El monto de la hipoteca es relevante
El monto declarado de la hipoteca es importante para decidir si el préstamo debe dividirse en tramos y, de ser así, cuántos. Los banqueros recomiendan apostar en dos tramos si el monto del préstamo está entre CHF 250,000 y CHF 600,000. Las cantidades más altas deben dividirse en tres tramos.
Pero no solo es importante el número de tramos, también se debe tener en cuenta el plazo restante promedio. Si hay dos tramos hipotecarios que se ejecutan entre dos y seis años, el plazo restante promedio es de cuatro años.
Con tasas de interés muy bajas, la mayoría de los expertos aconsejan elegir un plazo restante promedio de cinco años, por lo que las hipotecas de tasa fija deben tener un plazo de al menos siete años.
¿Qué problemas pueden surgir cuando se canjean los tramos?
En el mejor de los casos, todos los tramos vencen dentro de un período de doce meses, luego toda la hipoteca se puede trasladar de un proveedor a otro. La transacción es fluida. Sin embargo, se hace más difícil si los puntos finales de los tramos están a más de doce meses de distancia en el financiamiento de seguimiento planificado.
En este caso es difícil o incluso imposible cambiar el proveedor, la hipoteca debe continuar con el proveedor anterior. Dadas las tasas de interés potencialmente altas, esto no es algo deseable. La razón de este problema es que casi ningún proveedor quiere hacerse cargo de tramos individuales porque el esfuerzo administrativo involucrado es muy grande.
Las notas de deuda deben dividirse y las promesas de pago se modifican. Además, el riesgo para el instituto individual es significativamente mayor porque solo se haría cargo de la financiación en segundo lugar. Casi ningún banco dará este paso, porque si el prestatario no pudiera pagar, todos los acreedores serían atendidos primero. Aquí no se proporciona la seguridad necesaria para el banco.
Su oportunidad de poder transferir los tramos a un nuevo proveedor al mismo tiempo es sincronizarlos a su debido tiempo. Estos deben extenderse de tal manera que expiren lo antes posible o como máximo cada doce meses.
Un ejemplo: la hipoteca, que una vez fue contratada por más de CHF 800,000, se divide en dos tramos. Ambos son de la misma altura y ascienden a CHF 400,000. Sin embargo, el primer tramo solo dura cinco años, el otro dos veces más. El primer tramo ahora debe extenderse por cinco años para que ambos puedan ser reemplazados después de diez años. El financiamiento es fácilmente posible a través de otro proveedor.
Consejo: Planifique la extensión del tramo relevante a su debido tiempo e infórmese sobre el curso de acción adicional unos doce meses antes del final de la financiación. Aquí en neotralo.ch encontrará valiosos consejos y descubrirá qué proveedor es ideal para su financiación de seguimiento.
Ventajas de la división de hipotecas en tramos
La división en tramos tiene sentido para cada prestatario que quiera evitar tener que extender toda la hipoteca de una sola vez. Por lo tanto, los expertos aconsejan que el préstamo se divida en dos tramos si el monto del préstamo es superior a CHF 250,000 pero aún está por debajo de CHF 600,000.
Se pueden incluir varios fondos en la planificación. Estos incluyen, por ejemplo, anticipos anticipados, obsequios o seguro de vida pagado. Precaución: en caso de divorcio, los fondos aportados deben fluir o acreditarse a la pareja que ha contribuido.
Desventajas de dividir una hipoteca en tramos
Las desventajas de tallar son mucho más extensas que la cantidad de ventajas. La razón son los bancos, que a menudo luchan por financiar un solo tramo. Si tiene una hipoteca escalonada con un tramo que vence, difícilmente encontrará otro proveedor para hacerse cargo del tramo restante.
Este proveedor solo estaría en segundo lugar y tendría que renunciar a todas las demás demandas. Casi ningún banco asume este riesgo.
Otra desventaja es que la necesidad de continuar financiando a través del banco anterior (porque ningún otro proveedor quería hacerse cargo del tramo abierto) a menudo significa que se deben aceptar términos desfavorables. El banco anterior está contando con el hecho de que usted, como prestatario, no tiene otra opción y tiene que aceptar las malas condiciones. Esto a menudo se asocia con costos adicionales.
Una última desventaja, que debería mencionarse aquí en términos de talla, se relaciona con la escasa previsibilidad. Si la hipoteca se renueva poco a poco dependiendo del final de los tramos, la certeza de planificación es menos buena.
Además, la carga presupuestaria total fluctúa fuertemente, lo que no siempre es fácil de compensar.
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