O valor da hipoteca é relevante
O valor declarado da hipoteca é importante para decidir se o empréstimo deve ser dividido em parcelas e, em caso afirmativo, quantas. Os banqueiros recomendam apostar em duas parcelas se o valor do empréstimo estiver entre CHF 250.000 e CHF 600.000. Quantidades mais altas devem ser divididas em três parcelas.
Mas não apenas o número de tranches é importante, mas também o prazo médio remanescente. Se houver duas parcelas hipotecárias que variam entre dois e seis anos, o prazo médio remanescente é de quatro anos.
Com taxas de juros muito baixas, a maioria dos especialistas aconselha a escolha de um prazo médio remanescente de cinco anos; portanto, as hipotecas fixas devem ter um prazo de pelo menos sete anos.
Que problemas podem surgir quando as parcelas são resgatadas?
Na melhor das hipóteses, todas as parcelas expiram dentro de um período de doze meses, então toda a hipoteca pode ser transferida de um provedor para o próximo. A transação é tranquila. No entanto, torna-se mais difícil se os pontos finais das tranches estiverem a mais de doze meses no financiamento de acompanhamento planejado.
Nesse caso, é difícil ou mesmo impossível alterar o provedor, a hipoteca deve continuar com o provedor anterior. Dadas as taxas de juros potencialmente altas, isso não é algo desejável. A razão para esse problema é que quase nenhum provedor deseja assumir tranches individuais porque o esforço administrativo envolvido é muito grande.
As notas de dívida devem ser divididas e as promessas de pagamento são alteradas. Além disso, o risco para cada instituto é significativamente maior, porque apenas assumirá o financiamento em segundo lugar. Dificilmente qualquer banco dará esse passo, porque, se o mutuário não puder pagar, todos os credores serão atendidos primeiro. A segurança necessária para o banco não é fornecida aqui.
Sua chance de poder transferir as tranches para um novo provedor ao mesmo tempo é sincronizá-las em tempo útil. Estes devem ser prorrogados de forma a expirarem o mais rapidamente possível ou, no máximo, a cada doze meses.
Um exemplo: a hipoteca, que já foi contratada por mais de CHF 800.000, é dividida em duas parcelas. Ambos têm a mesma altura e totalizam CHF 400.000. No entanto, a primeira parcela dura apenas cinco anos, a outra duas vezes mais. A primeira parcela deve agora ser prorrogada por cinco anos, para que ambas possam ser substituídas após dez anos. O financiamento é então facilmente possível através de outro provedor.
Dica: Planeje a extensão da parcela relevante em tempo hábil e informe-se sobre o curso de ação adicional doze meses antes do final do financiamento. Aqui em neotralo.ch, você encontrará dicas valiosas e descobrirá qual fornecedor é ideal para o seu financiamento de acompanhamento.
Vantagens da divisão de hipotecas em parcelas
A divisão em tranches faz sentido para todo mutuário que deseja evitar ter que estender toda a hipoteca de uma só vez. Portanto, os especialistas aconselham que o empréstimo seja dividido em duas parcelas se o valor do empréstimo for superior a 250.000 francos suíços, mas ainda estiver abaixo de 600.000 francos suíços.
Vários fundos podem ser incluídos no planejamento. Isso inclui, por exemplo, adiantamentos antecipados, presentes ou seguro de vida pago. Cuidado: No caso de um divórcio, os fundos trazidos devem retornar ou ser creditados ao parceiro que contribuiu.
Desvantagens de dividir uma hipoteca em parcelas
As desvantagens da escultura são muito mais extensas do que o número de vantagens. O motivo são os bancos, que frequentemente lutam para financiar uma única parcela. Se você tiver uma hipoteca em camadas com uma parcela expirando, dificilmente encontrará outro fornecedor para assumir a parcela restante.
Esse provedor ficaria apenas em segundo lugar e teria que renunciar a todas as outras demandas. Dificilmente qualquer banco corre esse risco.
Outra desvantagem é que a necessidade de continuar financiando através do banco anterior (porque nenhum outro provedor queria assumir a parcela aberta) geralmente significa que termos desfavoráveis precisam ser aceitos. O banco anterior está apostando no fato de que você, como devedor, não tem outra opção e precisa aceitar as más condições. Isso geralmente está associado a custos adicionais.
Uma última desvantagem, que deve ser mencionada aqui em termos de escultura, está relacionada à pouca previsibilidade. Se a hipoteca for renovada pouco a pouco, dependendo do final das parcelas, a certeza do planejamento será menos boa.
Além disso, a carga orçamentária total flutua fortemente, o que nem sempre é fácil de compensar.
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