Nije važno samo mjesto
Svatko tko ima bilo kakve veze s nekretninama zna kako se kaže: Sve što je važno je mjesto! Ali to nije u potpunosti točno, jer osim mjesta, postoje i brojni drugi aspekti koje treba uzeti u obzir prilikom odabira prave investicijske nekretnine.
Samo ako sve stvarno odgovara, može se postići željeni učinak kod imovine, koja bi se obično trebala sastojati od povećane dobiti. U skladu s tim, ove su točke važne:
-
- mjesto
Pristup javnom prijevozu i općoj infrastrukturi su presudni. Kakav je posjed u odnosu na škole i vrtiće, liječničke ordinacije i administrativne sadržaje? Imovina u zemlji također može biti profitabilna, ali treba imati vrlo dobre veze s najvažnijim infrastrukturnim objektima.
- građevinarstvo
Struktura zgrade i godina gradnje su presudni. Starije zgrade često su u lošem stanju i često zahtijevaju skupu obnovu. Novogradnje su obično skuplje, ali u sljedećih 20 do 25 godina neće biti radova na obnovi. Ni ovdje se ne mogu u potpunosti isključiti mogući popravci zgrade, ali oni su manje vjerojatni.
- Struktura stanara
Ako je ciljana nekretnina zgrada koja je unajmljena, nužno je pogledati stanare. Koliko se često mijenjaju i kakvo je njihovo ponašanje pri plaćanju? Postoje li primjetna slobodna mjesta ili stanovi u koje se redovito useljava? Ako pažljivo pogledate stanarske ugovore prije kupnje nekretnine, možete si uštedjeti puno problema.
- cijena
Nabavna cijena zasigurno je jedan od najvažnijih kriterija, ali uvijek je treba razmatrati zajedno s ostalim aspektima. Nekretnina koja ima izvrsno mjesto i strukturu, kao i cjeloviti najam uz pouzdane stanare, uvijek će biti skuplja od objekta koji je potpuno suprotna. Na navodne cjenke uvijek treba gledati s oprezom!
Točno izračunajte povrat imovine
Da bi se mogao utvrditi povrat imovine, prvo se mora izvršiti procjena. Obično se radi o tržišnoj vrijednosti koju izračunavaju stručnjaci za nekretnine. Realna vrijednost i vrijednost dohotka dvije su vrijednosti koje imaju značajan utjecaj na tržišnu vrijednost. Stvarna vrijednost je trenutna vrijednost zgrade u vezi s vrijednošću zemljišta. Vrijednost zarade, s druge strane, odražava vrijednost dugoročnog najma nekretnine.
Da bi se procijenila vrijednost zarade, neto prihod od najma mora se usporediti sa stopom kapitalizacije. Potonje se izražava kao postotak nastalih troškova. Laici mogu pomoć u tim izračunima dobiti od savjetnika za nekretnine ili financijskog savjetnika, čije bi usluge svakako trebali koristiti prije kupnje.
Da bi se izračunao povrat na investicijsku nekretninu, očekivana dobit dijeli se s ukupnim kapitalom koji se mora upotrijebiti. Primjer:
Vrijednost investicije imovine je 3 milijuna švicarskih franaka. Bruto prihod od najma iznosi 300.000 CHF, bruto prinos bio bi 10 posto.
No, informativniji je neto povrat, gdje se nastali troškovi moraju odbiti od prihoda od najma. Ako gore navedena imovina kao primjer uzrokuje troškove od 80 000 franaka godišnje, oni se moraju odbiti od 300 000 franaka. To rezultira neto prinosom od 7,3 posto.
Zaključak: Ne kupujte nekretninu kao investicijsku nekretninu bez stručnjaka
Svakako i laik može imati sreće i zaraditi na imovini kupljenoj slijepo i neslućeno. Međutim, ako želite tome pristupiti profesionalno i ne riskirati financijski gubitak, svakako biste se trebali osloniti na profesionalca. Vrijednost investicijske nekretnine mora se izračunati kao i mogući povrat, na što opet utječu svi čimbenici troškova.
