Höhe der Hypothek ist massgeblich
Die genannte Höhe der Hypothek ist wichtig für die Entscheidung, ob das Darlehen in Tranchen aufgeteilt werden sollte und wenn, in wie viele. Bankleute empfehlen, auf zwei Tranchen zu setzen, wenn sich der Darlehensbetrag zwischen 250´000 und 600´000 Schweizer Franken bewegt. Höhere Beträge sollten in drei Tranchen aufgeteilt werden.
Doch nicht nur die Anzahl der Tranchen ist wichtig, auch die durchschnittliche Restlaufzeit muss im Auge behalten werden. Liegen zwei Hypothekartranchen vor, die zwischen zwei und sechs Jahren laufen, liegt die durchschnittliche Restlaufzeit bei vier Jahren.
Die meisten Experten raten bei sehr niedrigen Zinsen dazu, eine durchschnittliche Restlaufzeit von fünf Jahren zu wählen, Festhypotheken sollten somit eine mindestens siebenjährige Laufzeit aufweisen.
Welche Probleme können sich bei der Ablösung der Tranchen ergeben?
Im besten Fall laufen alle Tranchen innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten aus, dann kann die gesamte Hypothek von einem Anbieter zum nächsten gebracht werden. Die Transaktion ist reibungslos. Schwieriger wird es aber, wenn bei der geplanten Anschlussfinanzierung die Endpunkte der Tranchen weiter als zwölf Monate entfernt sind.
Es ist in diesem Fall schwierig bis sogar unmöglich, den Anbieter zu wechseln, die Hypothek muss bei dem bisherigen Anbieter weitergeführt werden. Angesichts der möglicherweise hohen Zinsen ist dies keine erstrebenswerte Sache. Der Grund für dieses Problem liegt darin, dass kaum ein Anbieter einzelne Tranchen übernehmen möchte, denn der verwalterische Aufwand, der damit zusammenhängt, ist sehr gross.
Es müssen Schuldbriefe gesplittet werden und Zahlungsversprechen werden geändert. Ausserdem ist das Risiko für das einzelne Institut deutlich höher, denn es würde die Finanzierung nur im zweiten Rang übernehmen. Kaum eine Bank wird diesen Schritt gehen, denn bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers würden erst alle Gläubiger im ersten Rang bedient werden. Die nötige Sicherheit für die Bank ist hier nicht gegeben.
Ihre Chance, um die Tranchen dennoch gleichzeitig an einen neuen Anbieter transferieren zu können, liegt in der rechtzeitigen Synchronisierung derselben. Diese sollten so verlängert werden, dass sie möglichst zeitnah oder höchstens mit einem Abstand von zwölf Monaten auslaufen.
Ein Beispiel: Die Hypothek, die einst über CHF 800´000 aufgenommen wurde, ist in zwei Tranchen unterteilt. Beide sind gleich hoch und betragen 400´000 Franken. Die erste Tranche läuft allerdings nur fünf Jahre, die andere doppelt so lange. Die erste Tranche muss nun um fünf Jahre verlängert werden, damit beide nach dem Ablauf von zehn Jahren abgelöst werden können. Die Finanzierung ist dann problemlos über einen anderen Anbieter möglich.
Tipp: Planen Sie die Verlängerung der betreffenden Tranche rechtzeitig und informieren Sie sich ca. zwölf Monate vor dem Ende der Finanzierung über die weitere Vorgehensweise. Hier bei neotralo.ch finden Sie wertvolle Tipps und erfahren, welcher Anbieter für Ihre Anschlussfinanzierung ideal ist.
Vorteile der Hypothekaraufteilung in Tranchen
Die Aufteilung in Tranchen ist für jeden Kreditnehmer sinnvoll, der es vermeiden möchte, die gesamte Hypothek auf einen Schlag verlängern zu müssen. Experten geben daher den Rat, eine Aufteilung in zwei Tranchen vorzunehmen, wenn sich der Kreditbetrag auf mehr als 250´000 Franken beläuft, jedoch noch unter CHF 600´000 liegt.
Verschiedene Finanzierungsmittel können in die Planung aufgenommen werden. Dazu zählen zum Beispiel Erbvorbezüge, Schenkungen oder eine ausgezahlte Lebensversicherung. Vorsicht: Im Falle einer Scheidung müssen die eingebrachten Mittel wieder zurückfliessen bzw. werden dem Partner angerechnet, der sich eingebracht hat.
Nachteile der Aufteilung einer Hypothek in Tranchen
Die Nachteile der Tranchierung sind deutlich umfassender als die Zahl der Vorteile. Der Grund sind die Banken, die sich bei der Finanzierung einer einzelnen Tranche oft schwertun. Wenn Sie eine gestaffelte Hypothek vorweisen können, bei der eine Tranche ausgelaufen ist, werden Sie kaum einen anderen Anbieter finden, der die noch verbliebene Tranche übernimmt.
Dieser Anbieter würde nur im zweiten Rang stehen und müsste damit hinter allen anderen Forderungen zurücktreten. Dieses Risiko geht kaum eine Bank ein.
Nachteilig ist ebenso, dass durch den Zwang zur Weiterfinanzierung über die bisherige Bank (weil kein anderer Anbieter die offene Tranche übernehmen wollte) oft ungünstige Konditionen hingenommen werden müssen. Die bisherige Bank setzt darauf, dass Sie als Kreditnehmer keine andere Wahl haben und die schlechten Konditionen akzeptieren müssen. Das ist häufig mit Mehrkosten verbunden.
Ein letzter Nachteil, der in puncto Tranchierung an dieser Stelle genannt werden soll, bezieht sich auf die schlechte Planbarkeit. Wenn die Hypothek stückchenweise je nach Auslaufen der Tranchen erneuert wird, ist die Planungssicherheit weniger gut gegeben.
Ausserdem schwankt die gesamte Budgetbelastung stark, was nicht immer leicht zu kompensieren ist.
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