Gelecekteki mülk sahipleri için gereksinimler
Açıkçası, bir ev inşa etmek veya bir kat mülkiyeti satın almak isteyen herkesin paraya ihtiyacı vardır. Buna ek olarak, satın alma fiyatının yaklaşık yüzde 20'sinin varsayılabileceği yeterli öz sermaye mevcut olmalıdır. Bu tam olarak ilk sorunun yattığı yerdir, çünkü bankanın değerlemesi mülkün satın alma fiyatına karşılık gelmek zorunda değildir. Bunun anlamı gayrimenkule olan talep yüksek, faiz seviyesi düşük. Birçok satıcının binalarını fahiş fiyatlardan satmak istemesiyle birlikte fiyatlar son zamanlarda muazzam bir şekilde arttı. Ancak banka, konuyu uzun vadede görüyor ve uzun süre konut kredisi teminat altına almak istiyor. Nesneyi ayrı ayrı değerlendirecek ve bazen satıcıdan farklı değerlere ulaşacaktır. Satın alma fiyatı ile bankanın belirlenen borç verme değeri arasında ortaya çıkan farklar, alıcının kendi fonlarıyla güvence altına alınmalıdır. Ancak bunlar genellikle planlamada dikkate alınmaz.
Bir örnek: Mülkiyet 800.000 CHF'ye mal olacak ve 200.000 CHF öz sermaye mevcuttur. Mülkün satın alınabilirliğini hesaplamak için satın alma fiyatı, öz sermaye ve gelir önemli bir rol oynar. Karşılanabilirlik, normal ipotek oranından önemli ölçüde yüksek olan emsal faiz oranları kullanılarak hesaplanır. Bireysel bankalar bu noktada biraz farklılık gösterse de, bunlar yüzde beş civarındadır. Bu yüksek değerin nedeni çok basittir: Eğer faiz oranları tekrar yükselirse, finansman daha baştan daha az uygun faiz oranına göre hesaplandığı için yine de güvence altına alınır. Banka şimdi satın alma fiyatının maksimum yüzde 80'ini finanse ediyor ve miktarı iki ipotek arasında bölüyor. İlki, toplamın yüzde 66'sından fazlasını, ikincisi ise maksimum yüzde 14'ü kadardır. İkinci ipoteğin 15 yıl içinde geri ödenmesi gerekir, burada emeklilik yaşına giriş için en son tarih gösterilir.
Ek olarak, yan masraflar ve mülkün bakımı için yapılan masraflar da dahil edilmelidir. Banka, satın alma fiyatının yaklaşık yüzde birini üstlenecek.
Şimdi, aylık faiz, amortisman ve yan maliyetlerin borçlunun brüt gelirinin üçte birini aşmaması gerektiği varsayılmaktadır. Yukarıdaki örnekte, emsal yüzde beşlik faiz oranı hesaplanırsa, tüm ödemeleri yapabilmek için, bunun ayda yaklaşık 10.700 frank kazanması gerekecektir. Bu, birçok istekli borçlunun yaptığı bir hatanın aylık yükü hafife almak olduğunu gösteriyor. Borçlulara olan talepler yüksek!
Tipik hatalardan kaçının
Bazı insanlar için bir ev veya apartman dairesi sadece yaşamanın bir yoludur. Böyle bir mülk genellikle duygularla ilişkilendirilir ve epeyce insan, daha sonra kesinlikle satın almak zorunda kalacakları bir eve tam anlamıyla aşık olur. Ancak en kötü hatalardan biri, bu sevdaya teslim olmak ve karşılayamayacağınız bir ev satın almaktır. Aşırı borçlanma tehdidi aşkı hızla öldürür!
Bir diğer hata ise hazırlık yapmamaktır. Çok uzun bir süre ipotek alınır ve faiz oranlarının bir noktada yükseleceği neredeyse kesindir. Bu nedenle, krediyi alan herkes, faiz oranlarındaki herhangi bir artışı karşılayabilmek için her zaman düzenli provizyonlar oluşturmalıdır. Böylece geleceğe daha sakin bakabilirsiniz!
Gerekli öz sermayeyi elde etmek için sıklıkla başka bir hata yapılır: Emeklilik fonundan para çekilir, bu da sonuç olarak daha az performans sunar. Aslında bir sorun değil, ama er ya da geç ortaya çıkan boşlukları kapatmak mümkün olmalı. Aksi takdirde, para şimdi hayalinizdeki eve yatırılır, ancak daha sonra emekli aylığınızı aldığınızda para kaybolur. Ve sonra belki de evinizin satılması tehdit altındadır çünkü satın alınamaz hale gelmiştir.
Sonuç: En büyük hatalar finansmanda
Bir inşaatçının veya ev alıcısının yapabileceği en kötü hatalar, finansmanlarını planlamaktır. Buna genellikle çok sıkı bir şekilde yaklaşılır, böylece gerçekten gerekli öz sermaye mevcut olmaz. Veya brüt gelirin en fazla üçte birinin kredi yükü uymuyor, ipotek için daha fazla paraya ihtiyaç var. Bu da hayal kırıklığına ve en kötü durumda diğer tüm ödeme yükümlülükleri için ödeme aczine yol açar.
