Calcule el ingreso anual necesario
El siguiente ejemplo de cálculo mostrará que necesita un ingreso anual de 180,000 francos suizos para una propiedad que costará 1 millón de francos suizos y para la cual puede recaudar 200,000 francos suizos. La razón de esto es que los costos de vivienda no deben exceder el 35 por ciento de los ingresos netos.
Precio de compra: 1,000,000 de francos
Patrimonio: 200 000 CHF
Capital mediante hipoteca: CHF 800,000
División en
Primera hipoteca: 520,000 francos
Segunda hipoteca: CHF 280,000
Intereses sobre la primera hipoteca (4.5 %): CHF 23,400
Intereses de la segunda hipoteca (5.5 %): 15.400 CHF
Amortización de la segunda hipoteca en 20 años: CHF 14,000
Costos adicionales: 10,000 francos
Gastos corrientes: 62.800 francos suizos
El resultado es que el acreedor hipotecario necesita un ingreso de alrededor de CHF 180,000 al año ((62,800 x 100) / 35).
Para calcular la asequibilidad, se suman los intereses calculados, los costos de mantenimiento y accesorios y la amortización. La suma se divide entre el ingreso neto anual. Esto da como resultado el valor con el que se carga el ingreso anual. ¡Este valor no debe exceder el 33 por ciento! Aquí hay un ejemplo de cálculo:
Valor de mercado de la propiedad: 750,000 francos
Patrimonio: CHF 150,000
Capital prestado: CHF 600,000
Ingresos por año: CHF 142,000
Intereses sobre la primera hipoteca (5 %): 500,000 x 5 % = 25,000 francos
Intereses para la 2da hipoteca (6 %): 100,000 x 6 % = 6,000 francos
Interés total: CHF 31,000
Amortización en 15 años: 100,000 / 15 = 6,667 francos
Mantenimiento y costos incidentales (1 % del valor de mercado): 7.500 francos
Costos anuales totales: 45,167
Portabilidad: 45,167 / 142,000 = 31.81 por ciento
Conclusión: la portabilidad de la hipoteca es inferior al 33 por ciento y, por lo tanto, es segura.
Existe una regla general simple para calcular el mantenimiento y los costos auxiliares para el ejemplo anterior: los bancos aplican el uno por ciento del valor de mercado de la propiedad. Este monto debe reservarse anualmente para la propiedad. Este valor de uno por ciento consiste en 0.4 % para mantenimiento y 0.6 % para servicios públicos. Esto se calcula de la siguiente manera:
Valor de mercado de la propiedad: 1,200,000 francos
Costos de mantenimiento: 4.800 francos.
Costos adicionales: 7.200 francos
Costos totales por año: CHF 12,000
Básicamente, necesita el precio de compra de la propiedad, su patrimonio y el capital requerido del banco o una compañía de seguros para calcular la hipoteca. A partir de esto, la hipoteca se puede calcular en unos pocos pasos.
El banco incorporará cualquier sutileza en el cálculo en su oferta detallada. Las posibles hipotecas y la asequibilidad de la hipoteca se pueden calcular a partir de los valores de los costos anuales y los ingresos del hogar. Otro ejemplo de cálculo:
Precio de compra de la propiedad: CHF 600,000
Ingreso bruto anual: CHF 120,000
Fondos propios: CHF 120,000
Hipoteca requerida: CHF 480,000
Préstamo: 80 por ciento
Portabilidad: 29 por ciento
Mantenimiento y costos adicionales: 6,000 CHF por año (500 CHF por mes)
Tasa de interés indicativa: 1.12 %
Costos por intereses: 448 CHF por mes
Amortización: 444 CHF por mes
Costes mensuales: CHF 1.392
Si se pregunta si alquilar o comprar es la mejor opción, también debe hacer un cálculo:
Precio de compra de la propiedad: CHF 600,000
Fondos propios: CHF 120,000
Tasa de hipoteca: 1.21 por ciento
Costos adicionales: 6,000 francos por año.
Alquiler para comparación: 600 CHF al mes
Período de consideración: 10 años
En este caso, alquilar es significativamente más barato, durante un período de 10 años puede ahorrar más de CHF 91,000. En ambos casos, el capital existente se compensa. Sin embargo, el problema es que después de diez años la propiedad de alquiler no ha pasado a sus propios activos.
Si cancela una hipoteca, adquiere una propiedad a largo plazo que también se puede utilizar como pensión. Se puede volver a vender y generalmente representa una ganancia, sin embargo, si solo vive de alquiler, el propietario recibe el dinero y puede invertirlo.
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