In der Schweiz gibt es drei verschiedene Hypothekarmodelle. Dabei fällt auf, dass eines dieser Modelle am häufigsten abgeschlossen wird. Es handelt sich hierbei um die Festhypothek, die zur Finanzierung von Wohneigentum verwendet wird. Sie ist für die Finanzierung aller Liegenschaften geeignet und kann sowohl für kurz-, mittel- als auch langfristige Finanzierungen eingesetzt werden.
Die Festhypothek
Der Zinssatz, der dabei vereinbart wird, bleibt über die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Das ist besonders dann von Vorteil, wenn die Laufzeit des Kredits sehr lang ist und es möglich ist, dass sich die Zinsen ändern. Bei der Festhypothek ist das nicht möglich.
Die Festhypothek kann grundsätzlich nicht während der Laufzeit aufgelöst werden, doch es gibt wie immer Ausnahmen. Der Hypothekennehmer muss in dem Fall allerdings mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, die er zahlen muss und die ihn teuer zu stehen kommen wird.
Der Kunde, der eine Festhypothek abschliesst, geht einen langen Vertrag mit der Bank ein. Diese sichert sich den Zinssatz und damit ihre Einnahmen über die vereinbarte Laufzeit. Wenn nun der Kreditnehmer der Meinung ist, er müsse die Hypothek ablösen, ist das zum Nachteil für die Bank. Sie lässt sich diesen Nachteil auszahlen und legt dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung fest.
Die Bank wird nie als Verlierer aus einer solchen Situation herausgehen! Massgeblich für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sind die folgenden Punkte:
Höhe des bisher vereinbarten Zinssatzes
aktuelles Zinsniveau
Restlaufzeit der Hypothek
Eine Festhypothek kann auf verschiedene Laufzeiten festgelegt werden, wobei diese Laufzeiten zwischen zwei und 25 Jahren liegen können. Viele Banken begrenzen die Laufzeiten allerdings auf maximal zehn Jahre. Im Gegensatz dazu haben viele Versicherungen deutlich längere Laufzeiten im Angebot und offerieren darüber hinaus oft auch bessere Konditionen. Ihre Laufzeiten betragen bis zu 25 Jahren.
Vor dem Abschluss der Festhypothek sollten Kreditwillige unbedingt das Kleingedruckte lesen. Es regelt zum Beispiel das Kündigungsrecht, das von Bank zu Bank verschieden sein kann. Manche Banken kündigen die Hypothek, wenn der Hypothekennehmer plötzlich ein niedrigeres Einkommen hat.
Ausserdem wird nicht selten eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, auch wenn die Kündigung durch die Bank erfolgt. Der Kreditnehmer muss dann eine neue Hypothek aufnehmen und die aktuellen Zinsen akzeptieren. Das kann aber mit sich bringen, dass die Zinsen viel höher als bei der ursprünglichen Kreditaufnahme sind.
Wichtig ist des Weiteren, dass unerwartete Ereignisse einberechnet werden. Eine Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn der Hypothekennehmer stirbt und die Immobilie nicht auf dessen Erben übergeht. Die Bank urteilt dann, dass der Vertrag vorzeitig aufgelöst wurde und dementsprechend eine Entschädigung fällig sei.
Teuer kann es zudem werden, wenn die Liegenschaft wegen Scheidung oder Trennung verkauft werden muss. Daher gilt, dass nicht nur die Zinsentwicklung zu beachten ist, sondern dass es auch darauf ankommt, wie lange die Bindung an die Hypothek gewählt wird. Sehr lange Hypothekenbindungen bitte mit Bedacht wählen!
Im Endeffekt müssen Hypothekennehmer bzw. solche, die es werden wollen, die Positionen Sicherheit und Flexibilität gegeneinander abwägen. Sicherheit über die Zinsen auf der einen Seite, eine geringe Flexibilität auf der anderen Seite. Beides ist mit der Festhypothek nicht in Einklang zu bringen. Zu beachten ist ebenso, dass die Liegenschaft während der Laufzeit nicht verkauft werden kann, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist.
Die variable Hypothek
Lange Zeit waren die variablen Hypotheken sehr beliebt, doch die scheinbar ewig dauernde Phase der sehr niedrigen Zinsen hat dieser Beliebtheit ein Ende bereitet. Heute sind Festhypotheken oder Libor-Hypotheken deutlich interessanter und bieten bessere Konditionen.
Die variable Hypothek zeichnet sich dadurch aus, dass sie über veränderbare Zinsen verfügt, daher auch der Name. Die Laufzeit ist nicht festgeschrieben und die Kündigungsfrist kann zwischen drei und sechs Monaten liegen. Die Bank legt den Zinssatz im Einzelfall und nach eigenem Ermessen fest. Dabei orientiert sie sich am allgemeinen Zinsniveau und nutzt die Angebote anderer Finanzinstitute zum Vergleich.
Es ist damit sogar möglich, dass sich der Zinssatz zwei- oder dreimal im Jahr ändert, je nachdem, wie beweglich der Markt gerade ist. Dies kann für den Kreditnehmer vorteilhaft sein, kann sich aber auch sehr negativ auswirken.
Die variable Hypothek bietet ein sehr grosses Risiko, und dieses liegt genau in der eben angesprochenen Zinsänderung. Dies ist wohl auch der Grund, warum die Festhypothek deutlich beliebter ist, denn sie bietet einfach mehr Sicherheit. Wer eine variable Hypothek abschliessen möchte, sollte daher genau prüfen, ob das Risiko der plötzlichen Zinserhöhung zu tragen ist oder nicht.
Natürlich kann es sein, dass Sie von fallenden Zinsen profitieren. Schliessen Sie den Vertrag allerdings in einer Zeit, in der die Zinsen schon sehr niedrig sind, ist es unwahrscheinlich, dass diese noch weiter sinken. Hier hingegen wird sich die Hypothek in erster Linie nach oben entwickeln und damit teurer werden.
Die Libor-Hypothek
Die Abkürzung Libor steht für London Interbank Offered Rate. Wenn sich Banken untereinander kurzfristig Geld ausleihen, bezeichnen sie den Zinssatz als Libor. Die Angebote, die zu solchen Hypotheken erhältlich sind, belaufen sich auf Laufzeiten zwischen 30 Tagen und 12 Monaten.
Die Bank verwendet immer den aktuellen Libor-Zinssatz, er bildet die Basis für alle weiteren Berechnungen. Dazu kommt eine Marge, welche durch die Bank definiert wird. Ein Beispiel: Die Marge beträgt 2 %, der Libor-Satz liegt bei 0,50 %. Daraus ergibt sich ein Hypothekarzins von 2,50 %.
Die Marge ändert sich nicht, der Libor-Satz aber kann täglich schwanken. Der Hypothekarzins wird freilich nicht ständig neu berechnet, meist erfolgt die Anpassung dann quartalsweise.
Die Libor-Hypothek wird auch unter anderen Namen vertrieben.
Dann ist es beispielsweise die Flex-Rollover-Hypothek oder eine Geldmarkt-Hypothek. Die Funktionsweise der Hypotheken ist aber immer die gleiche, es wird lediglich der Name geändert.
Der Kreditnehmer muss einen Rahmenvertrag unterschreiben, wenn er eine Libor-Hypothek abschliesst. Dieser Rahmenvertrag läuft meist zwischen drei und fünf Jahren. Innerhalb dieser Zeit kann die Hypothek in eine Festhypothek umgewandelt werden.
Dies ist aber nur möglich, wenn der Hypothekennehmer beim gleichen Anbieter bleibt, ein Wechsel der Bank ist innerhalb der sogenannten Grundlaufzeit des Rahmenvertrags nicht möglich. Doch auch hier gibt es wieder eine Ausnahme: Wenn Sie bereit sind, viel Geld dafür zu bezahlen und eine Vorfälligkeitsentschädigung hinnehmen, ist es wiederum möglich, die Bank zu wechseln.
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