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Hipotecas: los 10 consejos más importantes

Sacar una hipoteca es una de las decisiones más importantes en la vida. Sin embargo, un pequeño error puede causar grandes problemas, ya que generalmente implica sumas de varios cientos de miles de francos. Para que todo funcione sin problemas para usted, tenemos los diez consejos más importantes sobre hipotecas:

1. No te sientes en el banco de la casa

Desafortunadamente, un error generalizado: muchos clientes de hipotecas van al banco de la casa y se les hace una oferta que aceptan sin otra comparación. En lugar de utilizar sitios de comparación como neotralo.ch, se elige la primera mejor oferta, que ciertamente fue bien vendida por el consultor. Pero el saldo de la cuenta lo notará negativamente, porque rara vez el banco interno es realmente tan barato como dice ser. 

Siempre considere ofertas alternativas y busque la posibilidad de renegociar. A menudo es posible negociar descuentos que afectan, por ejemplo, la cantidad de intereses o comisiones asociadas con la hipoteca.

2. Comparar intereses

Sobre todo, compare las tasas de interés, ¡pero no solo! Las otras condiciones también deben examinarse más de cerca, porque son decisivas para la evaluación de la oferta como una oferta realmente buena o solo como aparentemente buena. Use nuestra página de comparación y encuentre el mejor proveedor con las tasas de interés más bajas. Las tasas de interés de referencia clave se actualizan diariamente, por lo que al hacer una comparación, también preste atención a la fecha de la cual provienen las cifras respectivas.

3. Incluir proveedores en línea

Definitivamente debe incluir bancos en línea y compañías de seguros. Los proveedores en línea tienen costos más bajos que los bancos sucursales y están felices de pasar estos ahorros a sus clientes. Esto hace posible encontrar ofertas significativamente mejores en tasas de interés. Sin embargo, el asesoramiento a menudo no es posible en persona o solo se ofrece por chat o correo electrónico. 

Si valora poder sentarse directamente frente a su asesor, puede ignorar con seguridad los bancos en línea. Todos los demás deben obtener la información necesaria sobre los proveedores en línea e incluirlos en la búsqueda. Solo entonces se pueden hacer comparaciones reales con las ofertas disponibles del banco local u otras sucursales bancarias.

4. Mostrar habilidades de negociación

Si apuesta a que desea obtener la hipoteca particularmente barata, debe mostrar habilidades de negociación. Esto significa que no puede simplemente aceptar los intereses, tarifas y otras condiciones ofrecidas. Negocie inteligentemente e incluso puede amenazar con alejarse de este proveedor y elegir la competencia. Sin embargo, no debe apostar a ciegas, sino saber de qué banco hay otra oferta realista.

5. Apuesta por la hipoteca correcta

Las hipotecas variables son muy caras en Suiza, por lo que la hipoteca de tasa fija o la hipoteca Libor es la mejor opción. Piense en qué plazo de una hipoteca de tasa fija es mejor para usted y no se inmovilice innecesariamente por mucho tiempo. 

Sin embargo, si las tasas de interés son muy bajas cuando se saca la hipoteca, se recomienda un compromiso a largo plazo, ya que de esta manera puede asegurar estas tasas por el período especificado de diez o incluso veinte años. Sin embargo, si le gusta más flexible, quédese con la hipoteca Libor. 

Esto se establecerá para uno o tres meses, durante seis meses o durante todo un año. Usted se beneficia al cambiar las tasas de interés, que también pueden ser negativas para usted si las tasas de interés aumentan en el mercado monetario. Sin embargo, también puede cambiar a una hipoteca de tasa fija al extender la hipoteca.

6. Salida anticipada
Lo prematuro

Retirarse de la hipoteca solo se recomienda bajo ciertas condiciones. Estos existen cuando la multa por pago anticipado es bastante baja y cuando esto se compensa con el interés ahorrado. 

Necesita una buena oferta por adelantado de otro banco o compañía de seguros, que puede encontrar en neotralo.ch. Solo cancele la hipoteca existente si este procedimiento realmente vale la pena, de lo contrario, a veces pagará varias decenas de miles de francos por él.

7. Cuidado con los intermediarios.

Los corredores de hipotecas profesionales describen una hipoteca en los colores más brillantes y solo arrojan luz sobre sus ventajas. Todo parece genial, súper y barato aquí. Presta atención si alguien quiere venderte un producto que sea solo para tu beneficio. 

Seamos realistas: un banco gana dinero de una hipoteca, por lo que tiene una ventaja en sí mismo. Cualquiera que niegue esto en la consulta obviamente está mintiendo y no es un consultor, sino solo un vendedor más o menos bueno. Muchos intermediarios no son neutrales, por lo que definitivamente debe hacer su propia investigación y obtener ofertas de hipotecas.

8. Sin tallar

La talla solo es razonable a partir de un monto de hipoteca de CHF 250,000, es obligatorio si el monto de los fondos externos requeridos excede el 65 por ciento del precio de compra de la propiedad. 

Aunque los asesores bancarios a menudo describen los tramos como muy útiles, solo lo son si están cerca y vencen dentro de los 24 meses. De lo contrario, la extensión de la hipoteca solo es posible con este banco, porque otro banco no ocupa el segundo lugar en financiamiento. En el peor de los casos, deberá continuar el tramo en malos términos.

9. Use diferentes fuentes de equidad

Necesita al menos el 20 por ciento del monto de la compra como capital para obtener una hipoteca. Utilice diferentes fuentes de dinero para esto y asegúrese de tener suficientes fondos líquidos disponibles para gastos imprevistos. 

Como capital, puede utilizar tanto los ahorros como el dinero de la venta de valores, anticipos de herencia, préstamos de familiares, obsequios o terrenos de construcción no hipotecados. Al menos el diez por ciento del valor del préstamo debe consistir en el denominado patrimonio neto. Los saldos del segundo pilar están excluidos de ser contabilizados como patrimonio.

10. Pagar hasta la jubilación

Un problema común con las hipotecas es que cuando se jubila, ya no son sostenibles. Luego, en la mayoría de los casos, el ingreso y, por lo tanto, la portabilidad disminuyen. Es por eso que las instituciones financieras verifican todas las consultas sobre una hipoteca con tanta precisión si el solicitante ha alcanzado o excedido la edad de 50 años. 

Los préstamos hipotecarios deberían, en el mejor de los casos, reducirse con la edad. Como regla general, 120 menos la edad es la cantidad máxima recomendada del valor de préstamo en porcentaje.

¿Qué es una hipoteca?

En la mayoría de los casos, el capital no es suficiente para comprar su propia propiedad. Eso significa: ¡se necesita capital de deuda! Este financiamiento de deuda se conoce como hipoteca en Suiza. Sin embargo, este no es el préstamo en sí, incluso si el término a menudo se usa indistintamente. 

Pero primero se trata del gravamen que el prestamista hipotecario adquiere sobre la propiedad. Esto asegura el préstamo que fue necesario para comprar la propiedad o el edificio. Si el nuevo propietario se declara insolvente y ya no puede pagar regularmente las cuotas de su préstamo, la propiedad se compromete. Los expertos hablan del "derecho hipotecario" aquí.

¿Cómo funciona la hipoteca?

Cualquier persona que desee obtener una hipoteca debe poder cumplir con dos requisitos mínimos:

Préstamo

Con el término? Hipoteca? Es la relación entre el valor de mercado y la hipoteca. Aquí, no se debe exceder el 80 por ciento. Por lo tanto, al menos el 20 por ciento del valor de mercado debe aumentarse como capital. El capital se puede aportar en forma de activos en efectivo, una herencia preferida o un préstamo privado. También es posible adelantar fondos de pensiones del segundo o tercer pilar de la seguridad social o comprometerlos. Esto puede aumentar el componente de capital.

Portabilidad

Es el segundo requisito que debe cumplirse al menos para obtener una hipoteca. Esto significa la resistencia de los ingresos, para lo cual se utiliza el ingreso bruto. Esto está cargado de intereses y todos los demás gastos (incluidos los gastos de subsistencia). La sostenibilidad no debe exceder un tercio de los ingresos brutos. Por el contrario, esto significa que se puede gastar un máximo de dos tercios de los ingresos en la hipoteca.

Si se cumplen ambos requisitos, se determina el monto de la hipoteca. Esta es la cantidad de dinero que se debe recaudar además de los fondos propios para financiar la propiedad deseada. Existen tres modelos de hipoteca: las hipotecas de tasa fija o variable y las hipotecas Libor. 

Todos los modelos difieren en cuanto a la evolución de los tipos de interés y tienen ventajas y desventajas. Estos deben examinarse más de cerca en cada caso individual antes de tomar una decisión con respecto al modelo respectivo. Una vez que se hayan aclarado todos los requisitos previos, se pueden enviar ofertas a los prestatarios a bancos y compañías de seguros. 

Importante: Todos los modelos de hipotecas tienen algunos puntos en común. 

Estamos hablando de hipotecas básicas en las que se basan otros modelos (hipotecas mixtas o combinadas). 

Las similitudes en todos los modelos son:

    • Comprobación de la solvencia del solicitante
    • Presencia de al menos 20 por ciento de capital
    • Préstamo en la propiedad con hasta el 80 por ciento del valor de mercado, por lo que es posible hasta el 65 por ciento como la primera hipoteca, el resto se realiza a través de la segunda hipoteca

El primer y segundo modelo de hipoteca

El requisito de financiamiento personal es decisivo para determinar si se requiere una primera o segunda hipoteca. La primera hipoteca es posible hasta una relación préstamo-valor del 65 por ciento, la segunda hipoteca se otorga a un préstamo entre el 65 y el 80 por ciento del valor de mercado. Conclusión: cuanto mayor es el préstamo de una propiedad, más capital de deuda se requiere para el financiamiento.

Importante: si se requiere más del 65 por ciento de capital de deuda, el prestatario está vinculado a un banco. Por lo tanto, la segunda hipoteca siempre debe sacarse donde se otorgó la primera hipoteca. 

A diferencia de muchos otros países, los bancos suizos no financian bienes inmuebles en absoluto o casi nada a través del segundo lugar. Esto significa que no renuncian a favor de otros acreedores, sino que ocupan el primer lugar y, por lo tanto, están en primer lugar cuando se trata de servir a los acreedores.

Varios tramos tienen sentido

Es posible dividir la deuda hipotecaria en varios tramos. Esto les da a los prestatarios la opción de elegir qué producto elegir para cada tramo. Si más del 65 por ciento de la propiedad tiene que ser financiada por capital externo, al menos dos tramos se vencen automáticamente. 

La razón: la primera y la segunda hipoteca generalmente se otorgan en términos diferentes. Las hipotecas Libor y de tasa fija se pueden combinar aquí, por ejemplo. Los prestatarios deben asegurarse de no vincularse demasiado a un proveedor porque, por ejemplo, han elegido mal los vencimientos. 

Es bueno saberlo: el tallado también es posible si solo se proporciona financiamiento de primer nivel, es decir, si se requiere menos del 65 por ciento de deuda para financiar la propiedad.

La preparación es el todo y el final

Financiar su propia propiedad es una de las decisiones más importantes que se toman en la vida. El impacto financiero de esta decisión es grave. Por lo tanto, se recomienda prepararse lo mejor posible para la conversación con el asesor bancario y, sobre todo, comparar las diferentes ofertas. 

Para esto, se recomienda elegir un proveedor de comparación independiente como neotralo.ch. Importante para una consulta personal: ¡Anote cualquier pregunta que desee hacer! De lo contrario, estas preguntas se ignoran en el curso de una consulta porque la gran cantidad de información es simplemente demasiado grande. 

También debe recopilar toda la información disponible sobre su propia situación financiera. Para que pueda acceder directamente en la consulta. Por supuesto, es aún más fácil si se utiliza la comparación en línea de las ofertas y usted puede decidir en casa de qué proveedor desea obtener más información.

Los modelos hipotecarios en Suiza

Hay tres modelos hipotecarios diferentes en Suiza. Llama la atención que uno de estos modelos se complete con mayor frecuencia. Es la hipoteca de tasa fija que se utiliza para financiar propiedades residenciales. Es adecuado para el financiamiento de todas las propiedades y puede utilizarse para financiamiento a corto, mediano y largo plazo.

La hipoteca de tasa fija

La tasa de interés acordada permanece fija durante todo el plazo. Esto es particularmente ventajoso si el plazo del préstamo es muy largo y es posible que las tasas de interés cambien. Esto no es posible con la hipoteca de tasa fija.

La hipoteca de tasa fija no se puede liberar en principio durante el plazo, pero hay excepciones como siempre. En este caso, sin embargo, el acreedor hipotecario debe esperar una multa por pago anticipado que tiene que pagar y que le costará caro. 

El cliente que obtiene una hipoteca de tasa fija celebra un largo contrato con el banco. Esto asegura la tasa de interés y, por lo tanto, sus ingresos durante el plazo acordado. Si el prestatario ahora cree que debe pagar la hipoteca, es una desventaja para el banco. Ella tiene esta desventaja pagada y establece una multa por pago anticipado. 

¡El banco nunca saldrá de una situación tan perdedora! Los siguientes puntos son decisivos para el monto de la multa por pago anticipado:

    • Monto de la tasa de interés previamente acordada
    • tasa de interés actual
    • Plazo restante de la hipoteca

Una hipoteca de tasa fija se puede establecer en diferentes términos, que pueden variar de dos a 25 años. Sin embargo, muchos bancos limitan los plazos a un máximo de diez años. Por el contrario, muchas compañías de seguros ofrecen plazos significativamente más largos y, a menudo, ofrecen mejores condiciones. Sus plazos son de hasta 25 años.

Antes de sacar la hipoteca de tasa fija, los prestatarios deben leer la letra pequeña. Por ejemplo, regula el derecho de rescisión, que puede variar de un banco a otro. Algunos bancos cancelan la hipoteca si el prestatario de repente tiene un ingreso menor. 

Además, a menudo se requiere una multa por pago anticipado, incluso si la terminación es hecha por el banco. El prestatario debe sacar una nueva hipoteca y aceptar el interés actual. Sin embargo, esto puede significar que las tasas de interés son mucho más altas que cuando prestó originalmente.

También es importante que se tengan en cuenta los eventos inesperados. Un banco puede solicitar una multa por pago anticipado si el acreedor hipotecario muere y la propiedad no pasa al heredero. Luego, el banco juzga que el contrato se rescindió prematuramente y que la compensación se debió en consecuencia.

También puede ser costoso si la propiedad tiene que venderse debido a un divorcio o separación. Por lo tanto, es importante no solo considerar el desarrollo de las tasas de interés, sino también cuánto tiempo se elige el bono con la hipoteca. ¡Elija sabiamente los compromisos hipotecarios a largo plazo!

En última instancia, las hipotecas o aquellos que desean convertirse en uno tienen que equilibrar la seguridad y la flexibilidad. Seguridad de la tasa de interés por un lado, baja flexibilidad por el otro. Ninguno de los dos puede conciliarse con la hipoteca de tasa fija. También se debe tener en cuenta que la propiedad no se puede vender durante el plazo sin pagar una multa por pago anticipado.

La hipoteca variable

Las hipotecas variables han sido populares durante mucho tiempo, pero el período aparentemente perpetuo de tasas de interés muy bajas ha puesto fin a esta popularidad. Hoy en día, las hipotecas de tasa fija o las hipotecas Libor son mucho más interesantes y ofrecen mejores condiciones. 

La hipoteca variable se caracteriza por el hecho de que tiene tasas de interés variables, de ahí el nombre. El plazo no es fijo y el período de notificación puede ser de entre tres y seis meses. El banco establece la tasa de interés en casos individuales y a su propia discreción. Se basa en el nivel de tasa de interés general y utiliza las ofertas de otras instituciones financieras para la comparación. 

Incluso es posible que la tasa de interés cambie dos o tres veces al año, dependiendo de cuán flexible sea el mercado en este momento. Esto puede ser ventajoso para el prestatario, pero también puede tener un impacto muy negativo.

La hipoteca variable ofrece un riesgo muy grande, y esto radica precisamente en el cambio en la tasa de interés que acabamos de mencionar. Esta es probablemente la razón por la cual la hipoteca de tasa fija es mucho más popular porque simplemente ofrece más seguridad. Por lo tanto, cualquier persona que desee obtener una hipoteca variable debe examinar cuidadosamente si el riesgo de un aumento repentino de la tasa debe ser asumido o no. 

Por supuesto, puede beneficiarse de la caída de las tasas de interés. Sin embargo, si concluye el contrato en un momento en que las tasas de interés ya son muy bajas, es poco probable que disminuyan aún más. Aquí, por otro lado, la hipoteca se desarrollará principalmente hacia arriba y, por lo tanto, será más costosa.

La hipoteca de Libor

El acrónimo Libor significa Tasa de oferta interbancaria de Londres. Cuando los bancos se prestan dinero unos de otros por un corto tiempo, se refieren a la tasa de interés como Libor. Las ofertas disponibles en estas hipotecas varían de 30 días a 12 meses. 

El banco siempre usa la tasa de interés Libor actual, que forma la base para todos los cálculos adicionales. También hay un margen, definido por el banco. Un ejemplo: el margen es 2 %, la tasa Libor es 0.50 %. Esto resulta en una tasa de hipoteca de 2.50 %.

El margen no cambia, pero la tasa Libor puede fluctuar diariamente. Por supuesto, la tasa de interés de la hipoteca no se recalcula constantemente; el ajuste generalmente se realiza trimestralmente. 
La hipoteca Libor también se vende con otros nombres. 

Entonces es, por ejemplo, la hipoteca de reinversión flexible o una hipoteca del mercado monetario. La forma en que funcionan las hipotecas es siempre la misma, solo se cambia el nombre. 
El prestatario debe firmar un acuerdo marco al contratar una hipoteca Libor. Este contrato marco generalmente dura entre tres y cinco años. Dentro de este tiempo, la hipoteca se puede convertir en una hipoteca de tasa fija. 

Sin embargo, esto solo es posible si el acreedor hipotecario permanece con el mismo proveedor; no es posible cambiar el banco dentro del término básico del contrato marco. Pero hay otra excepción: si está dispuesto a pagar mucho dinero por ello y acepta una multa por pago anticipado, nuevamente es posible cambiar el banco.

Modelos hipotecarios: ventajas y desventajas

Según las encuestas entre los bancos suizos, los suizos prefieren sacar la hipoteca de tasa fija. No es de extrañar, juegan a lo seguro aquí y establecen el plazo y la tasa de interés cuando se firma el contrato. Los términos suelen ser muy largos, de hasta diez años, en algunos casos, incluso se pueden establecer en hasta veinte años. 

Los plazos medios de cuatro a seis años son particularmente comunes. Proporcionan seguridad de planificación, pero aún permiten el grado deseado de flexibilidad. Todos los modelos de hipotecas tienen sus ventajas y desventajas, por lo que cualquiera que desee obtener un préstamo debe mirar las propiedades relevantes de la hipoteca. 

De esta manera, se puede determinar individualmente si la flexibilidad puede retrasarse en favor de la seguridad o si tiene sentido limitar las tasas de interés. Es poco probable que exista el nivel actual de baja tasa de interés en los próximos diez años, por lo que tiene sentido asegurar estas tasas. 

Esto a su vez es posible a través de una hipoteca de tasa fija, que es costosa que una hipoteca Libor. 

Por lo tanto, se recomienda un vistazo a las ventajas y desventajas que se pueden esperar con los modelos de hipotecas individuales:

Modelo de hipoteca
beneficios
desventajas
Hipoteca de tasa fija
Como ya se ha dicho, las ventajas de este tipo de hipoteca residen sobre todo en las tasas de interés seguras que se fijan en el futuro previsible. Los prestatarios hipotecarios se protegen contra sorpresas desagradables al aumentar las tasas de interés y pagan la misma tasa de interés hasta que la hipoteca caduque. Saben exactamente cuáles son sus deudas en un momento dado y pueden planificar con seguridad su presupuesto. Esta seguridad de planificación es particularmente importante para muchos suizos. También es posible asegurar las tasas de interés actualmente bajas con la hipoteca de tasa fija. Si sabe que las tasas de interés subirán pronto, puede asegurar las tasas de interés bajas durante un período fijo de tiempo y relajarse. Por lo tanto, la hipoteca de tasa fija a menudo se conoce como seguro contra el aumento de las tasas de interés.
La mayor ventaja de la hipoteca de tasa fija es también su mayor desventaja. Porque un prestatario no se beneficia de la caída de las tasas de interés a través de las tasas de interés fijas. Si el interés cae, él continúa pagando la cantidad más alta que se acordó cuando se concluyó el contrato. Otra desventaja se refiere a la hipoteca de tasa fija cuando vence. Luego se debe sacar una nueva hipoteca, que puede ser posible a tasas de interés más bajas. El cálculo de la sostenibilidad puede ser cuestionado. Cualquier persona que quiera convertir la hipoteca de tasa fija en una hipoteca variable o incluso disolverla por completo debe esperar una multa por pago anticipado o una multa. En algunos casos, los canjes anticipados también están prohibidos contractualmente. Las desventajas pueden minimizarse, lo cual es especialmente cierto cuando se financia la propiedad de la vivienda. La portabilidad debe calcularse con 5 % del monto del préstamo y no con las tasas de interés actualmente bajas. Además, el monto del préstamo debe dividirse en diferentes tramos con diferentes plazos. Esto lo hace menos dependiente de las fluctuaciones actuales de las tasas de interés y reduce el riesgo de tener que sacar una nueva hipoteca en tiempos de altas tasas de interés.
Hipoteca Variable
La cuota de mercado de la hipoteca variable ahora es solo pequeña, porque la tasa de interés está sujeta a la arbitrariedad de los bancos. Aquellos que desean permanecer flexibles se benefician de la duración indefinida y los cortos períodos de aviso de tres a seis meses. La mayor ventaja de la hipoteca variable es que los propietarios pueden beneficiarse de la caída de las tasas de interés porque su tasa de interés no es fija. La conversión a una hipoteca de tasa fija es posible en cualquier momento si se observa el período de notificación especificado de tres o seis meses. Esto es particularmente importante en el contexto de las tasas de interés cambiantes. El acreedor hipotecario puede reaccionar directamente a una tasa de interés.
No en vano, las hipotecas variables han desaparecido recientemente del mercado suizo. Tienen enormes desventajas, porque las tasas de interés pueden ajustarse tanto hacia arriba como hacia abajo. Para el propietario de un apartamento, esto significa que debe vigilar de cerca el mercado de tasas de interés para no experimentar una sorpresa desagradable. Esto puede ser agotador y arriesgado, porque no siempre es el momento adecuado para cancelar y sacar una nueva hipoteca. Otra desventaja son las tasas de interés más altas, porque una hipoteca variable tiene una tasa de interés mucho más baja que una hipoteca de tasa fija. La prima es grande, especialmente en tiempos de tasas de interés muy bajas. En algunos casos hablamos de tasas de interés dobles en comparación con una hipoteca de tasa fija y con un plazo de entre dos o tres años. Incluso las hipotecas de tasa fija que se establecen en diez años son generalmente más baratas que las hipotecas de tasa variable. A más tardar cuando las tasas de interés comienzan a aumentar en el mercado, la hipoteca variable debe cancelarse y convertirse en una hipoteca de tasa fija.
La hipoteca de Libor
Este modelo de hipoteca se ha establecido cada vez más en los últimos años, mientras que la hipoteca variable ha perdido terreno constantemente. Esta hipoteca se concluye en un plazo fijo, mientras que el margen se mantiene sin cambios. Sin embargo, lo que se está ajustando es la tasa de interés. Dependiendo de la base elegida, Libor se adapta trimestralmente, mensualmente o anualmente, a veces también son posibles ajustes semestrales. Cualquier persona que pueda hacer frente a las fluctuaciones hacia arriba está bien aconsejado con la hipoteca Libor si se van a utilizar las tasas de interés actualmente bajas. La mayor ventaja de la hipoteca Libor es que las tasas de interés están orientadas al mercado y son transparentes. Dependen del mercado monetario. Por lo tanto, Libor es particularmente adecuado para el financiamiento a corto plazo; las tasas de interés son generalmente más bajas que para las hipotecas de tasa variable o fija.
La hipoteca Libor también tiene desventajas, aunque este tipo de hipoteca ha sido muy popular en el pasado. Las tasas de interés pueden fluctuar ampliamente, lo que significa un alto riesgo de tasa de interés. El cliente puede elegir si desea sacar la hipoteca con o sin límite. En el mundo financiero, un límite se denomina un tipo de límite, por lo que este es el límite superior de intereses que no debe superarse durante todo el plazo de la hipoteca. Para que el cliente pueda obtener esta seguridad, tiene que pagar algo. El monto correspondiente se debe al comienzo del plazo del préstamo. Cuanto más corto es el plazo para la hipoteca, menos significativo es el límite. Mientras no se esperen mayores fluctuaciones en el mercado monetario, generalmente no vale la pena el límite. A pesar del límite, la hipoteca Libor suele ser aún más barata que una hipoteca variable o fija.

Proveedores de hipotecas en Suiza

Existen numerosos proveedores de hipotecas en Suiza y las condiciones actuales cambian constantemente. La siguiente tabla muestra una selección de diferentes proveedores cuyos préstamos difieren según la duración de la tasa de interés fija. Las tasas de interés mencionadas son "de interés", lo que significa que también pueden ser más altas, pero son posibles de la tasa anterior con una buena calificación crediticia:

proveedorHipoteca variable (en %)Hipoteca Libor (fijada a 3 meses, en %)Hipoteca de tasa fija por 3 años (en %)Hipoteca de tasa fija por 5 años (en %)Hipoteca de tasa fija por 10 años (en %)
MoneyPark2,350,490,520,540,71
Zúrich2,50,670,690,92
Homegate2,50,650,660,7081,288
Crédito Agrícola0,660,710,89
Baloise Bank SoBa2,6250,950,790,830,95
Vida suiza2,750,850,850,85
Banco Migros2,250,80,880,921,08
Graunbündner Kantonalbank2,750,970,980,991,17
Bank EKI2,350,951,051,3
AXA Winterthur0,941,071,41
BPS Suisse2,51,051,081,22
Clientis Zurich regional bank2,51,041,091,25
Banco en Zuzwil2,751,091,09
Banco Cantonal Glarus2,8751,081,11,25
Generali2,751,11,11,1
Banco SLM2,351,051,11,25
Allianz Suisse2,51,11,11,3
Bank EEK2,51,051,11,3
Valiente2,951,061,11,4
Banco hipotecario de Lenzburg2,8751,01,081,111,3
Zürcher Kantonalbank1,081,131,31
Raiffeisen2,3751,061,111,151,35
PostFinance2,51,151,11,151,3
Banco BSU2,750,91,081,151,7
Basler Kantonalbank2,51,141,211,71
Banco CLER2,6251,131,221,53
NOSOTROS banco2,751,071,181,231,75

Con el fin de obtener una visión concreta de las tasas de interés reales de los proveedores de hipotecas, una vez asumimos que sacaríamos una hipoteca de CHF 150,000 y disfrutaríamos de una muy buena calificación crediticia. 

Nuestro acreedor hipotecario ficticio establece el interés a diez años, por lo que saca una hipoteca de tasa fija. Las diferencias son enormes y hay 855 francos suizos entre el proveedor más barato y el más caro. ¡Cada mes! 

Los proveedores individuales concluyeron lo siguiente:

proveedorTasa de interés en %Pago mensual en CHF
Hipoteca HEV0,791,185
AXA0,821,230
Homegate 0,891,332
Vida suiza0,911,365
e-hypo0,921,380
Hipomat0,921,380
Seguro de Zurich0,921,380
BVK0,951,425
Hipoteca en línea Baloise0,961,440
Swissquote0,961,440
Appenzeller Kantonalbank1,051,575
Generali1,101,650
Banque Cantonale Vaudoise1,207.800
Baloise Bank SoBa1,211,815
Graubündner Kantonalbank1,211,815
Banco Migros1,221,830
Allianz Suisse1,301,950
Banco Cantonal Glarus1,301,950
Banco hipotecario de Lenzburg1,301,950
PostFinance1,301,950
Banco valiente1,311,965
Banco avera1,321,980
Credit Suisse1,321,980
Zürcher Kantonalbank1,331,995
Banca Popolare di Sondrio1,342,010
Raiffeisen1,342,010
Lienhardt & Partner AG1,352,025
St. Galler Kantonalbank1,352,025
Banco Cantonal Zug1,362,040

¿Cómo encuentro la hipoteca correcta?

La variedad en el mercado monetario es excelente y algunos futuros propietarios de viviendas o apartamentos se preguntan qué hipoteca es la adecuada para ellos. Varios factores juegan un papel al elegir una hipoteca. 

Debe tener en cuenta que lo que cuenta no es solo la hipoteca más barata, sino que toda la situación debe ser correcta. Esto también incluye los términos y condiciones de la oferta hipotecaria.

Se permite tanto riesgo

Antes de decidirse por una hipoteca, debe determinar cuánto riesgo puede pagar. Hágase estas preguntas:

    • ¿Qué riesgo quiero tomar y todavía me siento cómodo con él?
    • ¿Qué riesgo puedo llevar / interceptar?
    • ¿Qué tan flexible quiero quedarme?

Después de responder estas preguntas, resulta que existen diferentes tipos de riesgo, que estaremos encantados de explicar a continuación. En resumen, se puede decir que hay personas muy reacias al riesgo que siempre quieren estar seguras y están dispuestas a pagar más por ello. 

Por otro lado, hay personas que están muy dispuestas a correr riesgos y que realmente disfrutan usar su dinero y hacer malabarismos. Estas personas también están dispuestas a esforzarse más y siempre están atentas al mercado monetario actual. 

Aún a otras personas les gustaría arriesgarse, pero no pueden pagarlo. Su capacidad de carga de hipotecas es limitada y tienen que confiar en la seguridad para poder absorber las crecientes tasas de interés. Lo contrario está representado por personas que pueden no aprobar el aumento de las tasas de interés, pero que aún pueden interceptarlas en cualquier momento.

La cuestión de la flexibilidad es similar a la cuestión del riesgo. Si desea poder vender su propiedad nuevamente en cualquier momento, tampoco puede comprometerse con la hipoteca. En este caso, sacar una hipoteca fija durante veinte años sería la elección incorrecta. Si solo quiere ser o tener que ser un poco flexible, también puede concluir contratos de préstamo más largos y así beneficiarse de las ventajas de una hipoteca de tasa fija.

Dividamos a las personas en ocho grupos de riesgo, después de lo cual podemos recomendar la hipoteca correcta. 

Use las clasificaciones de neotralo.ch y encuentre la hipoteca adecuada para usted:

1. ¡Preferiría no correr ningún riesgo, aunque podría!

El riesgo tipo 1 no le gusta, aunque tiene suficientes reservas financieras. También quiere seguir siendo flexible hasta cierto punto. La hipoteca ideal es la hipoteca de tasa fija o la hipoteca Libor.

2. No me gusta el riesgo y no necesito flexibilidad.

Al tipo de riesgo 2 no le gusta el riesgo, pero tiene suficiente amortiguación financiera y bien podría permitirse el riesgo. Pero eso no importa, porque este tipo quiere seguridad. Planea vivir en su casa durante mucho tiempo y, por lo tanto, no necesita flexibilidad en el financiamiento. Puede endeudarse a largo plazo y elige mejor la hipoteca de tasa fija.

3. ¿No me gusta el riesgo y no tengo reservas?

Al tipo de riesgo 3 no le gusta el riesgo y no tiene reservas financieras para absorberlo. Si algo salió mal con el financiamiento, este tipo no podría recurrir a ningún colchón. Por lo tanto, necesita una hipoteca de tasa fija de la que pueda salir si es necesario y, por lo tanto, depende de la flexibilidad necesaria. Otra variante está fuera de la cuestión, lo único que queda es alquilar una casa o apartamento.

4. ¿No me gusta el riesgo, no puedo pagarlo y no quiero ser flexible?

El tipo de riesgo 4 no le gusta y no quiere correr ningún riesgo. No necesita ser flexible porque no quiere vender su propiedad nuevamente. La hipoteca de tasa fija a largo plazo es la opción correcta para este tipo.

5. "Me encanta el riesgo pero no puedo pagarlo".

Risk type 5 es un jugador nato porque le encanta correr riesgos al invertir. Desafortunadamente, el colchón financiero es escaso o inexistente, por lo que este tipo no puede permitirse correr ningún riesgo. Él también quiere seguir siendo flexible. Es por eso que el Tipo No. 5 elige mejor la hipoteca de tasa fija, que proporciona una opción de salida. Si esa no es una opción, lo único que queda por hacer es alquilar.

6. ¡No tengo que ser flexible y me encanta el riesgo! No puedo permitirme eso.

El tipo de riesgo 6 necesita la seguridad necesaria, aunque en realidad estaría dispuesto a correr riesgos. Quiere vivir en su propiedad a largo plazo y no planea venderla nuevamente. Por lo tanto, no necesita flexibilidad en el financiamiento y puede confiar en una hipoteca fija a largo plazo.

7. "Me encanta el riesgo y tengo suficiente amortiguación financiera".

El tipo de riesgo 7 tiene un buen colchón financiero y puede permitírselo si cambia la planificación. El colchón financiero necesario está disponible para absorber un mayor riesgo. Una hipoteca de tasa fija a corto plazo o la hipoteca Libor es ideal para él, porque al mismo tiempo necesita un cierto grado de flexibilidad.

8. "Quiero mantenerme flexible y tener suficiente dinero para correr riesgos".

Todos los tipos de hipotecas son muy adecuados para el tipo de riesgo 8. Puede elegir entre la hipoteca de tasa fija, la hipoteca de Libor y la hipoteca de tasa variable y asumir un riesgo más alto porque está disponible el colchón financiero necesario. El Tipo 8 desea permanecer en su propiedad a largo plazo y, por lo tanto, no tiene que ser flexible. Él elige su mejor hipoteca en relación con las tasas de interés que se han establecido y que aún se esperan. El Tipo 8 en realidad tiene toda la libertad para elegir una hipoteca.

Elija la mejor hipoteca en función de los pronósticos de tasas de interés.

Los pronósticos de tasas de interés, que son decisivos para elegir la mejor hipoteca, se publican una y otra vez. Si se espera que las tasas de interés aumenten a largo plazo, se debe sacar una hipoteca de tasa fija. Luego asegure las tasas de interés actualmente bajas y puede enfrentar las crecientes tasas de interés y, por lo tanto, las peores condiciones con facilidad. 

Estos no te afectan. Sin embargo, si el pronóstico muestra que las tasas de interés caerán pronto, debe solicitar una hipoteca a corto plazo para poder asegurar las tasas de interés más bajas cuando llegue el momento. La hipoteca de Libor también puede tener sentido aquí. Sin embargo, es importante que no solo observe los pronósticos de tasas de interés a corto plazo antes de tomar una decisión, sino que tenga una visión general del panorama general durante un período de tiempo más largo. 

Las fluctuaciones a corto plazo siempre son concebibles, pero debe seguir el desarrollo de las tasas de interés durante al menos un año. En caso de duda, siempre juegue a lo seguro y cumpla con la opción de hipoteca, que le ofrece flexibilidad y seguridad en una cantidad equilibrada. 
Compare los diferentes proveedores aquí en neotralo.ch y encuentre? Su? ¡Hipoteca!

Con la estrategia correcta para la hipoteca más barata

El costo de la hipoteca también es una cuestión de negociación. Por un lado, está la tasa de interés fija por parte del banco, por otro lado, hay una acomodación por parte del asesor. ¡Con la estrategia correcta, puede asegurar la hipoteca más barata para usted!

Planificar financiamiento a largo plazo

Financiar una propiedad no es algo que se haga hoy y se verificará mañana. Por el contrario, se compromete a realizar los pagos regularmente durante diez o incluso veinte años, transfiriendo así la propiedad a su propiedad final. Esto también explica por qué la financiación debe planificarse a largo plazo. 

¡Tómese su tiempo y confíe en un proveedor de comparación como neotralo.ch para obtener la mejor oferta de financiamiento para usted!

Determine usted mismo a qué tipo de riesgo pertenece. ¿Quieres estar seguro y evitar el riesgo? ¿O la hipoteca no puede costar mucho y puede implicar un mayor riesgo? ¿Desea usar la propiedad usted mismo a largo plazo o quiere venderla nuevamente? Una vez que haya definido este punto por sí mismo, puede elaborar la estrategia de financiación adecuada. ¡Entonces significa negociar bien!

Negociar bien es ahorrar bien

A primera vista, las ofertas de los proveedores de hipotecas difieren solo ligeramente. Como muestra la tabla en nuestras páginas, son solo unos pocos puntos porcentuales los que marcan la diferencia aquí. Pero contando con la suma del monto de la hipoteca, hay mucho dinero que se debe gastar más cada mes. Si compara bien al principio, puede ahorrar miles de francos al año. 

De ahí nuestro consejo: al comparar las ofertas, no solo tenga en cuenta los números que se le presentan. Pregunte sobre el alcance de la negociación e intente negociar con el proveedor algunos puntos porcentuales. Incluso si es solo el lugar decimal, hace una gran diferencia para ti. 

No apresure nada y no acepte un proveedor que le exija su decisión. Mañana seguirá existiendo una buena oferta para que pueda verla de cerca y renegociarla si es necesario.

Importante: descubra todo lo que necesita saber antes de ir a una consulta. Especialmente cuando se trata de una consulta telefónica, muchos investigadores realmente se sienten atropellados. El consultor rechaza su oferta y ni siquiera puede cuestionar nada. Interrumpa en los puntos que son importantes para usted y siempre haga un seguimiento. Proporcione su propio conocimiento especializado, que por supuesto debería adquirir. De esta manera, se vuelve más seguro y negocia en igualdad de condiciones, lo que dará como resultado un alto ahorro.

Obtenga tantas ofertas como sea posible

La mayoría de los suizos recurren al banco de su casa cuando quieren una oferta hipotecaria. ¡Pero eso puede ser un error! El banco interno no siempre es automáticamente el banco más barato, sino que se basa en el hecho de que tiene mucha confianza con sus clientes y, por lo tanto, goza de una posición especial. 

Sin embargo, vale la pena confiar en otros proveedores y obtener las ofertas de comparación correspondientes. Por supuesto, puede obtener una oferta del banco de la casa y tendrá que proporcionar declaraciones completas sobre la propiedad que está comprando. Si la oferta está disponible, debe comunicarse con otros bancos y obtener una oferta de ellos. 

También puede usar la comparación de hipotecas en neotralo.ch y obtener una visión general de la situación actual del mercado. Como regla general, debe utilizar al menos cuatro o cinco ofertas para comparar. Es importante que todas las ofertas se basen en la misma base de datos y no utilicen datos diferentes. 

Esto se aplica al modelo de hipoteca seleccionado, el plazo, el monto de la hipoteca y la amortización. Dado que el interés fluctúa en parte diariamente, también debe comparar las tasas de interés del mismo día y no de días diferentes. Entonces, el banco anteriormente más barato puede volver a ser uno de los más caros porque, mientras tanto, ha ajustado sus tasas de interés.

Frente al banco con la competencia

Es una estrategia antigua y bien probada para obtener el mejor precio: confrontar al banco con la competencia. En la negociación o en la consulta, ciertamente puede afirmar que tiene otras ofertas que pueden ser incluso mucho más baratas. 

Incluso puedes jugar al póker y hacer otra oferta más barata de lo que realmente es. ¡Pero no te sobreestimes! Si deja que se note que está faroleando o si la supuesta oferta es demasiado buena para ser verdad, su contraparte tampoco jugará y lo expondrá. 

Si las discusiones no dan como resultado que se le ofrezca una tasa de interés más baja, también puede concentrarse en las tarifas. Póngalos a discusión y pídales que se eliminen. Si nada de esto ayuda, puede amenazar con cambiar de proveedor. 

¿Muchos consultores ahora? ¿Hablar con el gerente? (una frase popular para dar al cliente un sentimiento de importancia) y luego volver a usted con el agradable mensaje de que está recibiendo una oferta particularmente excelente.

Conclusión: con la estrategia correcta para la hipoteca correcta

Encontrar la hipoteca correcta no es solo una cuestión de tratar de obtener un trato barato. Los siguientes consejos lo ayudarán a identificar la hipoteca adecuada para usted:

    • Obtén múltiples ofertas.
    • Prepárese bien para la consulta.
    • Ingrese a la consulta con confianza y el conocimiento especializado necesario.
    • Bluff si es necesario o comparte tus ideas con el asesor sobre ofertas más baratas.
    • Trate de obtener tasas de interés más bajas o renuncie a las tarifas.
    • No solo negocie con el banco de la casa.
    • Compare los proveedores en neotralo.ch.

¡Bien preparado y negociado sabiamente es la mitad de la batalla! Los ahorros pueden no ser graves a primera vista, pero solo unos pocos puntos por debajo de la tasa base se pueden ver claramente en ahorros de varios miles de francos al año. 

Estos, a su vez, se acumulan a lo largo de todo el plazo de la hipoteca en una gran suma que ciertamente no desea pagar innecesariamente a un banco.

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