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Hipotecas: As 10 dicas mais importantes

Fazer uma hipoteca é uma das decisões mais importantes da vida. Um pequeno erro, no entanto, pode causar grandes problemas, porque geralmente envolve somas de várias centenas de milhares de francos. Para que tudo corra bem para você, temos as dez dicas mais importantes sobre hipotecas:

1. Não se sente apenas no banco da casa

Infelizmente, um erro generalizado: muitos clientes de hipotecas vão ao banco da empresa e têm uma oferta que aceitam sem comparação adicional. Em vez de usar sites de comparação como o neotralo.ch, é escolhida a primeira melhor oferta, que certamente foi bem vendida pelo consultor. Mas o saldo da conta perceberá isso negativamente, porque raramente o banco da empresa é realmente tão barato quanto afirma ser. 

Sempre considere ofertas alternativas e procure a possibilidade de renegociar. Muitas vezes, é possível negociar descontos que afetam, por exemplo, a quantia de juros ou taxas associados à hipoteca.

2. Compare juros

Acima de tudo, compare as taxas de juros, mas não apenas! As outras condições também devem ser examinadas mais de perto, porque são decisivas para a avaliação da oferta como uma oferta realmente boa ou apenas como aparentemente boa. Use nossa página de comparação e encontre o melhor fornecedor com as menores taxas de juros. As principais taxas de juros de referência são atualizadas diariamente, portanto, ao fazer uma comparação, preste atenção também à data a partir da qual os respectivos números vêm.

3. Inclua provedores online

Você definitivamente deve incluir bancos online e companhias de seguros. Os próprios fornecedores on-line têm custos mais baixos do que os bancos das agências e têm o prazer de repassar essas economias aos seus clientes. Isso torna possível encontrar ofertas significativamente melhores nas taxas de juros. No entanto, muitas vezes não é possível aconselhar pessoalmente ou é oferecido apenas via chat ou e-mail. 

Se você valoriza poder sentar-se diretamente em frente ao seu consultor, pode ignorar com segurança os bancos online. Todos os outros devem obter as informações necessárias sobre os fornecedores on-line e incluí-los na pesquisa. Somente então poderão ser feitas comparações reais com as ofertas disponíveis no banco local ou em outras agências.

4. Mostrar habilidades de negociação

Se você apostou que deseja obter uma hipoteca particularmente barata, deve mostrar habilidades de negociação. Isso significa que você não pode simplesmente aceitar os juros, taxas e outras condições oferecidas. Negocie com inteligência e pode até ameaçar se afastar desse fornecedor e escolher a concorrência. No entanto, você não deve apostar cegamente, mas saber de qual banco existe outra oferta realista.

5. Aposte na hipoteca certa

As hipotecas variáveis são muito caras na Suíça; portanto, a hipoteca de taxa fixa ou a Libor é a melhor escolha. Pense em qual termo de uma hipoteca de taxa fixa é melhor para você e não se amarre desnecessariamente por muito tempo. 

Se as taxas de juros forem muito baixas quando a hipoteca for contratada, no entanto, é altamente recomendável o compromisso a longo prazo, pois assim você pode garantir essa taxa de juros pelo período especificado de dez ou, às vezes, até vinte anos. No entanto, se você preferir, fique com a hipoteca Libor. 

Isso deve ser definido por um ou três meses, por seis meses ou por um ano inteiro. Você se beneficia da alteração das taxas de juros, que também podem ser negativas se as taxas de juros subirem no mercado monetário. No entanto, você também pode mudar para uma hipoteca de taxa fixa ao estender a hipoteca.

6. Saída antecipada
O prematuro

A retirada da hipoteca é realmente recomendada apenas sob certas condições. Eles existem quando a penalidade de pagamento antecipado é bastante baixa e quando isso é compensado pelos juros economizados. 

Você precisa de uma boa oferta de outro banco ou companhia de seguros com antecedência, que pode encontrar em neotralo.ch. Somente cancele a hipoteca existente se esse procedimento realmente valer a pena para você; caso contrário, às vezes você pagará várias dezenas de milhares de francos.

7. Cuidado com os intermediários

Os corretores de hipoteca profissionais descrevem uma hipoteca nas cores mais brilhantes e apenas lançam luz sobre suas vantagens. Tudo parece ótimo, super e barato aqui. Preste atenção se alguém quiser vender um produto apenas para seu benefício. 

Vamos ser sinceros: um banco ganha dinheiro com uma hipoteca, por isso tem uma vantagem em si. Qualquer um que negar isso na consulta está obviamente mentindo e não é um consultor, mas apenas um vendedor mais ou menos bom. Muitos intermediários não são neutros; portanto, você deve definitivamente fazer sua própria pesquisa e obter ofertas sobre hipotecas.

8. Nenhuma escultura

A escultura só é sensata a partir de uma quantia de CHF 250.000, é obrigatória se a quantia de fundos externos requerida exceder 65% do preço de compra da propriedade. 

Embora os consultores bancários geralmente descrevam as tranches como muito úteis, elas são apenas se estiverem próximas e expirarem dentro de 24 meses. Caso contrário, a extensão da hipoteca só é possível com esse banco, porque outro banco não ocupa o segundo lugar no financiamento. Na pior das hipóteses, você terá que continuar a parcela em condições ruins.

9. Use diferentes fontes de patrimônio

Você precisa de pelo menos 20% do valor da compra como patrimônio para obter uma hipoteca. Use diferentes fontes de dinheiro para isso e verifique se você ainda possui fundos líquidos suficientes para despesas imprevistas. 

Como patrimônio, você pode usar poupança e dinheiro com a venda de títulos, adiantamentos de herança, empréstimos de parentes, presentes ou terrenos para construção não hipotecados. Pelo menos dez por cento do valor do empréstimo deve consistir no chamado patrimônio líquido. Os saldos do segundo pilar não são contabilizados como patrimônio líquido.

10. Pagar até a aposentadoria

Um problema comum com as hipotecas é que, quando você se aposenta, elas não são mais sustentáveis. Então, na maioria dos casos, a renda e, portanto, a portabilidade diminuem. É por isso que as instituições financeiras verificam todas as consultas sobre uma hipoteca tão precisamente se o requerente atingiu ou excedeu a idade de 50 anos. 

O empréstimo hipotecário deve, na melhor das hipóteses, ser reduzido com a idade. Como regra geral, 120 menos a idade é o valor máximo recomendado do valor do empréstimo em porcentagem.

O que é uma hipoteca?

Na maioria dos casos, o patrimônio não é suficiente para comprar sua própria propriedade. Isso significa: é necessário capital da dívida! Esse financiamento por dívida é chamado de hipoteca na Suíça. No entanto, esse não é o empréstimo propriamente dito, mesmo que o termo seja frequentemente usado de forma intercambiável. 

Mas, primeiro, trata-se do penhor que o credor hipotecário adquire na propriedade. Isso garante o empréstimo necessário para comprar a propriedade ou o edifício. Se o novo proprietário se tornar insolvente e não puder mais pagar regularmente suas parcelas do empréstimo, a propriedade será comprometida. Especialistas falam da "hipoteca aqui".

Como funciona a hipoteca?

Qualquer pessoa que deseje realizar uma hipoteca deve ser capaz de atender a dois requisitos mínimos:

Empréstimo

Com o termo? Hipoteca? é a relação entre valor de mercado e hipoteca. Aqui, 80% não devem ser excedidos. Pelo menos 20% do valor de mercado devem, portanto, ser aumentados como patrimônio líquido. O patrimônio pode ser trazido na forma de ativos em dinheiro, uma herança preferencial ou um empréstimo privado. Também é possível trazer fundos de pensão do segundo ou terceiro pilar da previdência social à frente ou comprometê-los. Isso pode aumentar o componente de patrimônio.

Portabilidade

É o segundo requisito que deve ser atendido pelo menos para obter uma hipoteca. Isso significa a resiliência da renda, para a qual a renda bruta é usada. Isso é onerado por juros e todas as outras despesas (incluindo despesas de moradia). A sustentabilidade não deve exceder um terço da receita bruta. Por outro lado, isso significa que um máximo de dois terços da renda pode ser gasto na hipoteca.

Se ambos os requisitos forem atendidos, o valor da hipoteca é determinado. Essa é a quantidade de dinheiro que deve ser levantada além dos fundos próprios para financiar a propriedade desejada. Existem três modelos de hipoteca: as hipotecas de taxa fixa ou variável e as hipotecas da Libor. 

Todos os modelos diferem em termos de evolução da taxa de juros e têm vantagens e desvantagens. Eles devem ser examinados mais de perto em cada caso individual antes que uma escolha em relação ao respectivo modelo seja feita. Uma vez esclarecidos todos os pré-requisitos, as ofertas aos bancos e seguradoras podem ser enviadas aos mutuários. 

Importante: Todos os modelos de hipoteca têm alguns pontos em comum. 

Estamos falando de hipotecas básicas nas quais outros modelos (hipotecas mistas ou combinadas) se baseiam. 

As semelhanças em todos os modelos são:

    • Verificar a credibilidade do requerente
    • Presença de pelo menos 20% de patrimônio
    • Empréstimos à propriedade com até 80% do valor de mercado, sendo possível até 65% como a primeira hipoteca, o restante é feito através da segunda hipoteca

Os primeiro e segundo modelos de hipoteca

O requisito de financiamento pessoal é decisivo para a necessidade de uma primeira ou segunda hipoteca. A primeira hipoteca é possível até uma taxa de empréstimo / valor de 65%, a segunda hipoteca é concedida em um empréstimo entre 65 e 80% do valor de mercado. Conclusão: Quanto maior o empréstimo em uma propriedade, mais capital de dívida era necessário para o financiamento.

Importante: Se for necessário mais de 65% do capital da dívida, o mutuário estará vinculado a um banco. A segunda hipoteca deve, portanto, ser sempre realizada onde a primeira hipoteca foi concedida. 

Ao contrário de muitos outros países, os bancos suíços não financiam imóveis, ou quase nada, em segundo lugar. Isso significa que eles não renunciam a favor de outros credores, mas, em vez disso, ocupam o primeiro lugar e, portanto, estão em primeiro lugar quando se trata de servir os credores.

Várias tranches fazem sentido

É possível dividir a dívida hipotecária em várias parcelas. Isso permite que os mutuários escolham qual produto escolher para cada parcela. Se mais de 65% da propriedade tiver que ser financiado por capital externo, pelo menos duas parcelas serão pagas automaticamente. 

O motivo: a primeira e a segunda hipoteca são geralmente concedidas em termos diferentes. Libor e hipotecas de taxa fixa podem ser combinadas aqui, por exemplo. Os mutuários devem garantir que não se vinculem muito a um fornecedor, porque, por exemplo, escolheram mal os vencimentos. 

É bom saber: a escultura também é possível se apenas o financiamento de primeiro nível for fornecido, ou seja, se for necessário menos de 65% da dívida para financiar a propriedade.

A preparação é o princípio e o fim

Financiar sua própria propriedade é uma das decisões mais importantes que são tomadas na vida. O impacto financeiro desta decisão é sério. Portanto, recomenda-se preparar o melhor possível para a conversa com o consultor do banco e, acima de tudo, comparar as várias ofertas. 

Para isso, é recomendável escolher um provedor de comparação independente como o neotralo.ch. Importante para uma consulta pessoal: Anote todas as perguntas que você deseja fazer! Caso contrário, essas perguntas serão ignoradas no decorrer de uma consulta porque a riqueza de informações é simplesmente grande demais. 

Você também deve coletar todas as informações disponíveis sobre sua própria situação financeira. Para que você possa acessá-lo diretamente na consulta. Obviamente, é ainda mais fácil se a comparação on-line das ofertas for usada e você puder decidir em casa de qual provedor deseja obter mais informações.

Os modelos de hipoteca na Suíça

Existem três modelos diferentes de hipotecas na Suíça. É impressionante que um desses modelos seja concluído com mais frequência. É a hipoteca de taxa fixa usada para financiar imóveis residenciais. É adequado para o financiamento de todas as propriedades e pode ser usado para financiamento de curto, médio e longo prazo.

A hipoteca de taxa fixa

A taxa de juros acordada permanece fixa durante todo o prazo. Isso é particularmente vantajoso se o prazo do empréstimo for muito longo e for possível que as taxas de juros mudem. Isso não é possível com a hipoteca de taxa fixa.

A hipoteca de taxa fixa não pode, em princípio, ser liberada durante o prazo, mas há exceções, como sempre. Nesse caso, no entanto, a hipoteca deve esperar uma penalidade de pré-pagamento que ele deve pagar e isso lhe custará muito. 

O cliente que faz uma hipoteca de taxa fixa faz um contrato longo com o banco. Isso garante a taxa de juros e, portanto, sua renda no prazo acordado. Se o devedor agora acredita que deve pagar a hipoteca, isso é desvantajoso para o banco. Ela tem essa desvantagem paga e estabelece uma multa de pré-pagamento. 

O banco nunca vai sair dessa situação como um perdedor! Os seguintes pontos são decisivos para o valor da penalidade de pagamento antecipado:

    • Montante da taxa de juros previamente acordada
    • taxa de juros atual
    • Prazo restante da hipoteca

Uma hipoteca de taxa fixa pode ser definida para termos diferentes, que podem variar de dois a 25 anos. No entanto, muitos bancos limitam os termos a um máximo de dez anos. Por outro lado, muitas companhias de seguros oferecem condições significativamente mais longas e geralmente oferecem melhores condições. Seus termos são de até 25 anos.

Antes de assumir a hipoteca de taxa fixa, os mutuários devem ler as letras miúdas. Por exemplo, regula o direito de rescisão, que pode variar de banco para banco. Alguns bancos cancelam a hipoteca se o mutuário de repente tiver uma renda mais baixa. 

Além disso, muitas vezes é exigida uma multa por pré-pagamento, mesmo que a rescisão seja feita pelo banco. O mutuário deve então fazer uma nova hipoteca e aceitar os juros atuais. No entanto, isso pode significar que as taxas de juros são muito maiores do que quando você emprestou originalmente.

Também é importante que eventos inesperados sejam levados em consideração. Um banco pode solicitar uma penalidade de pré-pagamento se a hipoteca morrer e a propriedade não passar para o herdeiro. O banco então julga que o contrato foi rescindido prematuramente e que a compensação era devida em conformidade.

Também pode ser caro se a propriedade tiver que ser vendida devido a divórcio ou separação. Portanto, é importante não apenas considerar o desenvolvimento das taxas de juros, mas também por quanto tempo o vínculo com a hipoteca é escolhido. Por favor, escolha sabiamente compromissos hipotecários muito longos!

Por fim, as hipotecas ou aqueles que desejam se tornar um devem equilibrar segurança e flexibilidade. Segurança da taxa de juros, por um lado, baixa flexibilidade, por outro. Nenhum dos dois pode ser reconciliado com a hipoteca de taxa fixa. Note-se também que o imóvel não pode ser vendido durante o prazo sem pagar uma penalidade de pré-pagamento.

A hipoteca variável

As hipotecas variáveis são populares há muito tempo, mas o período aparentemente perpétuo de taxas de juros muito baixas pôs fim a essa popularidade. Hoje, as hipotecas de taxa fixa ou Libor são muito mais interessantes e oferecem melhores condições. 

A hipoteca variável é caracterizada pelo fato de possuir taxas de juros variáveis, daí o nome. O prazo não é fixo e o período de aviso prévio pode ser de três a seis meses. O banco define a taxa de juros em casos individuais e a seu critério. É baseado no nível da taxa de juros geral e utiliza as ofertas de outras instituições financeiras para comparação. 

É até possível que a taxa de juros mude duas ou três vezes por ano, dependendo da flexibilidade do mercado no momento. Isso pode ser vantajoso para o mutuário, mas também pode ter um impacto muito negativo.

A hipoteca variável oferece um risco muito grande, e isso está exatamente na alteração da taxa de juros mencionada acima. Esta é provavelmente a razão pela qual a hipoteca de taxa fixa é muito mais popular porque simplesmente oferece mais segurança. Qualquer pessoa que deseje contratar uma hipoteca variável deve, portanto, examinar cuidadosamente se o risco de um repentino aumento da taxa deve ser suportado ou não. 

Obviamente, você pode se beneficiar da queda nas taxas de juros. No entanto, se você concluir o contrato em um momento em que as taxas de juros já estejam muito baixas, é improvável que elas caiam ainda mais. Aqui, por outro lado, a hipoteca se desenvolverá principalmente para cima e, assim, se tornará mais cara.

A hipoteca Libor

O acrônimo Libor significa London Interbank Offer Rate. Quando os bancos tomam empréstimos uns dos outros por um curto período de tempo, eles se referem à taxa de juros como Libor. As ofertas disponíveis nessas hipotecas variam de 30 dias a 12 meses. 

O banco sempre usa a taxa de juros Libor atual, que forma a base para todos os cálculos adicionais. Há também uma margem, definida pelo banco. Um exemplo: a margem é 2 %, a taxa Libor é 0,50 %. Isso resulta em uma taxa de hipoteca de 2,50 %.

A margem não muda, mas a taxa Libor pode flutuar diariamente. Obviamente, a taxa de juros da hipoteca não é recalculada constantemente; o ajuste geralmente é feito trimestralmente. 
A hipoteca Libor também é vendida sob outros nomes. 

Então é, por exemplo, a hipoteca de rolagem flexível ou uma hipoteca do mercado monetário. A maneira como as hipotecas funcionam é sempre a mesma, apenas o nome é alterado. 
O mutuário deve assinar um acordo-quadro ao contratar uma hipoteca da Libor. Esse contrato-quadro geralmente dura entre três e cinco anos. Nesse período, a hipoteca pode ser convertida em uma hipoteca de taxa fixa. 

No entanto, isso só é possível se a hipoteca permanecer com o mesmo provedor; não é possível alterar o banco dentro do chamado prazo básico do contrato-quadro. Mas há outra exceção: se você estiver disposto a pagar muito por isso e aceitar uma penalidade de pagamento antecipado, é novamente possível alterar o banco.

Modelos de hipoteca: vantagens e desvantagens

De acordo com pesquisas entre bancos suíços, os suíços preferem contratar hipotecas de taxa fixa. Não é de admirar, eles jogam pelo seguro aqui e definem o prazo e a taxa de juros quando o contrato é assinado. Os termos geralmente são muito longos, de até dez anos; em alguns casos, podem até ser fixados em até vinte anos. 

Os termos médios de quatro a seis anos são particularmente comuns. Eles fornecem segurança de planejamento, mas ainda permitem o grau desejado de flexibilidade. Todos os modelos de hipoteca têm suas vantagens e desvantagens, portanto, qualquer pessoa que deseje contratar um empréstimo deve observar as propriedades relevantes da hipoteca. 

Dessa forma, pode-se determinar individualmente se a flexibilidade pode ficar para trás em favor da segurança ou se um limite das taxas de juros faz sentido. É improvável que o atual nível baixo das taxas de juros exista nos próximos dez anos, por isso faz sentido garantir essas taxas. 

Isso, por sua vez, é possível por meio de uma hipoteca de taxa fixa, que é mais cara que uma hipoteca da Libor. 

Recomenda-se, portanto, uma análise das vantagens e desvantagens que podem ser esperadas com os modelos de hipoteca individuais:

Modelo de hipoteca
benefícios
desvantagens
Hipoteca de taxa fixa
Como já foi dito, as vantagens desse tipo de hipoteca residem, sobretudo, nas taxas de juros seguras, fixadas no futuro próximo. Os tomadores de hipoteca se protegem contra surpresas desagradáveis aumentando as taxas de juros e pagam a mesma taxa de juros até que a hipoteca expire. Eles sabem exatamente quais são suas dívidas a qualquer momento e podem planejar com segurança seu orçamento. Essa segurança de planejamento é particularmente importante para muitos suíços. Também é possível garantir as taxas de juros baixas no momento com a hipoteca de taxa fixa. Se você souber que as taxas de juros subirão em breve, poderá garantir as baixas taxas por um período fixo de tempo e relaxar. A hipoteca de taxa fixa é, portanto, frequentemente referida como seguro contra o aumento das taxas de juros.
A maior vantagem da hipoteca de taxa fixa também é sua maior desvantagem. Porque um mutuário não se beneficia da queda das taxas de juros através das taxas de juros fixas. Se os juros caírem, ele continua pagando o valor mais alto acordado quando o contrato foi concluído. Outra desvantagem diz respeito à hipoteca de taxa fixa quando vencida. Em seguida, uma nova hipoteca deve ser retirada, o que pode ser possível com taxas de juros mais baixas. O cálculo da sustentabilidade pode, portanto, ser questionado. Qualquer pessoa que queira converter a hipoteca de taxa fixa em uma hipoteca variável ou mesmo dissolvê-la inteiramente deve esperar uma penalidade de pré-pagamento ou uma penalidade. Em alguns casos, os resgates antecipados também são contratualmente proibidos. As desvantagens podem ser minimizadas, o que é especialmente verdadeiro quando a propriedade da casa é financiada. A portabilidade deve então ser calculada com 5 % do montante do empréstimo e não com as taxas de juros atualmente baixas. Além disso, o montante do empréstimo deve ser dividido em parcelas diferentes, com termos diferentes. Isso o torna menos dependente das flutuações atuais da taxa de juros e reduz o risco de ter que fazer uma nova hipoteca em tempos de altas taxas de juros.
Hipoteca variável
A participação de mercado da hipoteca variável agora é apenas pequena, porque a taxa de juros está sujeita à arbitrariedade dos bancos. Aqueles que desejam permanecer flexíveis se beneficiam da duração indefinida e dos períodos de pré-aviso de três a seis meses. A maior vantagem da hipoteca variável é que os proprietários podem se beneficiar da queda nas taxas de juros, porque sua taxa de juros não é fixa. A conversão em uma hipoteca de taxa fixa é possível a qualquer momento, se for observado o período de notificação especificado de três ou seis meses. Isso é particularmente importante no contexto da alteração das taxas de juros. A hipoteca pode reagir diretamente a uma taxa de juros.
Não é à toa que as hipotecas variáveis desapareceram recentemente do mercado suíço. Eles têm enormes desvantagens, porque as taxas de juros podem ser ajustadas para cima e para baixo. Para um proprietário de apartamento, isso significa que eles precisam observar atentamente o mercado de taxas de juros para não experimentar uma surpresa desagradável. Isso pode ser cansativo e arriscado, porque nem sempre é o momento certo para cancelar e tirar uma nova hipoteca. Outra desvantagem são as taxas de juros mais altas, porque uma hipoteca variável tem uma taxa de juros muito menor do que uma hipoteca de taxa fixa. O prêmio é grande, especialmente em tempos de taxas de juros muito baixas. Em alguns casos, falamos de taxas de juros duplas em comparação com uma hipoteca de taxa fixa e com prazo entre dois ou três anos. Mesmo as hipotecas de taxa fixa definidas para dez anos são geralmente mais baratas que as hipotecas de taxa variável. O mais tardar quando as taxas de juros começarem a subir no mercado, a hipoteca variável deve ser cancelada e convertida em hipoteca de taxa fixa.
A hipoteca Libor
Esse modelo de hipoteca tornou-se cada vez mais estabelecido nos últimos anos, enquanto a hipoteca variável perdeu terreno constantemente. Essa hipoteca é concluída em prazo fixo, enquanto a margem permanece inalterada. O que está ajustando, no entanto, é a taxa de juros. Dependendo da base escolhida, a Libor se adapta trimestralmente, mensalmente ou anualmente, às vezes também são possíveis ajustes semestrais. Qualquer pessoa que possa lidar com flutuações para cima é bem aconselhada com a hipoteca da Libor, se as taxas de juros atualmente baixas forem usadas. A maior vantagem da hipoteca Libor é que as taxas de juros são orientadas para o mercado e transparentes. Eles dependem do mercado monetário. Portanto, a Libor é particularmente adequada para financiamento de curto prazo; as taxas de juros são geralmente mais baixas do que para hipotecas de taxa variável ou prefixada.
A hipoteca da Libor também tem desvantagens, embora esse tipo de hipoteca tenha sido muito popular no passado. As taxas de juros podem variar bastante, o que significa um alto risco de taxa de juros. O cliente pode optar por fazer a hipoteca com ou sem limite. No mundo financeiro, um limite é chamado de tipo de limite, portanto esse é o limite superior de juros que não deve ser excedido durante todo o prazo da hipoteca. Para que o cliente possa obter essa segurança, ele precisa pagar alguma coisa. O valor correspondente é devido no início do prazo do empréstimo. Quanto menor o prazo da hipoteca, menos significativo é o limite. Desde que não sejam esperadas flutuações maiores no mercado monetário, o teto geralmente não vale a pena. Apesar do limite, a hipoteca Libor geralmente ainda é mais barata que uma hipoteca variável ou fixa.

Fornecedores de hipotecas em Suíça

Existem inúmeros provedores de hipotecas na Suíça e as condições atuais estão constantemente mudando. A tabela abaixo mostra uma seleção de diferentes fornecedores cujos empréstimos diferem dependendo da duração da taxa de juros fixa. As taxas de juros mencionadas são "de juros", o que significa que elas também podem ser mais altas, mas são possíveis a partir da taxa acima com uma boa classificação de crédito:

provedorHipoteca variável (em %)Hipoteca Libor (fixada em 3 meses, em %)Hipoteca com taxa fixa por 3 anos (em %)Hipoteca com taxa fixa por 5 anos (em %)Hipoteca com taxa fixa por 10 anos (em %)
MoneyPark2,350,490,520,540,71
Zurique2,50,670,690,92
Homegate2,50,650,660,7081,288
Crédito Agrícola0,660,710,89
Baloise Bank SoBa2,6250,950,790,830,95
Vida na Suíça2,750,850,850,85
Migros bank2,250,80,880,921,08
Graunbündner Kantonalbank2,750,970,980,991,17
Bank EKI2,350,951,051,3
AXA Winterthur0,941,071,41
BPS Suisse2,51,051,081,22
Clientis banco regional de Zurique2,51,041,091,25
Banco em Zuzwil2,751,091,09
Glarus Cantonal Bank2,8751,081,11,25
Generali2,751,11,11,1
Banco SLM2,351,051,11,25
Allianz Suisse2,51,11,11,3
Bank EEK2,51,051,11,3
Valente2,951,061,11,4
Banco hipotecário Lenzburg2,8751,01,081,111,3
Zürcher Kantonalbank1,081,131,31
Raiffeisen2,3751,061,111,151,35
PostFinance2,51,151,11,151,3
Banco BSU2,750,91,081,151,7
Basler Kantonalbank2,51,141,211,71
Banco CLER2,6251,131,221,53
WE bank2,751,071,181,231,75

A fim de obter uma visão concreta das taxas de juros reais dos prestadores de hipotecas, assumimos que uma hipoteca seria de CHF 150.000 e uma classificação de crédito muito boa. 

Nossa hipoteca fictícia estabelece os juros em dez anos, então ele contrata uma hipoteca de taxa fixa. As diferenças são enormes e existem 855 francos suíços entre o fornecedor mais barato e o mais caro. Todo mês! 

Os fornecedores individuais concluíram o seguinte:

provedorTaxa de juros em %Pagamento mensal em CHF
Hipoteca de HEV0,791.185
AXA0,821.230
Homegate 0,891.332
Vida na Suíça0,911.365
e-hipo0,921.380
Hypomat0,921.380
Seguro de Zurique0,921.380
BVK0,951.425
Hipoteca on-line de Baloise0,961.440
Swissquote0,961.440
Appenzeller Kantonalbank1,051.575
Generali1,101.650
Banque Cantonale Vaudoise1,207.800
Baloise Bank SoBa1,211.815
Graubündner Kantonalbank1,211.815
Migros bank1,221.830
Allianz Suisse1,301.950
Glarus Cantonal Bank1,301.950
Banco hipotecário Lenzburg1,301.950
PostFinance1,301.950
Valiant Bank1,311.965
Bank avera1,321.980
Crédito Suiço1,321.980
Zürcher Kantonalbank1,331.995
Banca Popolare di Sondrio1,342.010
Raiffeisen1,342.010
Lienhardt & Partner AG1,352.025
St. Galler Kantonalbank1,352.025
Zug Cantonal Bank1,362.040

Como encontro a hipoteca certa?

A variedade no mercado monetário é grande e alguns futuros proprietários de casas ou apartamentos estão se perguntando qual a hipoteca certa para eles. Vários fatores desempenham um papel na escolha de uma hipoteca. 

Você deve ter em mente que não é apenas a hipoteca mais barata que conta, mas toda a situação deve estar certa. Isso também inclui o prazo e as condições da oferta de hipoteca.

Tanto risco é permitido

Antes de decidir sobre uma hipoteca, você deve determinar quanto risco pode arcar. Faça a si mesmo estas perguntas:

    • Que risco eu quero correr e ainda me sinto à vontade com ele?
    • Que risco eu posso carregar / interceptar?
    • Quão flexível eu quero ficar?

Depois de responder a essas perguntas, verifica-se que existem diferentes tipos de risco, que teremos o maior prazer em explicar abaixo. Em resumo, pode-se dizer que existem pessoas muito avessas ao risco que sempre querem estar do lado seguro e estão dispostas a pagar mais por isso. 

Por outro lado, existem pessoas que estão muito dispostas a correr riscos e que realmente gostam de usar seu dinheiro e fazer malabarismos com ele. Essas pessoas também estão dispostas a se esforçar mais e estão sempre vigilantes sobre o atual mercado monetário. 

Ainda outras pessoas gostariam de correr um risco, mas não podem arcar com isso. A capacidade de carga das suas hipotecas é estreita e eles precisam contar com segurança para poder absorver o aumento das taxas de juros. O oposto é representado por pessoas que podem não aprovar o aumento das taxas de juros, mas que ainda podem interceptá-las a qualquer momento.

A questão da flexibilidade é semelhante à questão do risco. Se você quiser vender sua propriedade novamente a qualquer momento, também não poderá se comprometer com a hipoteca. Nesse caso, contratar uma hipoteca fixa por mais de vinte anos seria a escolha errada. Se você deseja apenas ou precisa ser um pouco flexível, também pode concluir contratos de empréstimo mais longos e, assim, se beneficiar das vantagens de uma hipoteca de taxa fixa.

Vamos dividir as pessoas em oito grupos de risco, após o qual podemos recomendar a hipoteca certa. 

Use as classificações neotralo.ch e encontre a hipoteca certa para você:

1.? Eu preferiria não correr riscos, embora pudesse!

O tipo de risco 1 não gosta de risco, mesmo que tenha reservas financeiras suficientes. Ele também quer permanecer flexível até certo ponto. A hipoteca ideal é a hipoteca de taxa fixa ou a hipoteca da Libor.

2. Não gosto de riscos e não preciso de flexibilidade.

O tipo de risco 2 não gosta de risco, mas possui um colchão financeiro suficiente e poderia muito bem arcar com o risco. Mas isso não importa, porque esse cara quer segurança. Ele planeja morar em sua casa por um longo tempo e, portanto, não precisa de flexibilidade no financiamento. Ele pode se endividar a longo prazo e escolher melhor a hipoteca de taxa fixa.

3.? Não gosto de riscos e não tenho reservas!?

O tipo de risco 3 não gosta do risco e não possui reservas financeiras para absorvê-lo. Se algo desse errado com o financiamento, esse cara não seria capaz de recorrer a nenhuma almofada. Portanto, ele precisa de uma hipoteca de taxa fixa, da qual ele pode sair, se necessário, e, portanto, depende da flexibilidade necessária. Outra variante está fora de questão, a única coisa que resta é alugar uma casa ou apartamento.

4.? Não gosto de riscos, não posso pagar e não quero ser flexível!

O tipo de risco 4 não gosta e não quer correr nenhum risco. Ele não precisa ser flexível porque não quer vender sua propriedade novamente. A hipoteca de taxa fixa de longo prazo é a escolha certa para esse tipo.

5. "Adoro o risco, mas não posso pagar."

O tipo de risco 5 é um jogador nato, porque ele adora correr riscos ao investir. Infelizmente, o colchão financeiro é pequeno ou inexistente, então esse cara não pode se arriscar. Ele também quer permanecer flexível. É por isso que o Tipo 5 escolhe melhor a hipoteca de taxa fixa, que fornece uma opção de saída. Se isso não for uma opção, a única coisa que resta a fazer é alugar.

6.? Não preciso ser flexível e adoro riscos! Eu não posso permitir isso.

O tipo de risco 6 precisa da segurança necessária, embora realmente esteja disposto a correr riscos. Ele quer morar em sua propriedade a longo prazo e não planeja vendê-la novamente. Portanto, ele não precisa de flexibilidade no financiamento e pode contar com uma hipoteca fixa de longo prazo.

7.? Adoro o risco e tenho almofada financeira suficiente!

O tipo de risco 7 possui uma boa capacidade financeira e pode pagar se o planejamento mudar. A almofada financeira necessária está disponível para absorver um risco maior. Uma hipoteca de curto prazo com taxa fixa ou Libor é ideal para ele, porque ao mesmo tempo ele precisa de um certo grau de flexibilidade.

8. "Quero permanecer flexível e ter dinheiro suficiente para assumir riscos."

Todos os tipos de hipotecas são muito adequados para o tipo de risco 8. Ele pode escolher entre a hipoteca de taxa fixa, a hipoteca de Libor e a hipoteca de taxa variável, além de assumir um risco mais alto porque a reserva financeira necessária está disponível. O tipo 8 quer permanecer em sua propriedade a longo prazo e, portanto, não precisa ser flexível. Ele escolhe sua melhor hipoteca em relação às taxas de juros que foram definidas e ainda são esperadas. Tipo 8, na verdade, tem toda a liberdade na escolha de uma hipoteca.

Escolha a melhor hipoteca com base nas previsões de taxa de juros

As previsões de taxas de juros, que são decisivas para a escolha da melhor hipoteca, são publicadas várias vezes. Se as taxas de juros aumentarem a longo prazo, uma hipoteca de taxa fixa deve ser contratada. Em seguida, garanta as taxas de juros atualmente baixas e poderá enfrentar as taxas de juros crescentes e, portanto, as piores condições com facilidade. 

Isso não afeta você. No entanto, se a previsão mostrar que as taxas de juros diminuirão em breve, você deve contratar uma hipoteca de curto prazo para garantir as taxas de juros mais baixas quando a oportunidade surgir. A hipoteca da Libor também pode fazer sentido aqui. É importante, no entanto, que você não apenas observe as previsões de taxas de juros de curto prazo antes de tomar uma decisão, mas também tenha uma visão geral do cenário geral por um longo período de tempo. 

Flutuações de curto prazo são sempre concebíveis, mas você deve acompanhar o desenvolvimento das taxas de juros por pelo menos um ano. Em caso de dúvida, sempre jogue com segurança e siga a opção de hipoteca, que oferece flexibilidade e segurança em uma quantidade equilibrada. 
Compare os diferentes fornecedores aqui no neotralo.ch e encontre? Seu? Hipoteca!

Com a estratégia certa para a hipoteca mais barata

O quão caro você recebe a hipoteca também é uma questão de negociação. Por um lado, há uma taxa de juros fixa por parte do banco; por outro, há uma acomodação por parte do consultor. Com a estratégia certa, você pode garantir a hipoteca mais barata para você!

Planejar financiamento de longo prazo

O financiamento de uma propriedade não é algo que é feito hoje e será verificado amanhã. Em vez disso, você está comprometido em fazer os pagamentos regularmente por dez ou até vinte anos, transferindo a propriedade para sua propriedade final. Isso também explica por que o financiamento deve ser planejado a longo prazo. 

Não se apresse e conte com um provedor de comparação como o neotralo.ch para obter a melhor oferta de financiamento para você!

Determine por si mesmo a que tipo de risco você pertence. Você quer estar do lado seguro e evitar o risco? Ou a hipoteca não custa muito e pode envolver um risco maior? Deseja usar o imóvel você mesmo a longo prazo ou deseja vendê-lo novamente? Depois de definir esse ponto, você pode montar a estratégia de financiamento correta. Então isso significa negociar bem!

Negociar bem é economizar bem

À primeira vista, as ofertas dos fornecedores de hipotecas diferem apenas ligeiramente. Como mostra a tabela em nossas páginas, são apenas alguns pontos percentuais que fazem a diferença aqui. Mas, contando com a soma do valor da hipoteca, há muito dinheiro para gastar mais a cada mês. Se você comparar bem a princípio, poderá economizar muitos milhares de francos por ano. 

Daí a nossa dica: ao comparar as ofertas, não considere apenas os números que lhe são apresentados. Pergunte sobre o escopo da negociação e tente negociar com o provedor alguns pontos percentuais. Mesmo que seja apenas a casa decimal, faz uma enorme diferença para você. 

Não apresse nada e não concorde com um provedor que recomenda sua decisão. Uma boa oferta ainda existirá amanhã, para que você possa analisá-la de perto e renegociar, se necessário.

Importante: Descubra tudo o que precisa saber antes de iniciar uma consulta. Especialmente quando se trata de uma consulta por telefone, muitos inquiridores realmente se sentem atropelados. O consultor rejeita sua oferta e você nem questiona nada. Interrompa nos pontos importantes para você e sempre acompanhe! Forneça seu próprio conhecimento especializado, que é claro que você realmente deve adquirir. Dessa forma, você se torna mais confiante e negocia em pé de igualdade, o que resultará em alta economia.

Obtenha o maior número possível de ofertas

A maioria dos suíços recorre ao banco da empresa quando deseja uma oferta de hipoteca. Mas isso pode ser um erro! O banco da empresa nem sempre é automaticamente o banco mais barato, mas baseia-se no fato de ter muita confiança em seus clientes e, portanto, gozar de uma posição especial. 

No entanto, vale a pena contar com outros fornecedores e obter ofertas de comparação correspondentes. Obviamente, você pode receber uma oferta do banco da empresa e precisará fornecer declarações abrangentes sobre o imóvel que está comprando. Se a oferta estiver disponível, entre em contato com outros bancos e obtenha uma oferta deles. 

Você também pode usar a comparação de hipotecas no neotralo.ch e obter uma visão geral da situação atual do mercado. Como regra geral, você deve usar pelo menos quatro a cinco ofertas para comparação. É importante que todas as ofertas sejam baseadas no mesmo banco de dados e não usem dados diferentes. 

Isso se aplica ao modelo de hipoteca selecionado, ao prazo, ao valor da hipoteca e à amortização. Como os juros flutuam parcialmente diariamente, você também deve comparar as taxas de juros no mesmo dia e não em dias diferentes. Então o banco anteriormente mais barato pode novamente ser um dos mais caros, porque, enquanto isso, ajustou suas taxas de juros.

De frente para o banco com a concorrência

É uma estratégia milenar e bem testada para obter o melhor preço: confrontar o banco com a concorrência. Na negociação ou na consulta, você pode certamente afirmar que tem outras ofertas que podem ser ainda mais baratas. 

Você pode até jogar poker e fazer outra oferta mais barata do que realmente é. Mas não se superestime! Se você deixar claro que está blefando ou se a suposta oferta é boa demais para ser verdade, sua contraparte também não irá concordar e expor você. 

Se as discussões não resultarem em uma taxa de juros mais baixa, você também poderá se concentrar nas taxas. Coloque-os para discussão e peça que sejam excluídos. Se nada disso ajudar, você pode ameaçar mudar de provedor. 

Muitos consultores vão agora falar com o gerente? (uma frase popular para dar ao cliente a sensação de importância) e, em seguida, retorne a você com a agradável mensagem de que você está recebendo uma oferta particularmente ótima.

Conclusão: Com a estratégia certa para a hipoteca certa

Encontrar a hipoteca certa não é apenas uma questão de tentar conseguir um acordo barato. As dicas a seguir ajudarão você a identificar a hipoteca certa para você:

    • Receba várias ofertas.
    • Prepare-se bem para a consulta.
    • Entre na consulta com confiança e com o conhecimento especializado necessário.
    • Blefe, se necessário, ou compartilhe suas idéias com o consultor sobre ofertas mais baratas.
    • Tente obter taxas de juros mais baixas ou renuncie às taxas.
    • Não basta negociar com o banco da empresa.
    • Compare os fornecedores no neotralo.ch.

Bem preparado e negociado com sabedoria é metade da batalha! A economia pode não ser séria à primeira vista, mas apenas alguns pontos abaixo da taxa básica podem ser vistos com economia de vários milhares de francos por ano. 

Estes, por sua vez, se acumulam durante todo o período da hipoteca em uma quantia alta que você certamente não deseja pagar desnecessariamente a um banco.

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