Ce n'est pas seulement l'emplacement qui compte
Tous ceux qui ont quelque chose à voir avec l'immobilier connaissent le dicton: tout ce qui est important, c'est l'emplacement! Mais ce n'est pas tout à fait vrai, car en plus de l'emplacement, de nombreux autres aspects doivent être pris en compte lors du choix de la bonne propriété d'investissement.
Ce n'est que si tout convient vraiment que l'effet souhaité peut être obtenu avec la propriété, qui devrait généralement consister en une augmentation des bénéfices. En conséquence, ces points sont importants:
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- emplacement
L'accès aux transports publics et aux infrastructures générales est crucial. Quel est le rapport entre la propriété et les écoles et jardins d'enfants, les cabinets de médecins et les installations administratives? Une propriété dans le pays peut également être rentable, mais elle doit avoir de très bonnes connexions avec les infrastructures les plus importantes.
- construction
La structure du bâtiment et l'année de construction sont déterminantes. Les bâtiments plus anciens sont souvent en mauvais état et nécessitent souvent des rénovations coûteuses. Les nouveaux bâtiments sont généralement plus chers, mais il n'y aura pas de travaux de rénovation dans les 20 à 25 prochaines années. Des réparations éventuelles du bâtiment ne peuvent pas non plus être complètement exclues ici, mais elles sont moins probables.
- Structure des locataires
Si le bien visé est un immeuble loué, un regard sur les locataires est indispensable. À quelle fréquence changent-ils et quel est leur comportement de paiement? Y a-t-il des logements vacants ou des appartements qui sont régulièrement emménagés? Si vous examinez attentivement les contrats de location avant d'acheter la propriété, vous pouvez vous épargner beaucoup de problèmes.
- prix
Le prix d'achat est certainement l'un des critères les plus importants, mais doit toujours être considéré en conjonction avec les autres aspects. Une propriété qui a un excellent emplacement et une excellente structure ainsi qu'une location complète avec des locataires fiables sera toujours plus chère qu'une propriété qui est tout le contraire. Les bonnes affaires doivent toujours être considérées avec prudence!
Calculez correctement le rendement de la propriété
Afin de pouvoir déterminer le rendement de la propriété, une évaluation doit d'abord être faite. Il s'agit généralement de la valeur marchande que les experts immobiliers calculent. La valeur réelle et la valeur de revenu sont les deux valeurs qui ont un impact significatif sur la valeur marchande. La valeur réelle est la valeur actuelle du bâtiment par rapport à la valeur du terrain. La valeur des bénéfices, en revanche, reflète la valeur locative à long terme de la propriété.
Afin d'estimer la valeur des bénéfices, les revenus locatifs nets doivent être comparés au taux de capitalisation. Ce dernier est exprimé en pourcentage des frais encourus. Les profanes peuvent obtenir de l'aide pour ces calculs auprès d'un conseiller immobilier ou financier, dont ils doivent absolument utiliser les services avant d'acheter.
Afin de calculer le rendement de l'immeuble de placement, le bénéfice attendu est divisé par le capital total qui doit être utilisé. Un exemple:
Une propriété a une valeur d'investissement de 3 millions de francs suisses. Le revenu locatif brut est de 300 000 CHF, le rendement brut serait de 10%.
Plus informatif, cependant, est le rendement net, où les frais encourus doivent être déduits des revenus locatifs. Si le bien indiqué ci-dessus à titre d'exemple entraîne des frais de 80 000 francs par an, ceux-ci doivent être déduits des 300 000 francs. Cela se traduit par un rendement net de 7,3%.
Conclusion: n'achetez pas un bien immobilier en tant qu'immeuble de rapport sans un spécialiste
Certes, le profane peut aussi avoir de la chance et gagner un profit avec la propriété achetée aveuglément et sans méfiance. Cependant, si vous souhaitez aborder la question de manière professionnelle et ne pas risquer de subir des pertes financières, vous devez absolument vous fier à un professionnel. La valeur de l'immeuble de placement doit être calculée ainsi que le rendement éventuel, qui à son tour est influencé par tous les facteurs de coût.
