´000 Franken

Teilung in 
1. Hypothek: 520´000 Franken
2. Hypothek: 280´000 Franken

Zinsen 1. Hypothek (4,5 %): 23´400 Franken
Zinsen 2. Hypothek (5,5 %): 15´400 Franken
Amortisation 2. Hypothek in 20 Jahren: 14´000 Franken

Nebenkosten: 10´000 Franken
Laufende Kosten: 62´800 Franken 

Heraus kommt dabei, dass der Hypothekennehmer ein Einkommen von rund 180´000 Franken im Jahr benötigt ((62´800 x 100)/35).

Um die Tragbarkeit zu berechnen, werden die kalkulatorischen Zinsen, die Unterhalts- und Nebenkosten sowie die Amortisation addiert. Die Summe teilt man dann durch das jährliche Nettoeinkommen. Daraus ergibt sich der Wert, mit dem das Jahreseinkommen belastet wird. Dieser Wert darf 33 Prozent nicht überschreiten! Hierzu ein Rechenbeispiel:

Verkehrswert der Immobilie: 750´000 Franken
Eigenkapital: 150´000 Franken
Fremdkapital: 600´000 Franken
Einkommen pro Jahr: 142´000 Franken

Zinsen für die 1. Hypothek (5 %): 500´000 x 5 % = 25´000 Franken
Zinsen für die 2. Hypothek (6 %): 100´000 x 6 % = 6´000 Franken
Gesamtzinsen: 31´000 Franken

Amortisation in 15 Jahren: 100´000/15 = 6´667 Franken

Unterhalts- und Nebenkosten (1 % vom Verkehrswert): 7´500 Franken
Jährliche Gesamtkosten: 45´167

Tragbarkeit: 45´167 / 142000 = 31,81 Prozent

Fazit: Die Tragbarkeit der Hypothek ist geringer als 33 Prozent und damit sicher gegeben.

Um für das vorgenannte Beispiel die Unterhalts- und Nebenkosten zu berechnen, gibt es eine einfache Faustregel: Die Banken setzen dafür ein Prozent vom Verkehrswert der Immobilie an. Dieser Betrag muss jährlich für die Liegenschaft reserviert werden. Dieser Wert von einem Prozent setzt sich aus 0,4 % für den Unterhalt und 0,6 % für die Nebenkosten zusammen. Berechnet wird dies wie folgt:

Verkehrswert der Immobilie: 1´200´000 Franken 
Unterhaltskosten: 4´800 Franken
Nebenkosten: 7´200 Franken
Gesamtkosten pro Jahr: 12´000 Franken

Grundsätzlich brauchen Sie zur Berechnung der Hypothek den Kaufpreis der Liegenschaft, Ihr Eigenkapital sowie das benötigte Kapital von der Bank oder von einer Versicherung. Daraus lässt sich die Hypothek in wenigen Schritten berechnen.

Etwaige Feinheiten bei der Berechnung wird die Bank bei ihrem detaillierten Angebot einfliessen lassen. Aus den Werten zu den jährlichen Kosten und dem Haushaltseinkommen lassen sich die mögliche Belehnung sowie die Tragbarkeit der Hypothek berechnen. Ein weiteres Rechenbeispiel:

Kaufpreis der Immobilie: 600´000 Franken
Jährliches Bruttoeinkommen: 120´000 Franken
Eigenmittel: 120´000 Franken

Nötige Hypothek: 480´000 Franken
Belehnung: 80 Prozent
Tragbarkeit: 29 Prozent

Unterhalts- und Nebenkosten: 6´000 Franken pro Jahr (500 Franken monatlich)
Richtzins: 1,12 %
Zinskosten: 448 Franken monatlich
Amortisation: 444 Franken monatlich

Kosten pro Monat: 1´392 Franken

Wer sich die Frage stellt, ob das Mieten oder Kaufen die bessere Variante ist, sollte auch dazu eine Berechnung anstellen:

Kaufpreis der Immobilie: 600´000 Franken
Eigenmittel: 120´000 Franken
Hypothekarzins: 1,21 Prozent
Nebenkosten: 6´000 Franken pro Jahr

Miete zum Vergleich: 600 Franken im Monat
Betrachtungsdauer: 10 Jahre

In dem Fall ist das Mieten deutlich günstiger, hier lassen sich auf einen Betrachtungszeitraum von 10 Jahren mehr als 91´000 Franken einsparen. In beiden Fällen werden die vorhandenen Eigenmittel verrechnet. Das Problem ist dabei aber, dass nach den zehn Jahren das Mietobjekt nicht in das eigene Vermögen übergegangen ist.

Wer eine Hypothek abbezahlt, erwirbt damit langfristig Eigentum, das auch als Altersvorsorge genutzt werden kann. Es kann wieder veräussert werden und stellt allgemein einen Gewinn dar. Wird aber nur zur Miete gewohnt, bekommt der Vermieter das Geld und kann dieses investieren. Nach dem Auszug aus der Mietwohnung ist kein Eigentum vorhanden, es gibt keinerlei Mehrwert. Günstige Offerten finden Sie mit unserem Hypothekenvergleich.

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