Захтеви за будуће власнике некретнина
Очигледно је да свакоме ко жели да сагради кућу или купи етажни стан треба новац. Поред тога, мора бити на располагању довољан капитал, при чему се може претпоставити око 20 процената набавне цене. Управо у томе лежи први проблем, јер процена вредности банке не мора одговарати набавној цени имовине. То значи: потражња за некретнинама је велика, ниво камата низак. Цена је у последње време енормно порасла, а многи продавци желе да продају своје зграде по претјераним ценама. Банка, међутим, ствар види дугорочно и желела би да обезбеди хипотекарни кредит на дуже време. Она ће предмет проценити одвојено и понекад дође до вредности другачијих од продаваче. Настале разлике између набавне цене и утврђене позајмљиве вредности банке морају се обезбедити сопственим средствима купца. Међутим, они се често не узимају у обзир при планирању.
Пример: Власништво кошта 800.000 ЦХФ, а доступан је капитал од 200.000 ЦХФ. Да би се израчунала приступачност имовине, набавна цена, капитал и приход играју важну улогу. Приступачност се израчунава коришћењем импутираних каматних стопа које су знатно веће од нормалне хипотекарне стопе. Они се налазе на око пет процената, иако се поједине банке по овом питању мало разликују. Разлог за ову високу вредност је врло једноставан: ако каматне стопе поново порасту, финансирање је и даље осигурано, јер је од почетка израчунато на основу неповољније каматне стопе. Банка сада финансира највише 80 процената купопродајне цене и дели износ између две хипотеке. Први износи више од 66 процената од укупног броја, други највише 14 процената. Друга хипотека мора се отплатити у року од 15 година, при чему је приказан најновији датум уласка у старосну границу за пензионисање.
Поред тога, морају се укључити и помоћни трошкови и трошкови настали због одржавања имовине. Банка ће претпоставити око један одсто купопродајне цене.
Сада се претпоставља да месечни терет камата, амортизације и помоћних трошкова не би требало да прелази трећину бруто прихода зајмопримца. У горњем примеру, ово би морало да зарађује око 10.700 франака месечно да би могло да изврши сва плаћања, под претпоставком импутиране каматне стопе од пет одсто. Ово показује да је грешка коју многи зајмопримци чине подцењујући месечни терет. Захтеви према зајмопримцима су високи!
Избегавајте типичне грешке
За неке људе је кућа или стан само начин живота. Таква имовина је обично повезана са емоцијама и немали број људи се буквално заљуби у кућу коју тада апсолутно мора да купи. Али једна од најгорих грешака је препустити се тој заљубљености и купити кућу коју си не можете приуштити. Претња презадужености брзо убија љубав!
Друга грешка је не доношење одредби. Хипотека се подиже на врло дуг временски период и готово је сигурно да ће камате у једном тренутку порасти. Свако ко је добио зајам требало би да се увек побрине да успостави редовне одредбе како би могао да апсорбује свако повећање каматних стопа. Тако да можете мирније гледати у будућност!
Да би се добио потребан капитал, често се прави још једна грешка: новац се повлачи из пензијског фонда, што последично нуди мање перформансе. Није заправо проблем, али пре или касније мора бити могуће отклонити настале празнине. У супротном, новац би се сада уложио у кућу из снова, али новац би недостајао касније приликом повлачења пензије. А онда је можда продаја вашег дома запрећена јер је једноставно постала неприступачна.
Закључак: Највеће грешке су у финансирању
Најгоре грешке које градитељ или купац могу направити су планирање свог финансирања. Томе се обично приступа преуско, тако да стварно потребан капитал није доступан. Или кредитно оптерећење од највише једне трећине бруто прихода не одговара, потребно је више новца за хипотеку. То заузврат доводи до фрустрације и, у најгорем случају, до инсолвентности за све остале обавезе плаћања.
