Annulation prématurée de l'hypothèque: voici comment vous pouvez économiser
La chose la plus importante est de garder un œil sur la pénalité de remboursement anticipé lorsque l'hypothèque est annulée ou l'annulation prévue. Il est calculé à partir des intérêts manqués par la banque et des intérêts de réinvestissement. Plus la différence entre les deux est grande, plus il est coûteux de sortir de l'hypothèque actuelle. Certaines banques calculent même des marges de risque, qui offrent probablement le plus grand potentiel d'épargne. En effet, ils sont totalement injustifiés car il n'y a plus de risque pour la banque après le remplacement.
Économisez de diverses manières lors du remboursement de l'hypothèque
Lors de la conclusion du contrat hypothécaire, faites attention à la façon dont les coûts d'une pénalité pour remboursement anticipé sont calculés. Ce point est important lors du choix de la banque où l'hypothèque doit être contractée.
Négociez bien avec la banque! Si vous avez d'autres produits auprès de la banque qui gère votre hypothèque, ils se feront un plaisir de vous accueillir si vous prévoyez de les racheter. Les clients qui ont des comptes ou des dépôts supplémentaires auprès de la banque se voient souvent offrir des taux de sortie inférieurs.
A savoir également: la plupart des cantons proposent des économies d'impôts si vous devez payer des pénalités de remboursement anticipé. Inclure cela dans la déclaration de revenus, cela réduit le fardeau fiscal. Renseignez-vous auprès de votre canton ou de l'administration cantonale.
La banque gagnante
Supposons que vous remboursiez votre hypothèque à la banque et que la banque dépose ensuite l'argent sur le marché des capitaux. Depuis, le marché s'est redressé et offre désormais de meilleurs taux d'intérêt. Cela signifie un bénéfice pour la banque car elle reçoit désormais plus d'intérêts que vous n'en auriez reçus.
La banque ne devrait-elle pas vous verser d'indemnisation parce que vous avez démissionné? D'un point de vue purement mathématique, cela peut être vrai, en réalité aucune banque n'est traitée de cette manière. Néanmoins, vous bénéficierez au moins d'une indemnisation moins élevée. Vous ne pouvez pas l'éviter, car c'est une source de revenus importante pour la banque.
Mais au moins, le paiement est inférieur. Il peut donc être judicieux pour vous de reporter le remboursement de l'hypothèque à un moment où les taux d'intérêt augmentent déjà. Dans tous les cas, la banque sortira d'une telle situation en tant que gagnant, mais avec un peu d'habileté, vous pouvez au moins vous assurer que le profit ou la perte n'est pas aussi élevé.
La décision concernant une propriété n'est pas toujours permanente. Si vous souhaitez revendre la maison financée par une hypothèque, vous rencontrez un problème administratif. Le moyen le plus simple pour toutes les personnes impliquées est de transférer l'hypothèque au nouveau propriétaire.
Cependant, cela nécessite le consentement de la banque. Il doit accepter le transfert lui-même ainsi que la solvabilité du nouveau créancier hypothécaire.
Hypothèque fixe vs Hypothèque Libor
La souscription d'un prêt hypothécaire à taux fixe vous protège de la hausse des taux d'intérêt et rend soudainement votre prêt plus cher. Mais il y a un hic, car vous ne bénéficiez pas non plus de la baisse des taux d'intérêt.
Si les taux d'intérêt baissent énormément sur le marché monétaire, vous payez un prix élevé pour la sécurité des intérêts initialement jugés bien négociés. Si vous voulez sortir du contrat hypothécaire, cela vous coûtera cher, comme décrit ci-dessus. Il peut donc être judicieux de ne pas recourir du tout à une hypothèque à taux fixe, mais plutôt? comme tant d'autres emprunteurs maintenant aussi? prendre le chemin de l'hypothèque Libor.
Avec cela, la marge est fixe, le taux d'intérêt peut s'ajuster. Bien sûr, il peut aussi monter, c'est le faible risque qui subsiste. Vous devriez envisager une hypothèque Libor au plus tard lorsque vous envisagez de rembourser votre hypothèque existante.
Vous n'économiserez alors plus pour le remboursement de l'hypothèque, mais au moins pour l'avenir et le montant restant à financer. Bien sûr, cela dépend également de la hauteur de la charge de crédit et de la valeur du risque légèrement plus élevé.
Impôts contre intérêts
La pénalité de remboursement anticipé peut réduire les taxes, comme nous l'avons déjà souligné. Ainsi, malgré le paiement de cette pénalité, il peut être utile de rembourser l'hypothèque plus tôt, car les économies d'impôt l'emportent sur les coûts supplémentaires.
La pénalité pour remboursement anticipé est mentionnée dans la déclaration de revenus où l’intérêt normal de la dette doit également être indiqué. Important: Les frais d'intérêts ne doivent pas dépasser 50 000 CHF par an.
Que la résiliation anticipée de l'hypothèque soit valable ou non dépend des nouvelles conditions offertes par l'autre banque. L'aspect fiscal doit également être pris en compte. Comparez le coût du remplacement avec le montant que vous pouvez économiser.
Cela vous donne de la clarté et vous indique exactement si vous pouvez vous attendre à un résultat positif à la fin ou non. Assurez-vous d'en utiliser un pour comparer les fournisseurs Comparaison hypothécaire. Ainsi, en quelques minutes, vous trouverez le fournisseur le moins cher chez qui le remplacement vaudra probablement la peine.
Conclusion: utile ou non?
Une hypothèque peut être remboursée, mais il n'est pas rare qu'un emprunteur paie cher. Il est donc conseillé de se faire une idée de tous les coûts impliqués à l'avance. Faites une liste de contrôle des coûts et comparez-les avec les économies.
Il s'agit notamment des aspects fiscaux ainsi que des intérêts attendus. S'il y a une grande différence et que les coûts l'emportent, le remplacement n'en vaut pas la peine. Les mesures individuelles sont alors insuffisantes pour compenser les frais.
Pour contourner ce problème, vous devez réfléchir à la durée de votre séjour chez un fournisseur avant de signer le contrat hypothécaire. De nombreuses banques offrent des taux d'intérêt plus bas sur une hypothèque à taux fixe de dix ans que sur une hypothèque de cinq ans.
Cela signifie que vous courez le risque de taux d'intérêt plus élevés au moment de la mise à jour de l'hypothèque, mais en même temps, le risque d'une pénalité de remboursement anticipé très élevée est plus faible. Comparez bien et pesez ce qui est important et qui vous convient!
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