Requisitos para futuros propietarios
Obviamente, quien quiera construir una casa o comprar un condominio necesita dinero. Además, debe haber suficiente capital disponible, por lo que se puede asumir alrededor del 20 por ciento del precio de compra. Aquí es exactamente donde radica el primer problema, porque la valoración del banco no tiene por qué corresponder al precio de compra de la propiedad. Eso significa: la demanda de bienes raíces es alta, el nivel de interés es bajo. El precio ha aumentado enormemente recientemente, y muchos vendedores quieren vender sus edificios a precios exorbitantes. Sin embargo, el banco ve el asunto a largo plazo y le gustaría asegurar el préstamo hipotecario durante mucho tiempo. Ella evaluará el objeto por separado y, a veces, tendrá valores diferentes a los del vendedor. Las diferencias resultantes entre el precio de compra y el valor de préstamo determinado del banco deben estar garantizadas con los fondos propios del comprador. Sin embargo, estos a menudo no se tienen en cuenta en la planificación.
Un ejemplo: La propiedad costará 800.000 francos suizos y se dispone de un capital propio de 200.000 francos suizos. Para calcular la asequibilidad de la propiedad, el precio de compra, la equidad y los ingresos juegan un papel importante. La asequibilidad se calcula utilizando tasas de interés imputadas que son significativamente más altas que la tasa hipotecaria normal. Se ubican alrededor del cinco por ciento, aunque los bancos individuales difieren ligeramente en este punto. La razón de este alto valor es muy simple: si los tipos de interés vuelven a subir, la financiación sigue garantizada porque se calculó desde el principio sobre la base del tipo de interés menos favorable. El banco ahora financia un máximo del 80 por ciento del precio de compra y divide el monto entre dos hipotecas. El primero asciende a más del 66 por ciento del total, el segundo a un máximo del 14 por ciento. La segunda hipoteca debe reembolsarse en un plazo de 15 años, indicando la última fecha de entrada en la edad de jubilación.
Además, se deben incluir los costos auxiliares y los costos incurridos para mantener la propiedad. El banco asumirá alrededor del uno por ciento del precio de compra.
Ahora se supone que la carga mensual de intereses, amortización y costos auxiliares no debe exceder un tercio del ingreso bruto del prestatario. En el ejemplo anterior, esto tendría que ganar alrededor de 10.700 francos al mes para poder realizar todos los pagos si se calcula la tasa de interés imputada del cinco por ciento. Esto muestra que un error cometido por muchos prestatarios dispuestos es subestimar la carga mensual. ¡Las demandas a los prestatarios son altas!
Evite los errores típicos
Para algunas personas, una casa o un condominio es solo una forma de vivir. Una propiedad de este tipo suele asociarse con emociones y muchas personas se enamoran literalmente de una casa que luego tienen que comprar. Pero uno de los peores errores es ceder a ese enamoramiento y comprar una casa que no puede pagar. ¡La amenaza del sobreendeudamiento mata rápidamente al amor!
Otro error es no hacer provisiones. Se contrata una hipoteca por un período de tiempo muy largo y es casi seguro que las tasas de interés subirán en algún momento. Por lo tanto, cualquier persona que haya recibido el préstamo debe asegurarse siempre de establecer provisiones periódicas para poder absorber cualquier aumento en los tipos de interés. ¡Para que pueda mirar el futuro con más calma!
Para obtener la equidad necesaria, a menudo se comete otro error: se retira dinero del fondo de pensiones, lo que, en consecuencia, ofrece menos rendimiento. No es realmente un problema, pero tarde o temprano debe ser posible cerrar las brechas que han surgido. De lo contrario, el dinero se invertiría en la casa de sus sueños ahora, pero el dinero faltaría más tarde cuando retire su pensión. Y luego tal vez la venta de su casa se vea amenazada porque simplemente se ha vuelto inasequible.
Conclusión: los mayores errores están en la financiación
Los peores errores que puede cometer un constructor o un comprador de vivienda son la planificación de su financiación. Por lo general, esto se aborda de manera demasiado estricta, por lo que el capital social realmente requerido no está disponible. O la carga crediticia de un máximo de un tercio de los ingresos brutos no encaja, se necesita más dinero para la hipoteca. Esto, a su vez, conduce a la frustración y, en el peor de los casos, a la insolvencia de todas las demás obligaciones de pago.
