Hipoteca: 5 exemplos de cálculos

Para obter uma visão geral de quão altos serão os custos da hipoteca ou quais recursos próprios deverão ser gerados, os seguintes exemplos de cálculo podem ser usados. Obviamente, eles precisam ser substituídos por outros números em casos individuais, mas fornecem uma visão de como o banco prossegue com o cálculo.

regulamentos legais

Calcular a renda anual necessária

O exemplo de cálculo a seguir mostra que você precisa de uma renda anual de CHF 180.000 líquida para uma propriedade que custa CHF 1 milhão e para a qual você pode aumentar CHF 200.000 em patrimônio. A razão para isso é que os custos de moradia não devem exceder 35% do lucro líquido.

Preço de compra: 1.000.000 francos
Capital próprio: CHF 200.000
Capital através de hipotecas: CHF 800.000

Divisão em 
1ª hipoteca: 520.000 francos
2ª hipoteca: CHF 280.000

Juros sobre a 1ª hipoteca (4.5 %): CHF 23.400
Juros sobre a 2ª hipoteca (5,5 %): CHF 15.400
Amortização da 2ª hipoteca em 20 anos: CHF 14.000

Custos adicionais: 10.000 francos
Custos de funcionamento: CHF 62.800 

O resultado é que a hipoteca precisa de uma renda de cerca de CHF 180.000 por ano ((62.800 x 100) / 35).

Para calcular a acessibilidade, são adicionados os juros calculados, os custos de manutenção e acessórios e a amortização. A soma é então dividida pelo lucro líquido anual. Isso resulta no valor pelo qual a receita anual é cobrada. Este valor não deve exceder 33%! Aqui está um exemplo de cálculo:

Valor de mercado da propriedade: 750.000 francos
Capital próprio: CHF 150.000
Capital emprestado: CHF 600.000
Renda por ano: CHF 142.000

Juros sobre a 1ª hipoteca (5 %): 500.000 x 5 % = 25.000 francos
Juros para a 2ª hipoteca (6 %): 100.000 x 6 % = 6.000 francos
Juros totais: CHF 31.000

Amortização em 15 anos: 100.000 / 15 = 6.667 francos

Manutenção e custos incidentais (1 % do valor de mercado): 7.500 francos
Custo anual total: 45.167

Portabilidade: 45.167 / 142.000 = 31,81%

Conclusão: A portabilidade da hipoteca é inferior a 33% e, portanto, é certa.

Existe uma regra simples para calcular os custos de manutenção e acessórios para o exemplo acima mencionado: Os bancos aplicam uma porcentagem do valor de mercado da propriedade. Esse valor deve ser reservado anualmente para a propriedade. Esse valor de um por cento consiste em 0,4 % para manutenção e 0,6 % para utilitários. Isso é calculado da seguinte maneira:

Valor de mercado da propriedade: 1.200.000 francos 
Custos de manutenção: 4.800 francos
Custos adicionais: 7.200 francos
Custo total por ano: CHF 12.000

Basicamente, você precisa do preço de compra da propriedade, do seu patrimônio e do capital requerido do banco ou de uma companhia de seguros para calcular a hipoteca. A partir disso, a hipoteca pode ser calculada em algumas etapas.

O banco incorporará quaisquer sutilezas no cálculo em sua oferta detalhada. As possíveis hipotecas e a acessibilidade econômica da hipoteca podem ser calculadas a partir dos valores dos custos anuais e da renda familiar. Outro exemplo de cálculo:

Preço de compra da propriedade: CHF 600.000
Renda bruta anual: CHF 120.000
Fundos próprios: CHF 120.000

Hipoteca necessária: CHF 480.000
Empréstimos: 80%
Portabilidade: 29%

Custos de manutenção e acessórios: CHF 6.000 por ano (CHF 500 por mês)
Taxa de juros indicativa: 1,12 %
Custos de juros: CHF 448 por mês
Amortização: CHF 444 por mês

Custo por mês: CHF 1.392

Se você está se perguntando se alugar ou comprar é a melhor opção, faça também um cálculo:

Preço de compra da propriedade: CHF 600.000
Fundos próprios: CHF 120.000
Taxa de hipoteca: 1,21%
Custos adicionais: 6.000 francos por ano

Aluguel para comparação: CHF 600 por mês
Período de consideração: 10 anos

Nesse caso, o aluguel é significativamente mais barato. Em um período de 10 anos, você pode economizar mais de CHF 91.000. Nos dois casos, o capital existente é compensado. O problema é, no entanto, que após dez anos o imóvel alugado não passou para o seu próprio patrimônio.

Se você pagar uma hipoteca, você adquirirá uma propriedade de longo prazo que também pode ser usada como pensão. Pode ser vendido novamente e geralmente representa um lucro, porém, se você só mora para alugar, o locador recebe o dinheiro e pode investi-lo.
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