Није битна само локација
Сви који имају везе са некретнинама знају како се каже: Све што је важно је локација! Али то није у потпуности тачно, јер поред локације постоје и бројни други аспекти које треба узети у обзир приликом одабира праве инвестиционе некретнине.
Само ако све заиста одговара, са имовином се може постићи жељени ефекат, који би се обично требао састојати од повећане добити. Сходно томе, ове тачке су важне:
-
- локација
Приступ јавном превозу и општој инфраструктури су пресудни. Каква је имовина у односу на школе и вртиће, лекарске ординације и административне објекте? Имовина у земљи такође може бити профитабилна, али треба да има врло добре везе са најважнијим инфраструктурним објектима.
- конструкција
Структура зграде и година изградње су пресудни. Старије зграде су често у лошем стању и често захтевају скупу обнову. Нове зграде су обично скупље, али у наредних 20 до 25 година неће бити радова на обнови. Ни овде се не могу у потпуности искључити могући поправци зграде, али су мање вероватни.
- Структура станара
Ако је циљана имовина зграда која је изнајмљена, поглед на станаре је од суштинске важности. Колико често се мењају и какво је њихово понашање при плаћању? Постоје ли приметна слободна места или станови у које се редовно усељава? Ако пажљиво погледате станарске уговоре пре куповине некретнине, можете себи уштедети много проблема.
- Цена
Набавна цена је сигурно један од најважнијих критеријума, али је увек треба разматрати заједно са осталим аспектима. Имовина која има одличну локацију и структуру, као и комплетан најам уз поуздане станаре, увек ће бити скупља од имовине која је потпуно супротна. На наводне погодбе увек треба гледати са опрезом!
Тачно израчунајте поврат имовине
Да би се могао утврдити поврат имовине, прво се мора извршити процена. Обично се ради о тржишној вредности коју израчунавају стручњаци за некретнине. Реална вредност и вредност дохотка су две вредности које имају значајан утицај на тржишну вредност. Стварна вредност је тренутна вредност зграде у вези са вредношћу земљишта. Вредност зараде, с друге стране, одражава вредност имовине која се дугорочно изнајмљује.
Да би се проценила вредност зараде, нето приход од закупа мора се упоредити са стопом капитализације. Потоње се изражава као проценат насталих трошкова. Лаици могу помоћ у овим прорачунима добити од саветника за некретнине или финансијског саветника, чије услуге би свакако требало да користе пре куповине.
Да би се израчунао принос на инвестициону некретнину, очекивана добит се дели укупним капиталом који се мора користити. Пример:
Инвестициона вредност имовине је 3 милиона швајцарских франака. Бруто приход од закупа је 300.000 ЦХФ, бруто принос би био 10 процената.
Међутим, информативнији је нето принос, где се настали трошкови морају одбити од прихода од закупа. Ако имовина приказана горе као пример узрокује трошкове од 80.000 франака годишње, они се морају одбити од 300.000 франака. То резултира нето приносом од 7,3 процента.
Закључак: Не купујте некретнину као инвестициону некретнину без стручњака
Свакако и лаик може имати среће и зарадити на имовини купљеној слепо и неслућено. Међутим, ако желите томе да приступите професионално и не ризикујете финансијски губитак, свакако се требате ослонити на професионалца. Вредност инвестиционе некретнине мора се израчунати као и могући принос, на шта заузврат утичу сви фактори трошкова.
