Calcular a renda anual necessária
O exemplo de cálculo a seguir mostra que você precisa de uma renda anual de CHF 180.000 líquida para uma propriedade que custa CHF 1 milhão e para a qual você pode aumentar CHF 200.000 em patrimônio. A razão para isso é que os custos de moradia não devem exceder 35% do lucro líquido.
Preço de compra: 1.000.000 francos
Capital próprio: CHF 200.000
Capital através de hipotecas: CHF 800.000
Divisão em
1ª hipoteca: 520.000 francos
2ª hipoteca: CHF 280.000
Juros sobre a 1ª hipoteca (4.5 %): CHF 23.400
Juros sobre a 2ª hipoteca (5,5 %): CHF 15.400
Amortização da 2ª hipoteca em 20 anos: CHF 14.000
Custos adicionais: 10.000 francos
Custos de funcionamento: CHF 62.800
O resultado é que a hipoteca precisa de uma renda de cerca de CHF 180.000 por ano ((62.800 x 100) / 35).
Para calcular a acessibilidade, são adicionados os juros calculados, os custos de manutenção e acessórios e a amortização. A soma é então dividida pelo lucro líquido anual. Isso resulta no valor pelo qual a receita anual é cobrada. Este valor não deve exceder 33%! Aqui está um exemplo de cálculo:
Valor de mercado da propriedade: 750.000 francos
Capital próprio: CHF 150.000
Capital emprestado: CHF 600.000
Renda por ano: CHF 142.000
Juros sobre a 1ª hipoteca (5 %): 500.000 x 5 % = 25.000 francos
Juros para a 2ª hipoteca (6 %): 100.000 x 6 % = 6.000 francos
Juros totais: CHF 31.000
Amortização em 15 anos: 100.000 / 15 = 6.667 francos
Manutenção e custos incidentais (1 % do valor de mercado): 7.500 francos
Custo anual total: 45.167
Portabilidade: 45.167 / 142.000 = 31,81%
Conclusão: A portabilidade da hipoteca é inferior a 33% e, portanto, é certa.
Existe uma regra simples para calcular os custos de manutenção e acessórios para o exemplo acima mencionado: Os bancos aplicam uma porcentagem do valor de mercado da propriedade. Esse valor deve ser reservado anualmente para a propriedade. Esse valor de um por cento consiste em 0,4 % para manutenção e 0,6 % para utilitários. Isso é calculado da seguinte maneira:
Valor de mercado da propriedade: 1.200.000 francos
Custos de manutenção: 4.800 francos
Custos adicionais: 7.200 francos
Custo total por ano: CHF 12.000
Basicamente, você precisa do preço de compra da propriedade, do seu patrimônio e do capital requerido do banco ou de uma companhia de seguros para calcular a hipoteca. A partir disso, a hipoteca pode ser calculada em algumas etapas.
O banco incorporará quaisquer sutilezas no cálculo em sua oferta detalhada. As possíveis hipotecas e a acessibilidade econômica da hipoteca podem ser calculadas a partir dos valores dos custos anuais e da renda familiar. Outro exemplo de cálculo:
Preço de compra da propriedade: CHF 600.000
Renda bruta anual: CHF 120.000
Fundos próprios: CHF 120.000
Hipoteca necessária: CHF 480.000
Empréstimos: 80%
Portabilidade: 29%
Custos de manutenção e acessórios: CHF 6.000 por ano (CHF 500 por mês)
Taxa de juros indicativa: 1,12 %
Custos de juros: CHF 448 por mês
Amortização: CHF 444 por mês
Custo por mês: CHF 1.392
Se você está se perguntando se alugar ou comprar é a melhor opção, faça também um cálculo:
Preço de compra da propriedade: CHF 600.000
Fundos próprios: CHF 120.000
Taxa de hipoteca: 1,21%
Custos adicionais: 6.000 francos por ano
Aluguel para comparação: CHF 600 por mês
Período de consideração: 10 anos
Nesse caso, o aluguel é significativamente mais barato. Em um período de 10 anos, você pode economizar mais de CHF 91.000. Nos dois casos, o capital existente é compensado. O problema é, no entanto, que após dez anos o imóvel alugado não passou para o seu próprio patrimônio.
Se você pagar uma hipoteca, você adquirirá uma propriedade de longo prazo que também pode ser usada como pensão. Pode ser vendido novamente e geralmente representa um lucro, porém, se você só mora para alugar, o locador recebe o dinheiro e pode investi-lo.
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