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Caisses de pension : le premier interlocuteur pour un crédit immobilier

Caisses de pension : le premier interlocuteur pour un crédit immobilier

Le marché hypothécaire est très disputé et il y a toujours des offres spéciales. Cependant, ces offres des banques hypothécaires ne peuvent pas battre celles des fonds de pension. Il se trouve qu'au premier semestre 2021, plus d'un quart du volume des prêts hypothécaires a été négocié via les fonds de pension.

Grâce à de bonnes conditions, les fonds de pension connaissent une croissance significative

Pour de nombreux Suisses, les caisses de pension sont désormais le premier point de contact lorsqu'il s'agit d'un prêt hypothécaire. Entre-temps, les fonds de pension ont atteint une part de plus de 25 pour cent du volume total des hypothèques. Compte tenu des taux d'intérêt majoritairement très bas (le taux d'intérêt actuel de la majorité des fonds de pension est inférieur à 1 %), cela n'est pas surprenant. Les banques n'obtiennent même pas la moitié de ce faible taux d'intérêt. Dans le même temps, les caisses de pension offrent une durée de vie conviviale. Des hypothèques plus longues sont presque exclusivement proposées ici. Ce sont généralement dix ans ou plus.

C'est clair: même si les banques sont toujours les chiens de tête et que plus des trois quarts de toutes les hypothèques sont accordées en Suisse, les caisses de pension continuent de croître proportionnellement. Les hypothèques ne peuvent être souscrites auprès de fonds de pension que via des plates-formes de courtage appropriées, via lesquelles des produits propres pourraient également être mis sur le marché. Si vous souhaitez acheter une maison maintenant, vous pouvez bénéficier des bonnes conditions des fonds de pension.

Des conditions que personne d'autre n'a ?

Les fonds de pension semblent savoir s'affirmer sur le marché et pas seulement avec les conditions susmentionnées, qui sont extrêmement bon marché. Ils ont même des offres dans leur programme avec lesquelles aucune banque ne peut rivaliser, car ces offres n'existent tout simplement pas du côté des banques. Dans certains cas, il est possible de résilier le prêt hypothécaire prématurément et de ne pas avoir à accepter de pénalité. C'est impensable avec les banques, car elles récupèrent la perte d'intérêts par remboursement anticipé grâce à une telle astreinte. De nombreux clients bancaires préfèrent donc se demander si le remplacement en vaut vraiment la peine ou si les éventuelles économies ne seront pas englouties par l'astreinte. Les fonds de pension, en revanche, proposent une sortie gratuite, ce qui est un grand avantage pour les clients.

L'activité hypothécaire reste rentable pour les fonds de pension, car ils peuvent faire de nombreux investissements avec l'argent disponible. L'hypothèque est encore plus lucrative pour eux que les obligations d'État sûres, et le risque avec les hypothèques est encore plus faible qu'avec l'immobilier. Les fonds de pension investissent désormais environ trois à cinq pour cent de leur capital dans des hypothèques. Cela ne ressemble pas à grand-chose au début. À y regarder de plus près, cependant, c'est beaucoup d'argent, car jusqu'à un milliard de francs sont investis ici.

Conclusion : préférer contracter des hypothèques auprès d'un fonds de pension

Par exemple, si vous souhaitez contracter une hypothèque pour construire une maison ou acheter une propriété, vous devez absolument regarder les conditions des fonds de pension lorsque vous comparez les prêts. Celles-ci sont extrêmement bon marché et ne peuvent être comparées qu'à quelques banques. La raison en est, d'une part, les faibles taux d'intérêt, qui sont généralement inférieurs à un pour cent. En revanche, les délais sont très longs à convenir, ce qui offre un haut degré de sécurité, surtout au vu d'une somme aussi élevée que celle requise pour la construction immobilière. Il est également possible de faire en sorte que l'hypothèque soit remboursée par anticipation sans payer d'amende, ce qui n'est pas le cas de toutes les caisses de pension. Si quelque chose comme cela est envisagé, le partenaire hypothécaire doit être évalué en conséquence avant la conclusion du contrat.

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Nouveau record: les taux d'intérêt hypothécaires chutent

Nouveau record: les taux d'intérêt hypothécaires chutent

Ceux qui ont acheté une propriété ou qui ont renouvelé leur hypothèque au cours de la dernière année ont de bonnes perspectives de potentiel d'épargne élevé. Il est intéressant de noter que les fonds de pension offrent souvent de meilleures conditions que les banques conventionnelles.

Des taux hypothécaires record

Quiconque a acheté une maison ou un appartement en 2020 ou qui a prolongé son prêt hypothécaire a des raisons d'être heureux: les taux d'intérêt hypothécaires sont à un niveau record. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont presque visibles car ils sont la forme de prêt la plus populaire et offrent des économies à taux d'intérêt élevés. Les économies que les Suisses ont pu réaliser en 2020 étaient encore plus importantes qu'elles ne l'avaient été depuis cinq ans. Ceux qui ont bien négocié pendant cette période ont pu économiser entre 16 et 20% par rapport au taux normal. L'année précédente, c'est-à-dire en 2019, l'épargne était encore plus élevée, les prêts hypothécaires étaient environ 22% moins chers qu'en 2018. Les taux réels des prêts hypothécaires étaient donc particulièrement bas.

Avec des calculs intelligents et des négociations habiles, des dizaines de milliers de francs peuvent être économisés en dix ans. Ce sont surtout les prestataires alternatifs qui font des offres particulièrement intéressantes. Les caisses de pension et les compagnies d'assurance se distinguent particulièrement nettement en comparaison et offrent une épargne élevée. Les montants qui sont possibles sous forme d'épargne sont toujours les valeurs comparatives aux taux de référence publiés par les banques.
Les faibles taux hypothécaires peuvent avoir été au moins partiellement décisifs pour l'achat, même si les prix des maisons et des appartements ont augmenté de manière significative au cours de l'année écoulée. En particulier, les maisons situées à l'écart des grandes villes et des centres sont très demandées. Ce n'est certainement pas seulement dû au fait que les Suisses veulent profiter d'un peu de paix, mais qu'ils peuvent également le trouver ici à l'époque de Corona.

Forte croissance des fonds de pension

Les compagnies d'assurance et les fonds de pension sont qualifiés de fournisseurs alternatifs, mais ils ont connu une croissance constante dans un environnement de taux d'intérêt toujours bas. Les fonds de pension, en particulier, ont connu la plus récente croissance et ont été en mesure de réaliser une croissance de plus de 36% entre 2014 et 2019. Fin 2019, les actifs sous gestion s'élevaient à environ 18,6 milliards de francs.

La part de marché des fonds de pension n'est toujours que de 1,7 pour cent. Les banques détiennent la majorité, et ici, ce sont principalement les banques cantonales qui détiennent des actifs de plus de 400 milliards de francs. Mais les fonds de pension deviennent lentement une concurrence pour les banques, car toute personne ayant un revenu élevé ou des actifs vérifiables peut profiter des avantages des fonds de pension. Elles sont beaucoup plus flexibles que les banques et proposent des hypothèques variables en plus des hypothèques à taux fixe. Dans certains cas, il est même possible de sortir gratuitement de l'hypothèque à taux fixe, ce qui est particulièrement intéressant pour ceux qui envisagent de vendre leur propriété.

Cependant, il n'est pas possible pour tout le monde d'obtenir une hypothèque auprès de la caisse de retraite. Le champ d’octroi des prêts est très restreint. Dans certains cas, les hypothèques ne sont accordées que pour les maisons privées; les maisons de vacances ne peuvent pas être financées avec elles. Mais ceux qui réussissent à obtenir leur diplôme peuvent bénéficier de très bonnes conditions.
Les fonds de pension offrent même un rendement, il vaut donc toujours la peine d'y investir. Les risques sont faibles.
Cependant, les experts supposent qu'il faudra des années avant que les fonds de pension ne puissent accroître considérablement leur part de marché. De plus, de nombreux Suisses considèrent leur banque maison comme la banque en qui ils ont confiance: environ 70% des Suisses qui souhaitent contracter un prêt hypothécaire se tournent d'abord vers leur banque maison et les offres des concurrents sont rarement obtenues.

Conclusion: profitez dès maintenant des taux hypothécaires bas

Les taux d'intérêt hypothécaires sont plus bas que jamais, ce qui est particulièrement utile pour un achat planifié d'une propriété, car les prix de l'immobilier continuent d'augmenter. Les offres des fonds de pension sont ici avant tout intéressantes, même si elles ne conviennent pas à tous. Mais il vaut la peine de jeter un œil à la concurrence des banques établies de longue date!

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Ce sont les erreurs que vous devriez éviter pour faire de votre rêve de posséder votre propre maison une réalité

Ce sont les erreurs que vous devriez éviter pour faire de votre rêve de posséder votre propre maison une réalité

Voulez-vous que votre rêve de votre propre maison se réalise? Ensuite, il y a beaucoup de pierres d'achoppement qui attendent les constructeurs. Il y a des erreurs qui sont trop souvent commises et qui peuvent être très coûteuses, mais qui peuvent facilement être évitées avec les connaissances préalables nécessaires.

Exigences pour les futurs propriétaires

De toute évidence, quiconque souhaite construire une maison ou acheter un condominium a besoin d'argent. En outre, des fonds propres suffisants doivent être disponibles, ce qui permet de supposer environ 20% du prix d'achat. C'est exactement là que réside le premier problème, car la valorisation de la banque ne doit pas nécessairement correspondre au prix d'achat du bien. Cela signifie: la demande de biens immobiliers est élevée, le niveau d'intérêt est faible. Le prix a énormément augmenté ces derniers temps, de nombreux vendeurs souhaitant vendre leurs immeubles à des prix exorbitants. La banque voit cependant la question sur le long terme et souhaite garantir le prêt hypothécaire pendant longtemps. Elle évaluera l'objet séparément et arrive parfois à des valeurs différentes de celles du vendeur. Les différences qui en résultent entre le prix d'achat et la valeur de prêt déterminée de la banque doivent être garanties par les fonds propres de l'acheteur. Cependant, ceux-ci ne sont souvent pas pris en compte dans la planification.

Un exemple: La propriété coûtera 800 000 CHF et des fonds propres de 200 000 CHF sont disponibles. Afin de calculer l'accessibilité de la propriété, le prix d'achat, les capitaux propres et le revenu jouent un rôle important. L'abordabilité est calculée à l'aide de taux d'intérêt imputés qui sont considérablement plus élevés que le taux hypothécaire normal. Ils sont situés à environ 5%, bien que les différentes banques diffèrent légèrement sur ce point. La raison de cette valeur élevée est très simple: si les taux d'intérêt remontent, le financement est toujours assuré car il a été calculé dès le départ sur la base du taux d'intérêt le moins favorable. La banque finance désormais au maximum 80% du prix d'achat et répartit le montant entre deux hypothèques. Le premier représente plus de 66% du total, le second au maximum 14%. La deuxième hypothèque doit être remboursée dans les 15 ans, la dernière date d'entrée à l'âge de la retraite étant indiquée.

De plus, les frais accessoires et les frais liés à l'entretien du bien doivent être inclus. La banque assumera environ 1% du prix d'achat.
On suppose désormais que la charge mensuelle des intérêts, des amortissements et des frais accessoires ne doit pas dépasser un tiers du revenu brut de l'emprunteur. Dans l'exemple ci-dessus, cela devrait gagner environ 10 700 francs par mois pour pouvoir effectuer tous les paiements si le taux d'intérêt imputé de 5% est calculé. Cela montre qu'une erreur commise par de nombreux emprunteurs consentants est de sous-estimer la charge mensuelle. Les exigences des emprunteurs sont élevées!

Évitez les erreurs typiques

Pour certaines personnes, une maison ou un condo n'est qu'une façon de vivre. Une telle propriété est généralement associée à des émotions et de nombreuses personnes tombent littéralement amoureuses d'une maison qu'elles doivent alors absolument acheter. Mais l'une des pires erreurs est de céder à cet engouement et d'acheter une maison que vous ne pouvez pas vous permettre. La menace du surendettement tue rapidement l'amour!

Une autre erreur est de ne pas prendre de dispositions. Un prêt hypothécaire est contracté pour une très longue période et il est presque certain que les taux d'intérêt augmenteront à un moment donné. Quiconque a reçu le prêt doit donc toujours veiller à mettre en place des provisions régulières afin de pouvoir absorber les hausses de taux d'intérêt. Vous pouvez donc regarder plus calmement vers l'avenir!

Afin d'obtenir les fonds propres nécessaires, une autre erreur est souvent commise: l'argent est retiré de la caisse de pension, qui offre par conséquent moins de performance. Ce n'est pas vraiment un problème, mais tôt ou tard, il doit être possible de combler les lacunes qui se sont produites. Sinon, l'argent serait investi dans la maison de rêve maintenant, mais l'argent manquerait plus tard lorsque vous retirerez votre pension. Et puis peut-être que la vente de votre maison est menacée parce qu'elle est simplement devenue inabordable.

Conclusion: les plus grosses erreurs sont dans le financement

Les pires erreurs qu'un constructeur ou un acheteur peuvent faire sont de planifier leur financement. Ceci est généralement abordé de manière trop stricte, de sorte que les fonds propres réellement requis ne sont pas disponibles. Ou la charge de crédit d'un maximum d'un tiers du revenu brut ne correspond pas, il faut plus d'argent pour l'hypothèque. Cela conduit à son tour à la frustration et, dans le pire des cas, à l'insolvabilité pour toutes les autres obligations de paiement.

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Taux d'intérêt hypothécaires: de grandes différences entre les fournisseurs

Taux d'intérêt hypothécaires: de grandes différences entre les fournisseurs

Les obligations fédérales à dix ans affichent des rendements en hausse, mais les intérêts sur les prêts hypothécaires n'ont jusqu'à présent augmenté que légèrement. Cependant, de nombreux prestataires commencent par des ajustements qui rendent un prêt plus cher. 

Les taux d'intérêt n'augmentent que légèrement

Depuis le début du mois de janvier 2021, on observe comment l'intérêt sur les obligations fédérales à dix ans augmente de plus en plus. Viens-tu de? 0.56 sur? 0.43 plus haut, les bons du Trésor américain se comportant de la même manière. Leurs rendements ont également augmenté et atteignent désormais plus d'un pour cent. La «Confédération», comme on appelle aussi les obligations fédérales, est généralement considérée comme le principal moteur des taux d'intérêt hypothécaires: à mesure qu'elle augmente, les taux des prêts augmentent également. Mais cela ne peut être observé pour le moment, le taux d'intérêt moyen est passé de 1,05 à 1,06 pour cent, mais c'est une augmentation négligeable. Les experts considèrent la tendance générale comme décisive et cela signifie que les taux d'intérêt continuent de baisser, comme ils le font depuis des années.

La tendance à la poursuite de la baisse des taux d'intérêt a été récemment interrompue par la crise Corona, entre les deux, ils ont légèrement augmenté et ont atteint des valeurs moyennes de 1,15%. La tendance semble maintenant revenir aux 0,98% accordés avant la crise. Les experts du monde financier soupçonnent que l'une des raisons pour lesquelles les taux hypothécaires n'augmenteront pas est qu'ils devraient rester bas pendant des années. Les gouvernements doivent fournir d'énormes sommes d'argent de soutien, la dette nationale augmente considérablement. Les experts voient un lien ici et supposent que les taux d'intérêt resteront bas.

Les prestataires réagissent différemment

Cependant, les fournisseurs individuels ont ajusté leurs taux d'intérêt, les fournisseurs qui ont déjà facturé des taux d'intérêt plus élevés, augmentant encore davantage. Les prestataires dont les taux d'intérêt sont plutôt bas n'ont pas emboîté le pas et ont encore baissé leurs taux au lieu de les augmenter. Le moins cher est actuellement (en février 2021) l'hypoclick de service Internet, qui ne nécessite que 0,767%. Les prix dits de vitrine exigent cependant une très bonne cote de crédit. Quiconque arrive ici avec un comportement de paiement médiocre et ne reçoit pas une bonne cote de crédit ne se verra bien sûr pas offrir ce taux d'intérêt.
La caisse de pension Bühler n'est que légèrement plus chère, avec un taux de 0,79%, et la BVK et la Caisse de pension de la Poste ont également abaissé leurs taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires. La Banque Raiffeisen, en revanche, a augmenté ses taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires à dix ans et facture actuellement 1,35%. Les offres de la Zuger Kantonalbank sont similaires.

Ainsi sont les perspectives

Il y a une tendance à long terme non seulement en termes de conditions météorologiques, mais aussi en matière de prêts hypothécaires, et il semble actuellement que le faible taux d'intérêt durera longtemps. Un taux d'intérêt plus bas que maintenant est possible avec certains fournisseurs, mais les experts ne déterminent pas combien de temps ce sera le cas. Il est tout à fait concevable que l'environnement actuel de taux bas change, même si des hausses notables des taux d'intérêt ne peuvent être exclues dans les années à venir. Personne ne veut s'engager correctement car les influences, par exemple dues à la crise Corona, ne peuvent actuellement pas être pesées avec précision.

Conclusion: les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires restent bas

Néanmoins: même si les taux d'intérêt actuels des prêts hypothécaires sont bas et restent apparemment toujours bas, certains fournisseurs tirent légèrement. Si vous souhaitez souscrire maintenant un prêt hypothécaire à long terme, n'hésitez pas trop longtemps, car les taux d'intérêt ne baisseront pas beaucoup. Tout au plus, ils resteront à leur niveau actuel avant de reprendre. Il est également intéressant de noter que les écarts de taux d'intérêt, considérés en moyenne et basés sur la comparaison d'un terme de deux ans et d'un terme de dix ans, sont très faibles. Les experts en finance supposent donc qu'une personne qui contracte maintenant un prêt hypothécaire de dix ans sera mieux servie que jamais et jouira de la plus grande sécurité de planification possible.

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Les prix des maisons individuelles augmentent de plus de 2%

Les prix des maisons individuelles augmentent de plus de 2%

Les prix des maisons individuelles ont fortement augmenté en Suisse ces derniers mois. Dans l'intervalle, l'augmentation des prix a dépassé la barre des 2,3%, seuls les mois de juin à décembre 2020 étant pris en compte.

Prêts hypothécaires populaires à taux fixe fixés pour un minimum de dix ans

Ce sont toujours les hypothèques à taux fixe à dix ans que les Suisses contractent le plus souvent pour acheter un bien immobilier. Ils offrent l'avantage que les nouveaux propriétaires savent exactement à quels coûts hypothécaires s'attendre au cours de la prochaine décennie. Il est à noter que les Suisses romands contractent généralement des hypothèques à plus long terme que les Suisses alémaniques. Environ 85 pour cent des premiers concernent des contrats à long terme et donc des contrats d'une durée d'au moins dix ans. Ces derniers, en revanche, n'en réalisent qu'environ 73% pour une telle période. Environ 20% seulement des prêts hypothécaires ont été contractés pour une très longue période au second semestre 2020 et donc pour onze ans ou plus. Les termes entre cinq et dix ans sont donc les plus appréciés.

Les banques comme partenaire le plus important en matière d'hypothèque

En matière d'hypothèque, les banques sont les partenaires les plus importants pour les clients. Environ 70% de toutes les transactions hypothécaires en Suisse ont été conclues auprès d'une banque. Les prêteurs alternatifs n'ont toujours pas atteint une position dominante, environ 20% des Suisses se tournent vers la caisse de pension au lieu d'une banque pour financer une propriété. La part des banques a ainsi sensiblement augmenté au second semestre 2020 et est désormais d'environ 10 points de pourcentage de plus qu'à la même période de l'année précédente. L'expansion de la suprématie des banques se fait au détriment des autres prêteurs, qui ont été également moins populaires.
Astuce pour les emprunteurs hypothécaires: Une comparaison des différents fournisseurs est fortement recommandée!

Hausse des prix des maisons individuelles dans toute la Suisse

La hausse des prix des maisons individuelles est visible dans toute la Suisse. Les copropriétés continuent également d'augmenter, même si elles n'en ont pas vu autant. Au cours de la même période (juin à décembre 2020), ils n'ont augmenté que d'environ 1,5 point de pourcentage, tandis que pour les maisons individuelles, il s'agissait des 2,3 points de pourcentage déjà mentionnés par rapport à la même période de l'année précédente. Il existe cependant des différences: en Suisse romande, les prix ont également augmenté, mais seulement d'environ 1,9%. En Suisse orientale, cependant, il était de 2,2%.
En termes d'appartements, une tendance positive est généralement observée pour tous les vendeurs de biens immobiliers, la Suisse orientale y voyant également une demande nettement plus forte. En Suisse romande, en revanche, la tendance se ralentit et la demande de copropriétés y a fortement baissé.

Conclusion: les prix de l'immobilier continuent d'augmenter malgré la crise Corona

Même si l'opinion populaire est que le nombre de personnes intéressées par l'immobilier diminuera grâce à la situation économique incertaine due à la pandémie corona, les prix de l'immobilier montrent que la demande augmente même. Car seule une demande croissante expliquerait la hausse des prix, qui se situe autour de 2,3% dans toute la Suisse. Les prix plus élevés de l'immobilier sont également perceptibles pour les copropriétés, même si ceux-ci n'augmentent pas dans la même mesure que les prix des maisons unifamiliales.

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Financer une propriété avec une hypothèque?

Financer une propriété avec une hypothèque?

Une propriété peut-elle être financée sans contracter de crédit? Ou est-ce que l'hypothèque est le seul moyen d'acquérir la propriété? Voici les avantages et les inconvénients du financement par prêt

Financement immobilier sans hypothèque: les avantages

En général, cela devrait être le moyen le plus sûr de financer une propriété sans hypothèque si cela ne bloque pas tous vos liquidités. Dans la plupart des cas, cependant, il n'est pas possible de financer la propriété de vos rêves avec vos propres fonds, car c'est tout simplement trop cher et il n'y a pas beaucoup d'économies disponibles. L'intérêt sur un prêt hypothécaire est actuellement très faible, mais bien sûr un prêt hypothécaire implique toujours l'engagement de capitaux extérieurs, ça? devient. Cet achat fonctionne grâce à l'intérêt qui est payable en plus du prix d'achat réel de la propriété. Cela peut être plus ou moins cher selon la situation actuelle des taux d'intérêt.

Quiconque finance la propriété sans hypothèque ne remet donc pas d'argent supplémentaire à la banque, mais investit tout dans la propriété. Les critiques peuvent dire que l'argent peut être investi de manière plus rentable sur le marché des capitaux, de sorte que le rendement est supérieur aux intérêts à payer. C'est peut-être exact, mais il y a toujours un risque de défaut sur le marché des capitaux à considérer. Ceux qui investissent leur argent et prennent ainsi des risques peuvent aussi perdre. Cela signifie à son tour qu'il y a beaucoup moins de capitaux propres disponibles et que la propriété doit également être financée par une hypothèque. De bons dividendes sont possibles, mais associés à des risques élevés et à des fluctuations de prix.

Inconvénients de financer une propriété par une hypothèque

Les avantages de financer une propriété avec des capitaux propres expliquent déjà les inconvénients du financement avec une hypothèque. Surtout, la banque gagne de l'argent ici, car les taux d'intérêt, qui varient en fonction de la solvabilité et de la durée de l'hypothèque, s'élèvent à plusieurs milliers de francs, pour lesquels la banque n'a rien d'autre à faire que de fournir l'argent souhaité. . Le financement de la propriété par une hypothèque offre une certaine marge de manœuvre financière. Le capital économisé peut être investi dans d'autres investissements liés à la propriété, il n'y a donc pas de lacunes financières en termes de coûts de réparation et de rénovation ou de coûts pour l'ameublement initial de la maison nouvellement construite. Sans hypothèque, par conséquent, moins d'argent est immobilisé, bien que la nature à long terme du capital immobilisé puisse être un problème.

Le financement de la propriété avec une hypothèque peut avoir un autre inconvénient: l'âge du créancier hypothécaire. Après un certain âge, les banques sont très réticentes à accorder un prêt car elles partent du principe que la personne en question ne pourra peut-être plus effectuer le remboursement. La plupart des personnes de plus de 60 ans sont considérées d'un œil critique. Ensuite, à son tour, beaucoup plus de garanties sont nécessaires pour amortir l'éventuel défaut de paiement.

Conclusion: de bons arguments pour un financement avec une hypothèque

Même si une hypothèque est liée à la banque et que des intérêts doivent être payés, ce qui rend la propriété plus chère, cette façon est souvent moins chère ou même la seule façon d'acheter votre propre appartement ou maison. Les fonds propres sont disponibles pour d'autres dépenses, et il n'y a généralement pas assez de votre propre capital pour couvrir le prix d'achat, les frais supplémentaires et même les coûts d'installation sans se heurter à un autre goulot d'étranglement financier.

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Paysage hypothécaire en Suisse: les banques suisses survivront bien à Corona

Paysage hypothécaire en Suisse: les banques suisses survivront bien à Corona

Corona a également la Suisse fermement sous contrôle et pourtant les conséquences économiques ici pourraient être plus supportables que dans de nombreux autres pays. Néanmoins, de nouveaux dangers sont déjà en vue qui pourraient à terme avoir un impact significatif sur les banques.

Économie nerveuse en Suisse

Comme partout dans le monde, l'économie en particulier souffre des conséquences du virus corona et des restrictions à la vie publique. Au printemps 2020, une fermeture a été imposée en Suisse, censée briser la première vague d'infections et qui a eu un impact très négatif sur l'économie. Mais les conséquences de l'arrêt devaient encore être compensées.

Au vu de la vague renouvelée, il y a maintenant une grande crainte qu'un verrouillage ne mette tout à l'arrêt. Les experts conviennent qu'une fermeture complète de nombreuses industries pourrait avoir un impact si négatif que le nombre de faillites est susceptible de monter en flèche.

Les banques souffrent également des mesures qui ont été imposées pour lutter contre le virus. On prétend que 2021 pourrait être le test le plus difficile que le secteur financier ait jamais dû subir. La raison: les services de soutien que l'État peut fournir ne sont pas faits pour durer et ne peuvent plus durer longtemps. Ils doivent stabiliser les banques et aider en premier lieu les emprunteurs pour qu'ils ne deviennent pas complètement surendettés.

Mais les banques sont oubliées. Vous avez compté sur les revenus d'intérêts, que vous perdrez maintenant complètement ou au moins partiellement. L'ampleur des dégâts deviendra évidente dès que l'aide d'État n'apparaîtra pas. Les experts financiers ont constaté que la dynamique du ralentissement économique ne pouvait être comparée à celle qui a suivi la crise financière. Les économies ont été et sont fortement soutenues par les autorités fiscales, ce qui n'était pas le cas pendant la crise financière. Les marchés du financement sont actuellement encore stables. Dans l'ensemble, les banques sont mieux équipées pour faire face à ce qui va arriver qu'elles ne l'étaient en 2009.

L'économie est toujours stable

Contrairement aux économies d'autres pays, celle de la Suisse pourrait encore sortir de la crise l'œil au beurre noir. Même si les banques suisses sont moins rentables et que les actifs ou leur qualité se détériorent, les banques suisses peuvent contenir les pertes de crédit plus fortement et ne sont pas complètement sans défense comme dans d'autres pays.

La raison en est l'économie intrinsèquement plus stable de la Suisse, où les défauts de paiement sont particulièrement faibles. De plus, la qualité des prêts est complètement différente de celle des autres pays. En Suisse, les prêts hypothécaires sont principalement accordés au lieu des prêts à la consommation habituels, ce qui garantit à son tour que les actifs peuvent être soutenus pendant la crise économique.

Cependant, le problème suivant est déjà évident. La pression sur les marges continuera d'être maintenue par des taux d'intérêt bas, mais la rentabilité pourrait baisser pour des raisons politiques. La raison: la valeur locative imputée a été supprimée, ce qui pourrait réduire la taille des livres de crédit et la capacité des revenus des banques.
Il est intéressant de noter que la crise Corona et ses effets économiques ne sont actuellement que rarement observés par le Liechtenstein. Là, vous n'êtes pas impressionné par la crise qui tient le monde en haleine. La base de revenus des banques n'a été que temporairement un peu plus faible, après quoi les actifs se sont rétablis très rapidement.

Cependant, une chose reste à dire: les banques privées sont fortement dépendantes de la confiance des investisseurs et un manque de confiance peut entraîner une importante sortie de fonds.

Conclusion: jusqu'à présent, l'économie et les banques suisses se portent bien

Les banques suisses et l'économie du pays se portent toujours bien, voire très bien, compte tenu de la crise actuelle de Corona. Contrairement à de nombreux autres pays, vous vous êtes jusqu'ici enfui avec un œil au beurre noir et nous ne pouvons donc qu'espérer que la crise sera bientôt terminée. On ne peut actuellement pas dire combien de temps les banques et l'économie peuvent tenir sans subir de dommages à long terme.

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Les taux hypothécaires remontent en novembre

Les taux hypothécaires remontent en novembre

En novembre 2020, les taux hypothécaires à long terme ont légèrement augmenté après une longue période. En supposant des prêts au logement sur dix ans, le taux directeur des intérêts hypothécaires est en moyenne supérieur à 1%.

Diminution d'abord, puis remontée des taux d'intérêt hypothécaires

En octobre, les taux des prêts hypothécaires à taux fixe, mis en place depuis dix ans, avaient légèrement baissé. Cependant, seulement par une moyenne de 0,04 pour cent. Ils ont augmenté du même montant en novembre 2020 et se situent désormais à 1,03% en moyenne. Dans une comparaison historique, cependant, le taux d'intérêt est encore extrêmement bas et loin de se diriger vers un nouveau plus haut, comme on le craignait déjà partiellement.

Selon les experts, le taux le moins cher des hypothèques souscrites sur dix ans a en fait légèrement diminué en novembre, malgré une valeur moyenne plus élevée. En septembre, c'était Zurich Insurance où la valeur la moins chère devait être obtenue. L'intérêt hypothécaire n'y était que de 0,84%. En octobre, il appartenait à Homegate d'offrir les taux d'intérêt les plus bas, qui étaient de 0,79%. C'est actuellement la caisse de pension BVK, située dans le canton de Zurich, qui offre un taux d'intérêt de 0,78% pour les prêts hypothécaires à dix ans. La BVK n'a pas suivi la tendance générale et a réduit ses taux d'intérêt hypothécaires au lieu de les augmenter comme d'habitude.

Des taux uniformes pour les prêts hypothécaires plus courts

Les hypothèques qui ne sont souscrites que pour une période de deux à cinq ans sont toujours similaires en termes de taux d'intérêt hypothécaires comme auparavant. Les taux d'intérêt ont peu changé ou sont même restés les mêmes. Ils sont un peu plus élevés chez Raiffeisen, mais la Zürcher Kantonalbank a revu ses taux d'intérêt à la baisse. Les experts du monde financier conviennent qu'il est peu probable que les taux d'intérêt changent aussi rapidement, car le marché des capitaux suppose également que les taux d'intérêt pourraient rester si bas pendant longtemps.

La Banque centrale européenne ne laisse pas encore espérer que le taux de dépôt pourrait être relevé. Il est actuellement de moins 0,5%. Jusqu'à récemment, un resserrement prévu du taux d'intérêt négatif était en discussion, mais ce problème semble être hors de propos. Mais il faut s'attendre à ce que la Banque centrale européenne assouplisse plutôt qu'elle ne resserre sa politique de taux d'intérêt. Soit dit en passant, cela vaut également pour la Banque nationale suisse, qui a également un taux d'intérêt négatif et, avec le moins 0,75% actuel, veut s'assurer que le franc suisse s'apprécie trop. De plus, de fortes interventions sur le marché des changes sont acceptées voire forcées.

La situation des taux d'intérêt à long terme semble complètement différente. Selon le Credit Suisse, en cas de reprise économique, on peut s'attendre à ce que les taux d'intérêt augmentent considérablement et que les taux hypothécaires des prêts hypothécaires à dix ans soient particulièrement affectés. Il est donc d'autant plus intéressant de comparer les fournisseurs de prêts hypothécaires et d'examiner attentivement leurs conditions. Après tout, le marché hypothécaire est toujours considéré comme un marché d'acheteurs.

Conclusion: des taux d'intérêt plus élevés sur les prêts hypothécaires à dix ans

Alors que les taux hypothécaires ont chuté au cours des derniers mois sur les prêts d'une durée de deux ou cinq ans, ils ont augmenté sur les prêts hypothécaires fixes pendant au moins dix ans. Les experts supposent même que les taux d'intérêt hypothécaires continueront d'augmenter dans un proche avenir, mais cela ne s'applique également qu'aux prêts hypothécaires à long terme. Les prêts hypothécaires à court et à moyen terme pourraient être épargnés et continuer de présenter des taux d'intérêt bas, voire des taux d'intérêt négatifs.

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Prenez soin du financement? malgré l'hypothèque

Prenez soin du financement? malgré l'hypothèque

De nombreuses personnes estiment qu'une fois l'hypothèque en place, elles n'auront plus à se soucier d'un financement supplémentaire. L'hypothèque n'est qu'une part importante du financement immobilier total qui va bien au-delà.

Hypothèque et autres aspects du financement

C'est fait: l'hypothèque a été contractée et durera le nombre d'années prévu. C'est une partie importante du financement global d'une propriété. Mais compte tenu de la durée d'une hypothèque, il est clair que beaucoup de choses peuvent se passer ici. Les conditions de vie dans dix ans pourraient ne pas être les mêmes qu'aujourd'hui, peut-être que le principal soutien de famille a également échoué.

Beaucoup de choses peuvent arriver, de l'invalidité au divorce et au décès, et même un simple ajout à la famille peut gâcher tout le financement. Cela signifie que des événements à la fois heureux et tristes, mais toujours imprévus, peuvent conduire à un désordre financier majeur. L'âge auquel le prêt hypothécaire a été contracté joue également un rôle: si vous avez contracté un prêt hypothécaire quelques années avant la retraite, vous devez vous assurer qu'il est toujours viable même si vous perdez un revenu régulier.

Tout cela doit être pris en compte lors de la planification du financement. Il existe différents modes de protection, dont certains peuvent même avoir un effet d'optimisation fiscale.

Économisez avec le 3e pilier

Le 3ème pilier est un très bon moyen d'économiser de l'argent en cas d'urgence. Parce que l'argent économisé peut être utilisé pour amortir l'hypothèque si nécessaire, et qu'il offre également la possibilité de sécuriser votre propre famille. Cela s'applique au décès ou à l'invalidité du principal soutien et de l'épargnant. Enfin et surtout, les économies réalisées dans le 3e pilier peuvent faire économiser des impôts, ce qui en soi devrait être une incitation en soi.

Chaque année, un certain montant peut être réclamé dans la déclaration de revenus pour la prévoyance vieillesse, les contributions à l'épargne pouvant aller aux banques ou aux compagnies d'assurance. Le solde du pilier 3a peut être inclus s'il est utilisé pour l'achat, l'amortissement de l'hypothèque ou pour les conversions et rénovations d'un immeuble d'habitation occupé par le propriétaire. En cas d'activité indépendante ou d'invalidité, le crédit peut également être déduit de l'impôt. 

Ceci s'applique également si l'épargnant émigre ou s'il utilise l'argent cinq ans avant la retraite normale. Les cotisations versées ici peuvent être déduites directement du revenu imposable. Lors du retrait de l'argent, une taxe est également due, mais elle doit être compensée par le taux d'imposition réduit.

Les cotisations versées au pilier 3b ne peuvent être déduites que partiellement du revenu ou avec des restrictions. Le paiement du crédit est libre d'impôt et une prestation en cas de décès peut également être définie ici. Ceci est particulièrement utile lorsque les couples non mariés achètent leur propre logement et que la possibilité d'un traitement préférentiel dans le pilier 3a est trop limitée.

Les mesures de préservation de la valeur sont également déductibles: si une nouvelle cuisine est installée ou si le toit est recouvert à nouveau, les dépenses qui en découlent peuvent être déduites du revenu imposable.

Conclusion: le financement doit toujours être gardé à l'esprit

Beaucoup de choses peuvent se produire au cours d'une hypothèque qui n'était pas prévisible. Il est donc logique de ne pas perdre de vue le financement dans son ensemble et de le vérifier encore et encore dans le temps. Pour une maison en particulier, les premiers grands travaux de rénovation doivent être réalisés après une dizaine à quinze ans et cela doit également être financé.

Un nouveau toit ou un nouveau système de chauffage engloutit d'énormes sommes d'argent qui n'étaient généralement pas économisées sur le côté. Ces frais doivent être pris en compte ainsi que les possibilités qui se présentent d'un point de vue fiscal. Les dépenses pour les propriétés résidentielles occupées par le propriétaire peuvent être déduites de l'impôt et réduire le revenu imposable. Le troisième pilier de la prévoyance, qui est également pertinent à des fins fiscales, doit également être pris en compte.

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La fin de l'hypothèque Libor est imminente

La fin de l'hypothèque Libor est imminente

Pendant longtemps, les hypothèques Libor étaient l'option la moins chère, tandis que les hypothèques à taux fixe étaient généralement la plus chère. Mais le Libor doit être aboli d'ici la fin de 2021. Les hypothèques du marché monétaire existeront toujours, disent les experts financiers.

L'hypothèque Libor comme forme la plus courante

Dans le passé, un prêt hypothécaire Libor a toujours été particulièrement attrayant et s'est avéré être une forme beaucoup moins chère qu'un prêt hypothécaire à taux fixe. En fait, les prêts hypothécaires Libor ne sont également que des prêts hypothécaires à taux fixe, bien que de très courte durée, généralement de quelques mois seulement.

Le LIBOR (London Interbank Offered Rate) détermine le montant des intérêts facturés pour ce type d'hypothèque. Le Libor est une moyenne des taux d'intérêt pertinents pour les banques. Le taux d'intérêt correspondrait à ce que les banques emprunteraient ou emprunteraient sur le marché monétaire en Europe. La durée de cet emprunt est toujours fixée à douze mois.

Désormais, le Libor sera aboli d'ici la fin de 2021. Il sera remplacé par un autre taux d'intérêt qui paraît plus approprié comme taux d'intérêt de référence.

Cela amène l'abolition du Libor

Les experts estiment que le Libor est trop peu représentatif et qu'il n'y a pas de véritables accords qui peuvent être conclus pour certaines des échéances du Libor. En outre, le Libor doit désormais être aboli d'ici la fin de 2021 car de nombreuses banques l'ont utilisé à leur propre profit et ont récolté elles-mêmes les bénéfices qu'elles ont réalisés sur les dérivés de taux d'intérêt. Le Libor a également permis d'éviter des pertes sur les dérivés de taux d'intérêt, mais encore une fois grâce à l'influence des banques en leur faveur.

Le principe de l'hypothèque du marché monétaire existera toujours après la fin du Libor, mais il sera alors appelé un autre. En Suisse, ce sera le Saron, le «Swiss Average Rate Overnight». Contrairement au Libor, le Saron est calculé sur la base des transactions effectivement réalisées, la BNS et la SIX en tant qu'opérateurs boursiers étant responsables du calcul du Saron. Il ne devrait pas être possible de manipuler le Saron.

La plupart des prêts hypothécaires du marché monétaire ne sont conçus que pour une durée de trois ou six mois. Cela ne s'appliquera pas au Saron, car il représente le taux d'intérêt sur une seule journée La Banque nationale a mis sur pied un groupe de travail qui, à son tour, a calculé différentes options d'utilisation du Saron pour les hypothèques du marché monétaire. Un total de sept variantes sont sortis ici, par lequel un composant commun du Saron est toujours le Saron composé. Cela représente une valeur moyenne du Saron dans le passé.

De nombreuses banques ont limité le Libor, qui est toujours valide, à une durée allant jusqu'à la fin de 2021. D'autres n'offrent plus du tout de tels prêts hypothécaires et recommandent les prêts hypothécaires à taux fixe courants à leurs clients. La raison: la banque gagne beaucoup plus sur un prêt hypothécaire à taux fixe que sur un prêt hypothécaire du marché monétaire, et les clients ne peuvent pas simplement passer à une forme plus abordable de prêt hypothécaire dès que les taux d'intérêt augmentent.

Les experts soupçonnent que de nombreuses banques utiliseront le passage du Libor au Saron pour augmenter directement les taux d'intérêt ou pour obtenir des marges plus importantes.

Conclusion: la fin de l'hypothèque Libor est imminente

L'heure viendra à la fin de 2021 et il n'y aura plus d'hypothèques Libor. Certaines banques n'accordent déjà plus de tels prêts hypothécaires et préfèrent vendre à leurs clients les prêts hypothécaires à taux fixe, qui sont beaucoup moins attrayants pour le créancier hypothécaire.

Ce type d'hypothèque est meilleur pour la banque car il est plus cher pour les clients. Du point de vue des banques, il est compréhensible que le Libor soit échangé au profit du Saron, ce qui est mieux pour eux, du point de vue des clients c'est maintenant: Gardez les yeux ouverts lors de l'achat d'un crédit immobilier!

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