Nie tylko lokalizacja jest kluczowa
Każdy, kto miał do czynienia z nieruchomościami, zna powiedzenie: liczy się tylko lokalizacja! Ale to nie do końca prawda, ponieważ oprócz lokalizacji istnieje wiele innych aspektów, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze odpowiedniej nieruchomości inwestycyjnej.
Pożądany efekt można osiągnąć z nieruchomością tylko wtedy, gdy wszystko naprawdę pasuje, co zwykle powinno polegać na wzroście zysków. W związku z tym te punkty są ważne:
-
- Lokalizacja
Kluczowe znaczenie ma połączenie z transportem publicznym i ogólną infrastrukturą. Jak położona jest nieruchomość w stosunku do szkół i przedszkoli, gabinetów lekarskich oraz obiektów administracyjnych? Nieruchomość na wsi też może być dochodowa, ale powinna mieć bardzo dobre połączenia z najważniejszymi obiektami infrastrukturalnymi.
- Budynek
Decydująca jest konstrukcja budynku i rok budowy. Starsze budynki są często w złym stanie i często wymagają kosztownych remontów. Nowe budynki są zwykle droższe, ale w ciągu najbliższych 20-25 lat nie będzie żadnych prac remontowych. Ewentualnych napraw budynku nie można całkowicie wykluczyć, ale są one mniej prawdopodobne.
- struktura najemców
Jeśli obiektem docelowym jest budynek, który został wynajęty, konieczne jest przyjrzenie się najemcom. Jak często się zmieniają i jakie są ich zachowania płatnicze? Czy są widoczne wakaty lub mieszkania, do których regularnie się wprowadzają? Jeśli przed zakupem nieruchomości dokładnie zapoznasz się z warunkami najmu, możesz oszczędzić sobie wielu kłopotów.
- Cena £
Cena zakupu jest z pewnością jednym z najważniejszych kryteriów, ale zawsze należy ją rozpatrywać w połączeniu z innymi aspektami. Nieruchomość w doskonałej lokalizacji, dobrze zbudowana i w pełni wynajęta przez rzetelnych najemców zawsze będzie droższa niż nieruchomość, która jest jej całkowitym przeciwieństwem. Do rzekomych okazji należy zawsze podchodzić z ostrożnością!
Prawidłowo oblicz rentowność nieruchomości
Aby móc określić zwrot z nieruchomości, należy najpierw przeprowadzić wycenę. Zwykle chodzi o wartość rynkową, którą wyliczają eksperci od nieruchomości. Wartość realna i wartość zarobkowa to dwie wartości, które mają znaczący wpływ na wartość rynkową. Wartość rzeczywista to aktualna wartość budynku w powiązaniu z wartością gruntu. Z drugiej strony skapitalizowana wartość zarobków odzwierciedla długoterminową wartość wynajmu nieruchomości.
Aby oszacować wartość dochodu, dochód z najmu netto należy ustalić w stosunku do stopy kapitalizacji. Ta ostatnia wyrażona jest jako procent poniesionych kosztów. Laicy mogą uzyskać pomoc w tych wyliczeniach od doradcy ds. nieruchomości lub finansowego, z którego usług zdecydowanie powinni skorzystać przed dokonaniem zakupu.
Aby obliczyć zwrot z nieruchomości inwestycyjnej, oczekiwany zysk dzieli się przez całkowity kapitał, który należy zainwestować. Przykład:
Nieruchomość ma wartość inwestycyjną 3 miliony franków szwajcarskich. Dochód brutto z najmu wynosi 300 000 franków, zwrot brutto wyniósłby 10 procent.
Bardziej odkrywczy jest jednak zwrot netto, w przypadku którego poniesione koszty należy odjąć od dochodu z najmu. Jeżeli powyższa nieruchomość generuje koszty w wysokości 80 000 CHF rocznie, należy je odjąć od kwoty 300 000 CHF. Daje to zwrot netto w wysokości 7,3 proc.
Wniosek: Nie kupuj nieruchomości jako inwestycji bez specjalisty
Z pewnością laik też może mieć szczęście i zarobić na nieruchomości kupionej na ślepo i niczego nie podejrzewającego. Jeśli jednak chcesz podejść do sprawy profesjonalnie i nie chcesz narażać się na żadne straty finansowe, zdecydowanie powinieneś zaufać specjaliście. Należy obliczyć wartość nieruchomości inwestycyjnej oraz możliwą stopę zwrotu, na którą z kolei mają wpływ wszystkie czynniki kosztowe.
