Önemli olan sadece konum değil
Emlakla ilgisi olan herkes şunu bilir: Önemli olan her şey konumdur! Ancak bu tam olarak doğru değil, çünkü konuma ek olarak, doğru yatırım amaçlı gayrimenkulü seçerken dikkate alınması gereken çok sayıda başka husus da var.
Yalnızca her şey gerçekten uyuyorsa, mülkle istenen etki elde edilebilir, ki bu genellikle artan karlardan oluşmalıdır. Buna göre şu noktalar önemlidir:
-
- yer
Toplu taşımaya ve genel altyapıya erişim çok önemlidir. Mülkiyet, okullar ve anaokulları, doktor muayenehaneleri ve idari tesislerle nasıl ilişkilidir? Ülkedeki bir mülk de karlı olabilir, ancak en önemli altyapı tesislerine çok iyi bağlantılara sahip olmalıdır.
- inşaat
Binanın yapısı ve yapım yılı belirleyicidir. Eski binalar genellikle kötü durumdadır ve genellikle pahalı tadilat gerektirir. Yeni binalar genellikle daha pahalıdır, ancak önümüzdeki 20-25 yıl içinde yenileme çalışmaları olmayacaktır. Binanın olası onarımları burada da tamamen göz ardı edilemez, ancak olasılıkları daha düşüktür.
- Kiracı yapısı
Hedeflenen mülk, kiralanmış bir bina ise, kiracılara bir göz atmak önemlidir. Ne sıklıkla değişiyorlar ve ödeme davranışları nasıl? Düzenli olarak taşınan göze çarpan boş yerler veya daireler var mı? Mülkü satın almadan önce kira sözleşmelerine yakından bakarsanız, kendinize bir sürü zahmetten kurtulabilirsiniz.
- fiyat
Satın alma fiyatı kesinlikle en önemli kriterlerden biridir, ancak her zaman diğer hususlarla birlikte düşünülmelidir. Mükemmel bir konuma ve yapıya sahip olan ve aynı zamanda güvenilir kiracılarla tam bir kiralama olan bir mülk, her zaman tam tersi bir nesneden daha pahalı olacaktır. İddia edilen pazarlıklara her zaman dikkatle bakılmalıdır!
Mülkün getirisini doğru hesaplayın
Gayrimenkulün getirisini belirleyebilmek için önce bir değerleme yapılması gerekmektedir. Genellikle emlak uzmanlarının hesapladığı piyasa değeri ile ilgilidir. Gerçek değer ve gelir değeri, piyasa değeri üzerinde önemli etkisi olan iki değerdir. Gerçek değer, arsa değeri ile bağlantılı olarak binanın mevcut değeridir. Kazanç değeri ise mülkün uzun vadeli kira değerini yansıtır.
Kazanç değerini tahmin etmek için, net kira geliri kapitalizasyon oranıyla karşılaştırılmalıdır. İkincisi, yapılan maliyetlerin bir yüzdesi olarak ifade edilir. Uzman olmayan kişiler, bu hesaplamalarla ilgili olarak, hizmetlerini satın almadan önce mutlaka kullanmaları gereken bir gayrimenkul veya finans danışmanından yardım alabilirler.
Yatırım amaçlı gayrimenkulün getirisini hesaplamak için, beklenen kâr, kullanılması gereken toplam sermayeye bölünür. Bir örnek:
Bir gayrimenkulün yatırım değeri 3 milyon İsviçre frangıdır. Brüt kira geliri 300.000 CHF, brüt getiri yüzde 10 olacaktır.
Bununla birlikte, daha bilgilendirici, katlanılan maliyetlerin kira gelirinden düşülmesi gereken net getiridir. Yukarıda örnek olarak gösterilen mülk yılda 80.000 franklık bir maliyete neden oluyorsa, bunlar 300.000 franktan düşülmelidir. Bu, yüzde 7,3'lük bir net getiri ile sonuçlanır.
Sonuç: Uzman olmadan yatırım amaçlı gayrimenkul satın almayın
Kesinlikle, meslekten olmayan kişi de şanslı olabilir ve körü körüne ve şüphesiz satın alınan mülkle kar elde edebilir. Bununla birlikte, meseleye profesyonelce yaklaşmak ve maddi kayıp riskine girmek istemiyorsanız, kesinlikle bir profesyonele güvenmelisiniz. Yatırım amaçlı gayrimenkulün değeri ve olası getiri hesaplanmalıdır ki bu da tüm maliyet faktörlerinden etkilenir.
