Calcola il reddito annuale necessario
Il seguente esempio di calcolo mostrerà che è necessario un reddito annuo di CHF 180'000 netti per una proprietà che deve costare CHF 1 milione e per la quale è possibile raccogliere CHF 200'000 in capitale proprio. La ragione di ciò è che i costi delle abitazioni non devono superare il 35 percento del reddito netto.
Prezzo d'acquisto: 1.000.000 di franchi
Patrimonio: CHF 200000
Capitale tramite mutuo: CHF 800'000
Divisione in
1a ipoteca: 520.000 franchi
2a ipoteca: CHF 280'000
Interessi sul primo mutuo (4.5 %): CHF 23'400
Interessi sul 2o mutuo (5.5 %): CHF 15.400
Ammortamento della 2a ipoteca in 20 anni: CHF 14000
Costi aggiuntivi: 10.000 franchi
Costi di gestione: CHF 62'800
Il risultato è che il mutuo ha bisogno di un reddito di circa CHF 180'000 all'anno ((62.800 x 100) / 35).
Per calcolare l'accessibilità economica, vengono aggiunti gli interessi calcolati, i costi di manutenzione e accessori e l'ammortamento. La somma viene quindi divisa per l'utile netto annuale. Ciò si traduce nel valore con cui viene addebitato il reddito annuale. Questo valore non deve superare il 33 percento! Ecco un esempio di calcolo:
Valore di mercato dell'immobile: 750.000 franchi
Patrimonio: CHF 150'000
Capitale preso in prestito: CHF 600'000
Reddito annuo: CHF 142'000
Interessi sul primo mutuo (5 %): 500.000 x 5 % = 25.000 franchi
Interesse per il 2o mutuo (6 %): 100.000 x 6 % = 6.000 franchi
Interesse totale: CHF 31000
Ammortamento in 15 anni: 100.000 / 15 = 6.667 franchi
Costi di manutenzione e accessori (1 % dal valore di mercato): 7.500 franchi
Totale costi annuali: 45.167
Portabilità : 45.167 / 142.000 = 31,81 percento
Conclusione: la portabilità del mutuo è inferiore al 33 percento ed è quindi certa.
Esiste una semplice regola empirica per calcolare i costi di manutenzione e accessori per l'esempio di cui sopra: le banche applicano una percentuale del valore di mercato dell'immobile. Questo importo deve essere prenotato annualmente per la proprietà . Questo valore dell'uno percento è composto da 0,4 % per manutenzione e 0,6 % per servizi pubblici. Questo è calcolato come segue:
Valore di mercato dell'immobile: 1.200.000 franchi
Costi di manutenzione: 4.800 franchi
Costi aggiuntivi: 7.200 franchi
Costo totale annuo: CHF 12000
Fondamentalmente, per calcolare il mutuo è necessario il prezzo di acquisto dell'immobile, il capitale proprio e il capitale richiesto dalla banca o da una compagnia di assicurazioni. Da questo, l'ipoteca può essere calcolata in pochi passaggi.
La banca incorporerà tutte le sottigliezze nel calcolo nella sua offerta dettagliata. I possibili mutui e l'accessibilità economica del mutuo possono essere calcolati dai valori per i costi annuali e il reddito familiare. Un altro esempio di calcolo:
Prezzo di acquisto dell'immobile: CHF 600'000
Reddito lordo annuo: CHF 120'000
Fondi propri: CHF 120'000
Mutuo richiesto: CHF 480'000
Prestito: 80 percento
Portabilità : 29 percento
Costi di manutenzione e accessori: CHF 6.000 all'anno (CHF 500 al mese)
Tasso di interesse indicativo: 1,12 %
Interessi: CHF 448 al mese
Ammortamento: CHF 444 al mese
Costi al mese: CHF 1'392
Se ti stai chiedendo se affittare o comprare sia l'opzione migliore, dovresti anche fare un calcolo:
Prezzo di acquisto dell'immobile: CHF 600'000
Fondi propri: CHF 120'000
Tasso ipotecario: 1,21 percento
Costi aggiuntivi: 6000 franchi all'anno
Affitto per confronto: CHF 600 al mese
Periodo di considerazione: 10 anni
In questo caso, il noleggio è notevolmente più economico, per un periodo di 10 anni è possibile risparmiare oltre CHF 91000. In entrambi i casi, il capitale esistente è compensato. Il problema è, tuttavia, che dopo dieci anni la proprietà in affitto non è passata al proprio patrimonio.
Se estrai un mutuo, acquisirai una proprietà a lungo termine che può essere utilizzata anche come pensione. Può essere rivenduto e generalmente rappresenta un profitto, ma se vivi solo in affitto, il proprietario riceve i soldi e può investirli.
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