Não é apenas o local que importa
Quem tem alguma coisa a ver com imóveis conhece o ditado: Tudo o que importa é a localização! Mas isso não é totalmente verdade, porque além da localização, existem vários outros aspectos que devem ser considerados ao selecionar a propriedade de investimento certa.
Somente se tudo realmente se ajustar é que o efeito desejado pode ser alcançado com a propriedade, que normalmente deveria consistir em lucros maiores. Assim, esses pontos são importantes:
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- localização
O acesso ao transporte público e à infraestrutura geral são cruciais. Como está a propriedade em relação a escolas e jardins de infância, consultórios médicos e instalações administrativas? Uma propriedade no país também pode ser lucrativa, mas deve ter boas conexões com as instalações de infraestrutura mais importantes.
- construção
A estrutura do edifício e o ano de construção são decisivos. Os edifícios mais antigos estão frequentemente em más condições e requerem renovações dispendiosas. Os novos edifícios costumam ser mais caros, mas não haverá reforma nos próximos 20 a 25 anos. Possíveis reparos no prédio também não podem ser completamente descartados aqui, mas são menos prováveis.
- Estrutura do inquilino
Se a propriedade em questão for um prédio que foi alugado, é essencial dar uma olhada nos inquilinos. Com que frequência eles mudam e qual é o seu comportamento de pagamento? Existem vagas visíveis ou apartamentos que são regularmente mudados? Se você examinar atentamente os contratos de locação antes de comprar o imóvel, poderá evitar muitos problemas.
- preço
O preço de compra é certamente um dos critérios mais importantes, mas sempre deve ser considerado em conjunto com os demais aspectos. Um imóvel com excelente localização e estrutura, bem como um aluguel completo com locatários confiáveis, será sempre mais caro do que um imóvel totalmente oposto. As supostas pechinchas devem sempre ser vistas com cautela!
Calcule o retorno do imóvel corretamente
Para poder determinar o retorno da propriedade, é necessário primeiro fazer uma avaliação. Normalmente é sobre o valor de mercado que os especialistas imobiliários calculam. O valor real e o valor do rendimento são os dois valores que têm um impacto significativo no valor de mercado. O valor real é o valor atual do edifício em relação ao valor do terreno. O valor da receita, por outro lado, reflete o valor do aluguel de longo prazo do imóvel.
Para estimar o valor dos ganhos, a receita líquida de aluguel deve ser comparada com a taxa de capitalização. Este último é expresso como uma porcentagem dos custos incorridos. Os leigos podem obter ajuda com esses cálculos de um consultor imobiliário ou financeiro, cujos serviços devem definitivamente usar antes de fazer uma compra.
Para calcular o retorno da propriedade de investimento, o lucro esperado é dividido pelo capital total que deve ser usado. Um exemplo:
Uma propriedade tem um valor de investimento de 3 milhões de francos suíços. A receita bruta de aluguel é de CHF 300.000, o rendimento bruto seria de 10%.
Mais informativo, porém, é o retorno líquido, onde os custos incorridos devem ser deduzidos da receita do aluguel. Se a propriedade mostrada acima como exemplo acarreta custos de 80.000 francos anuais, estes devem ser deduzidos dos 300.000 francos. Isso resulta em um retorno líquido de 7,3%.
Conclusão: Não compre uma propriedade como propriedade de investimento sem um especialista
Certamente o leigo também pode ter sorte e lucrar com a propriedade comprada às cegas e sem suspeitar. No entanto, se você deseja abordar o assunto profissionalmente e não arriscar perdas financeiras, você definitivamente deve contar com um profissional. O valor da propriedade de investimento deve ser calculado, bem como o possível retorno, que por sua vez é influenciado por todos os fatores de custo.
