L'importo del mutuo è rilevante
L'importo dichiarato del mutuo è importante per decidere se il prestito deve essere suddiviso in tranche e, in tal caso, in quante. I banchieri raccomandano di scommettere su due tranche se l'importo del prestito è compreso tra CHF 250'000 e CHF 600'000. Gli importi più elevati dovrebbero essere suddivisi in tre tranche.
Ma non è importante solo il numero di tranche, ma deve essere tenuto presente anche il termine medio rimanente. Se vi sono due tranche di mutui che durano da due a sei anni, la durata media rimanente è di quattro anni.
Con tassi di interesse molto bassi, la maggior parte degli esperti consiglia di scegliere una durata media residua di cinque anni, pertanto i mutui a tasso fisso dovrebbero avere una durata di almeno sette anni.
Quali problemi possono sorgere quando vengono riscattate le tranche?
Nella migliore delle ipotesi, tutte le tranche scadono entro un periodo di dodici mesi, quindi l'intero mutuo può essere spostato da un fornitore all'altro. La transazione è regolare. Tuttavia, diventa più difficile se gli endpoint delle tranche mancano più di dodici mesi al finanziamento di follow-up previsto.
In questo caso è difficile o addirittura impossibile cambiare il fornitore, il mutuo deve essere continuato con il fornitore precedente. Dati i tassi di interesse potenzialmente elevati, questa non è una cosa desiderabile. La ragione di questo problema è che quasi nessun fornitore vuole assumere il controllo delle singole tranche perché lo sforzo amministrativo in questione è molto grande.
Le note di debito devono essere divise e le promesse di pagamento cambiate. Inoltre, il rischio per il singolo istituto è significativamente più elevato perché assumerebbe il finanziamento solo al secondo posto. Quasi nessuna banca farà questo passo, perché se il mutuatario non fosse in grado di pagare, tutti i creditori sarebbero serviti per primi. La sicurezza necessaria per la banca non è fornita qui.
La tua possibilità di essere in grado di trasferire le tranche a un nuovo provider contemporaneamente è di sincronizzarle in tempo utile. Questi dovrebbero essere estesi in modo tale che scadano al più presto o al massimo ogni dodici mesi.
Un esempio: l'ipoteca, che una volta era stata sottoscritta per oltre 800.000 franchi, è divisa in due tranche. Entrambi hanno la stessa altezza e ammontano a CHF 400.000. Tuttavia, la prima tranche dura solo cinque anni, l'altra il doppio. La prima tranche deve ora essere prorogata di cinque anni in modo che entrambi possano essere sostituiti dopo dieci anni. Il finanziamento è quindi facilmente possibile tramite un altro fornitore.
Suggerimento: pianificare tempestivamente l'estensione della tranche pertinente e informarsi sull'ulteriore corso di azione circa dodici mesi prima della fine del finanziamento. Qui su neotralo.ch troverai preziosi consigli e scopri quale fornitore è l'ideale per il tuo finanziamento di follow-up.
Vantaggi della divisione dei mutui nelle tranche
La divisione in tranche ha senso per ogni mutuatario che vuole evitare di estendere l'intero mutuo in un colpo solo. Pertanto, gli esperti consigliano di dividere il prestito in due tranche se l'importo del prestito è superiore a CHF 250'000 ma è ancora inferiore a CHF 600'000.
Vari finanziamenti possono essere inclusi nella pianificazione. Ciò include, ad esempio, anticipi anticipati, omaggi o assicurazioni sulla vita retribuite. Attenzione: in caso di divorzio, i fondi raccolti devono rifluire o essere accreditati al partner che ha contribuito.
Svantaggi della divisione di un mutuo in tranche
Gli svantaggi della scultura sono molto più estesi del numero di vantaggi. Il motivo sono le banche, che spesso lottano per finanziare una singola tranche. Se hai un'ipoteca a più livelli con una tranche in scadenza, difficilmente troverai un altro fornitore a subentrare nella tranche rimanente.
Questo fornitore sarebbe solo al secondo posto e dovrebbe dimettersi dietro tutte le altre richieste. Quasi nessuna banca si assume questo rischio.
Un altro svantaggio è che la necessità di continuare a finanziare attraverso la banca precedente (perché nessun altro fornitore ha voluto assumere la tranche aperta) spesso implica l'accettazione di condizioni sfavorevoli. La banca precedente punta sul fatto che tu come mutuatario non hai altra scelta e devi accettare le cattive condizioni. Questo è spesso associato a costi aggiuntivi.
Un ultimo svantaggio, che dovrebbe essere menzionato qui in termini di intaglio, riguarda la scarsa prevedibilità. Se il mutuo viene rinnovato poco a poco a seconda della fine delle tranche, la sicurezza della pianificazione viene meno fornita.
Inoltre, il carico di budget totale oscilla fortemente, il che non è sempre facile da compensare.
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