Oblicz roczny dochód, którego potrzebujesz
Poniższe przykładowe obliczenie pokaże, że potrzebujesz rocznego dochodu netto w wysokości 180 000 CHF dla nieruchomości, która kosztuje 1 milion CHF i na którą możesz zebrać 200 000 CHF z własnego kapitału. Wynika to z tego, że koszty mieszkaniowe nie mogą przekraczać 35 proc. dochodu netto.
Cena zakupu: 1 000 000 franków
Kapitał własny: 200.000 franków
Kapitał hipoteczny: 800 000 franków
podział na
Pierwsza hipoteka: 520 000 franków
Druga hipoteka: 280 000 franków
Odsetki 1. hipoteka (4,5 %): 23 400 franków
Odsetki 2. hipoteka (5,5 %): 15 400 franków
Amortyzacja drugiej hipoteki za 20 lat: 14 000 franków
Dodatkowe koszty: 10 000 franków
Koszty eksploatacji: 62 800 franków
W rezultacie wierzyciel hipoteczny potrzebuje dochodu w wysokości około 180 000 CHF rocznie ((62 800 x 100)/35).
Aby obliczyć przystępność cenową, dodaje się odsetki kalkulacyjne, koszty utrzymania i koszty dodatkowe oraz amortyzację. Suma jest następnie dzielona przez roczny dochód netto. Z tego wynika wartość, jaką obciążony jest dochód roczny. Wartość ta nie może przekroczyć 33 procent! Oto przykładowe obliczenie:
Wartość rynkowa nieruchomości: 750 000 CHF
Kapitał własny: 150 000 CHF
Kapitał pożyczony: 600.000 franków
Dochód roczny: 142 000 franków
Odsetki od pierwszej hipoteki (5 %): 500 000 x 5 % = 25 000 franków
Odsetki od drugiej hipoteki (6 %): 100 000 x 6 % = 6000 franków
Odsetki ogółem: 31.000 franków
Amortyzacja za 15 lat: 100 000/15 = 6667 franków
Koszty utrzymania i dodatkowe (1 % wartości rynkowej): 7500 franków
Całkowity koszt roczny: 45 167
Noszenie: 45 167 / 142 000 = 31,81 procent
Wniosek: przystępność cenowa kredytu hipotecznego wynosi mniej niż 33 procent, a zatem jest bezpieczna.
Istnieje prosta praktyczna zasada obliczania kosztów utrzymania i kosztów dodatkowych dla powyższego przykładu: banki biorą jeden procent wartości rynkowej nieruchomości. Kwota ta musi być corocznie zarezerwowana dla nieruchomości. Ta wartość jednego procenta składa się z 0,4 % na konserwację i 0,6 % na dodatkowe koszty. Oblicza się to w następujący sposób:
Wartość rynkowa nieruchomości: 1.200.000 CHF
Koszty utrzymania: 4800 franków
Koszty dodatkowe: 7200 franków
Całkowity koszt roczny: 12 000 franków
Zasadniczo, aby obliczyć hipotekę, potrzebujesz ceny zakupu nieruchomości, swojego kapitału własnego i wymaganego kapitału z banku lub firmy ubezpieczeniowej. Na tej podstawie kredyt hipoteczny można obliczyć w zaledwie kilku krokach.
Bank uwzględni wszelkie subtelności w obliczeniach w swojej szczegółowej ofercie. Możliwy wskaźnik wartości kredytu do zabezpieczenia i przystępność kredytu hipotecznego można obliczyć na podstawie wartości rocznych kosztów i dochodu gospodarstwa domowego. Inny przykład obliczeń:
Cena zakupu nieruchomości: 600.000 franków
Roczny dochód brutto: 120 000 franków
Fundusze własne: 120 000 franków
Niezbędny kredyt hipoteczny: 480 000 franków
Pożyczki: 80 proc
Przenośność: 29 procent
Koszty utrzymania i dodatkowe: 6000 CHF rocznie (500 CHF miesięcznie)
Kurs orientacyjny: 1,12 %
Koszty odsetek: 448 CHF miesięcznie
Amortyzacja: 444 CHF miesięcznie
Koszty miesięcznie: 1392 CHF
Jeśli zastanawiasz się, czy wynajem czy zakup to lepsza opcja, powinieneś również wykonać kalkulację:
Cena zakupu nieruchomości: 600.000 franków
Fundusze własne: 120 000 franków
Oprocentowanie kredytu hipotecznego: 1,21 proc
Dodatkowe koszty: 6000 franków rocznie
Czynsz dla porównania: 600 franków miesięcznie
Okres obserwacji: 10 lat
W tym przypadku wynajem jest znacznie tańszy, w ciągu 10 lat można zaoszczędzić ponad 91 000 CHF. W obu przypadkach istniejące środki własne są kompensowane. Problem jednak w tym, że po dziesięciu latach wynajmowana nieruchomość nie przechodzi na własny majątek.
Każdy, kto spłaca kredyt hipoteczny, nabywa długoterminową nieruchomość, która może być również wykorzystana jako emerytura. Można go ponownie sprzedać i generalnie przynosi zysk, ale jeśli mieszkasz w nim tylko na wynajem, właściciel otrzymuje pieniądze i może je zainwestować.
Korzystne oferty znajdziesz w naszej porównywarce kredytów hipotecznych."}" data-sheets-userformat="{"2":1063763,"3":{"1":0},"4":{"1":2, "2 ″:15395558},"7":{"1":[{"1":2,"2":0,"5":{"1":2,"2":11775129}},{ "1 ″:0,"2″:0,"3":2},{"1″:1,"2″:0,"4″:1}]},"9″:0,"11″ :4 ","12″:0,"14":{"1″:2,"2″:0},"15″:"\"Nowa Helvetica\"","16″:10,"23″: 1} “ data-sheets-textstyleruns="{"1":0}?{"1":143,"2":{"2":{"1":2,"2":1136076},"9 ": 1}}?{"1″:162}" data-sheets-hyperlinkruns="{"1″:143,"2″:"http://neotralo.ch/de_ch/hypothekenvergleich/"}?{" 1″ :162}">Po wyprowadzce z wynajmowanego mieszkania nie ma własności, nie ma wartości dodanej. Znajdź tanie oferty z naszymi porównanie kredytów hipotecznych.
