Non è solo la posizione che conta
Chiunque abbia a che fare con il settore immobiliare conosce il detto: tutto ciò che è importante è la posizione! Ma non è del tutto vero, perché oltre alla posizione, ci sono numerosi altri aspetti che dovrebbero essere considerati nella scelta del giusto investimento immobiliare.
Solo se tutto si adatta davvero è possibile ottenere l'effetto desiderato con la proprietà, che di solito dovrebbe consistere in un aumento dei profitti. Di conseguenza, questi punti sono importanti:
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- Posizione
L'accesso ai trasporti pubblici e alle infrastrutture generali sono fondamentali. Com'è la proprietà rispetto a scuole e asili, studi medici e strutture amministrative? Una proprietà nel paese può anche essere redditizia, ma dovrebbe avere ottimi collegamenti con le strutture infrastrutturali più importanti.
- costruzione
La struttura dell'edificio e l'anno di costruzione sono determinanti. Gli edifici più vecchi sono spesso in cattive condizioni e spesso richiedono costose ristrutturazioni. I nuovi edifici sono generalmente più costosi, ma non ci saranno lavori di ristrutturazione nei prossimi 20-25 anni. Anche qui non si possono escludere del tutto eventuali riparazioni dell'edificio, ma meno probabili.
- Struttura inquilino
Se la proprietà target è un edificio che è stato affittato, è essenziale dare un'occhiata agli inquilini. Con che frequenza cambiano e qual è il loro comportamento di pagamento? Ci sono posti vacanti o appartamenti evidenti in cui vengono regolarmente trasferiti? Se dai un'occhiata ai contratti di locazione prima di acquistare la proprietà, puoi risparmiarti un sacco di problemi.
- prezzo
Il prezzo di acquisto è sicuramente uno dei criteri più importanti, ma va sempre considerato congiuntamente agli altri aspetti. Una proprietà che ha una posizione e una struttura eccellenti così come un affitto completo con inquilini affidabili sarà sempre più costosa di una proprietà che è l'esatto contrario. Le presunte occasioni dovrebbero essere sempre viste con cautela!
Calcola correttamente il rendimento della proprietà
Per poter determinare la restituzione dell'immobile è necessario prima effettuare una perizia. Di solito si tratta del valore di mercato calcolato dagli esperti immobiliari. Il valore reale e il valore del reddito sono i due valori che hanno un impatto significativo sul valore di mercato. Il valore reale è il valore attuale dell'edificio in relazione al valore del terreno. Il valore dei guadagni, d'altra parte, riflette il valore locativo a lungo termine della proprietà.
Per stimare il valore del reddito, il reddito netto da locazione deve essere confrontato con il tasso di capitalizzazione. Quest'ultimo è espresso in percentuale dei costi sostenuti. I laici possono ottenere aiuto con questi calcoli da un consulente immobiliare o finanziario, i cui servizi dovrebbero assolutamente utilizzare prima di effettuare un acquisto.
Per calcolare il rendimento dell'investimento immobiliare, il profitto atteso viene diviso per il capitale totale che deve essere utilizzato. Un esempio:
Un immobile ha un valore di investimento di 3 milioni di franchi svizzeri. Il reddito lordo da locazione è di CHF 300.000, il rendimento lordo sarebbe del 10 percento.
Più informativo, tuttavia, è il rendimento netto, dove i costi sostenuti devono essere detratti dal reddito da locazione. Se la proprietà mostrata sopra come esempio causa costi di 80.000 franchi all'anno, questi devono essere detratti dai 300.000 franchi. Ciò si traduce in un rendimento netto del 7,3%.
Conclusione: non acquistare una proprietà come investimento immobiliare senza uno specialista
Certamente il profano può anche essere fortunato e realizzare un profitto con la proprietà acquistata ciecamente e inconsapevolmente. Tuttavia, se vuoi affrontare la questione in modo professionale e non rischiare perdite finanziarie, dovresti assolutamente fidarti di uno specialista. Il valore dell'investimento immobiliare deve essere calcolato così come il possibile rendimento, che a sua volta è influenzato da tutti i fattori di costo.
