Zahtjevi za buduće vlasnike nekretnina
Očito je da svatko tko želi sagraditi kuću ili kupiti etažni stan treba novac. Uz to, mora biti raspoloživ dovoljan kapital, pri čemu se može pretpostaviti oko 20 posto nabavne cijene. Upravo u tome leži prvi problem, jer procjena banke ne mora odgovarati nabavnoj cijeni imovine. To znači: potražnja za nekretninama je velika, a kamata niska. Cijena je u posljednje vrijeme enormno porasla, a mnogi prodavači žele prodati svoje zgrade po pretjeranim cijenama. Banka, međutim, stvar vidi dugoročno i željela bi osigurati hipotekarni zajam na dulje vrijeme. Procijenit će predmet odvojeno i ponekad dođe do različitih vrijednosti od prodavatelja. Nastale razlike između nabavne cijene i utvrđene zajmodavne vrijednosti banke moraju se osigurati vlastitim sredstvima kupca. Međutim, one se često ne uzimaju u obzir pri planiranju.
Primjer: Imovina košta 800.000 CHF, a dostupan je kapital od 200.000 CHF. Da bi se izračunala pristupačnost nekretnine, nabavna cijena, kapital i prihod igraju važnu ulogu. Pristupačnost se izračunava pomoću imputiranih kamatnih stopa koje su znatno veće od normalne hipotekarne stope. Smještene su na oko pet posto, iako se pojedine banke po tom pitanju malo razlikuju. Razlog ove visoke vrijednosti vrlo je jednostavan: ako kamatne stope ponovno porastu, financiranje je i dalje osigurano, jer je od početka izračunato na temelju nepovoljnije kamatne stope. Banka sada financira najviše 80 posto kupoprodajne cijene, a iznos dijeli između dvije hipoteke. Prva iznosi više od 66 posto ukupnog broja, druga maksimalno 14 posto. Druga hipoteka mora se otplatiti u roku od 15 godina, pri čemu je prikazan najnoviji datum ulaska u dob za umirovljenje.
Uz to, moraju se uključiti i pomoćni troškovi i troškovi nastali zbog održavanja imovine. Banka će preuzeti oko jedan posto kupoprodajne cijene.
Sada se pretpostavlja da mjesečni teret kamata, amortizacije i pomoćnih troškova ne bi trebao prelaziti trećinu bruto dohotka zajmoprimca. U gornjem primjeru to bi trebalo zarađivati oko 10.700 franaka mjesečno da bi se moglo izvršiti sva plaćanja ako se izračuna imputirana kamatna stopa od pet posto. To pokazuje da je pogreška mnogih voljnih zajmoprimaca podcjenjivanje mjesečnog tereta. Zahtjevi za zajmoprimcima su visoki!
Izbjegavajte tipične pogreške
Za neke ljude kuća ili stan su samo način života. Takvo je imanje obično povezano s osjećajima i nemali broj ljudi se doslovno zaljubi u kuću koju tada apsolutno mora kupiti. Ali jedna od najgorih pogrešaka je prepustiti se toj zaljubljenosti i kupiti kuću koju si ne možete priuštiti. Prijetnja prezaduženosti brzo ubija ljubav!
Druga pogreška je ne donošenje odredbi. Hipoteka se podiže na vrlo dugo vremensko razdoblje i gotovo je sigurno da će kamate u jednom trenutku porasti. Svatko tko je primio zajam trebao bi uvijek osigurati redovite odredbe kako bi uspio apsorbirati svako povećanje kamatnih stopa. Tako možete mirnije gledati u budućnost!
Da bi se dobio potreban kapital, često se čini još jedna pogreška: novac se povlači iz mirovinskog fonda, što posljedično nudi manje performanse. Nije zapravo problem, ali prije ili kasnije mora biti moguće zatvoriti nastale praznine. Inače, novac bi se sada uložio u kuću iz snova, ali novac bi nedostajao kasnije kada povučete mirovinu. A onda je možda prodaja vašeg doma ugrožena jer je jednostavno postala nepristupačna.
Zaključak: Najveće pogreške su u financiranju
Najgore pogreške koje graditelj ili kupac mogu napraviti jesu planiranje financiranja. Obično se tome pristupa preusko, tako da stvarno potreban kapital nije dostupan. Ili kreditno opterećenje od najviše jedne trećine bruto dohotka ne odgovara, potrebno je više novca za hipoteku. To zauzvrat dovodi do frustracije i, u najgorem slučaju, do insolventnosti za sve ostale obveze plaćanja.
