No es solo la ubicación lo que importa
Todo el que tenga algo que ver con el sector inmobiliario conoce el dicho: ¡Todo lo importante es la ubicación! Pero eso no es del todo cierto, porque además de la ubicación, hay muchos otros aspectos que deben tenerse en cuenta al seleccionar la propiedad de inversión adecuada.
Solo si todo encaja realmente se puede lograr el efecto deseado con la propiedad, que generalmente debe consistir en mayores ganancias. En consecuencia, estos puntos son importantes:
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- ubicación
El acceso al transporte público y la infraestructura general son cruciales. ¿Cómo es la propiedad en relación con las escuelas y los jardines de infancia, los consultorios médicos y las instalaciones administrativas? Una propiedad en el país también puede ser rentable, pero debe tener muy buenas conexiones con las instalaciones de infraestructura más importantes.
- construcción
La estructura del edificio y el año de construcción son determinantes. Los edificios más antiguos suelen estar en malas condiciones y, a menudo, requieren costosas renovaciones. Los edificios nuevos suelen ser más caros, pero no habrá obras de renovación en los próximos 20 a 25 años. Aquí tampoco se pueden descartar por completo las posibles reparaciones del edificio, pero son menos probables.
- Estructura de inquilinos
Si la propiedad objetivo es un edificio que se ha alquilado, es esencial que se analice a los inquilinos. ¿Con qué frecuencia cambian y cuál es su comportamiento de pago? ¿Hay vacantes o apartamentos notables a los que se muden regularmente? Si observa detenidamente los contratos de arrendamiento antes de comprar la propiedad, puede ahorrarse muchos problemas.
- precio
El precio de compra es sin duda uno de los criterios más importantes, pero siempre debe considerarse junto con los demás aspectos. Una propiedad que tiene una excelente ubicación y estructura, así como un alquiler completo con inquilinos confiables, siempre será más costosa que una propiedad que es todo lo contrario. ¡Las supuestas gangas siempre deben considerarse con precaución!
Calcule el rendimiento de la propiedad correctamente
Para poder determinar la devolución de la propiedad, primero se debe realizar una tasación. Por lo general, se trata del valor de mercado que calculan los expertos inmobiliarios. El valor real y el valor de los ingresos son los dos valores que tienen un impacto significativo en el valor de mercado. El valor real es el valor actual del edificio en relación con el valor del terreno. El valor de las ganancias, por otro lado, refleja el valor de alquiler a largo plazo de la propiedad.
Para estimar el valor de las ganancias, los ingresos netos por alquiler deben compararse con la tasa de capitalización. Este último se expresa como porcentaje de los costos incurridos. Los laicos pueden obtener ayuda con estos cálculos de un asesor inmobiliario o financiero, cuyos servicios definitivamente deberían utilizar antes de realizar una compra.
Para calcular el rendimiento de la propiedad de inversión, la ganancia esperada se divide por el capital total que debe utilizarse. Un ejemplo:
Una propiedad tiene un valor de inversión de 3 millones de francos suizos. Los ingresos brutos por alquiler son de 300.000 francos suizos, el rendimiento bruto sería del 10 por ciento.
Sin embargo, más informativo es el rendimiento neto, donde los costos incurridos deben deducirse de los ingresos por alquiler. Si la propiedad que se muestra arriba como ejemplo causa costos de 80.000 francos por año, estos deben deducirse de los 300.000 francos. Esto da como resultado un rendimiento neto del 7,3 por ciento.
Conclusión: no compre una propiedad como propiedad de inversión sin un especialista
Ciertamente, el lego también puede tener suerte y obtener ganancias con la propiedad comprada a ciegas y sin sospechar nada. Sin embargo, si desea abordar el asunto de manera profesional y no arriesgarse a sufrir pérdidas financieras, definitivamente debe confiar en un profesional. Se debe calcular el valor de la propiedad de inversión, así como el posible rendimiento, que a su vez está influenciado por todos los factores de costo.
