Calculez le revenu annuel nécessaire
L'exemple de calcul suivant montrera que vous avez besoin d'un revenu annuel net de CHF 180'000.- pour un bien qui doit coûter CHF 1 million et pour lequel vous pouvez lever CHF 200'000 en fonds propres. La raison en est que les coûts de logement ne doivent pas dépasser 35% du revenu net.
Prix d'achat: 1000000 francs
Fonds propres: 200'000 CHF
Capital par hypothèque: CHF 800'000
Division en
1ère hypothèque: 520 000 francs
2e hypothèque: CHF 280'000
Intérêts sur la 1ère hypothèque (4.5 %): CHF 23'400
Intérêt sur 2e hypothèque (5.5 %): CHF 15'400
Amortissement de la 2e hypothèque en 20 ans: CHF 14'000
Frais supplémentaires: 10 000 francs
Frais de fonctionnement: 62'800 CHF
Le résultat est que le créancier hypothécaire a besoin d'un revenu d'environ 180 000 CHF par an ((62 800 x 100) / 35).
Pour calculer l'abordabilité, les intérêts calculés, les frais d'entretien et accessoires et l'amortissement sont ajoutés. La somme est ensuite divisée par le revenu net annuel. Il en résulte la valeur dont est imputé le revenu annuel. Cette valeur ne doit pas dépasser 33%! Voici un exemple de calcul:
Valeur vénale du bien: 750 000 francs
Fonds propres: CHF 150'000
Capital emprunté: CHF 600'000
Revenu annuel: CHF 142'000
Intérêts sur la 1ère hypothèque (5 %): 500 000 x 5 % = 25 000 francs
Intérêts sur la 2e hypothèque (6 %): 100 000 x 6 % = 6 000 francs
Intérêt total: CHF 31'000
Amortissement en 15 ans: 100 000/15 = 6 667 francs
Frais de maintenance et accessoires (1 % de la valeur vénale): 7500 francs
Coûts annuels totaux: 45 167
Portabilité: 45.167 / 142.000 = 31,81%
Conclusion: la portabilité de l'hypothèque est inférieure à 33% et est donc certaine.
Il existe une règle empirique simple pour calculer les frais d'entretien et les frais accessoires pour l'exemple ci-dessus: Les banques appliquent un pour cent de la valeur marchande de la propriété. Ce montant doit être réservé annuellement pour la propriété. Cette valeur d'un pour cent se compose de 0,4 % pour la maintenance et de 0,6 % pour les services publics. Ceci est calculé comme suit:
Valeur vénale du bien: 1 200 000 francs
Frais de maintenance: 4 800 francs
Frais supplémentaires: 7.200 francs
Coût total par an: CHF 12'000
Fondamentalement, vous avez besoin du prix d'achat de la propriété, de vos capitaux propres et du capital requis de la banque ou d'une compagnie d'assurance pour calculer l'hypothèque. À partir de cela, l'hypothèque peut être calculée en quelques étapes.
La banque incorporera toutes les subtilités dans le calcul dans son offre détaillée. Les hypothèques possibles et l'abordabilité de l'hypothèque peuvent être calculées à partir des valeurs des coûts annuels et du revenu du ménage. Un autre exemple de calcul:
Prix d'achat du bien: CHF 600'000
Revenu annuel brut: CHF 120'000
Fonds propres: 120 000 CHF
Hypothèque requise: CHF 480'000
Prêts: 80%
Portabilité: 29%
Frais de maintenance et accessoires: CHF 6'000 par an (CHF 500 par mois)
Taux d'intérêt indicatif: 1,12 %
Frais d'intérêts: CHF 448 par mois
Amortissement: CHF 444 par mois
Coût par mois: CHF 1'392
Si vous vous demandez si la location ou l'achat est la meilleure option, vous devez également faire un calcul:
Prix d'achat du bien: CHF 600'000
Fonds propres: 120 000 CHF
Taux hypothécaire: 1,21%
Coûts supplémentaires: 6 000 francs par an
Loyer de comparaison: 600 CHF par mois
Durée de réflexion: 10 ans
Dans ce cas, la location est nettement moins chère, sur une période de 10 ans, vous pouvez économiser plus de CHF 91'000. Dans les deux cas, le capital existant est compensé. Le problème est cependant qu'après dix ans, le bien locatif n'est pas passé dans vos propres actifs.
Si vous remboursez une hypothèque, vous acquérez une propriété à long terme qui peut également être utilisée comme pension. Il peut être revendu et représente généralement un profit, mais si vous ne vivez que pour le loyer, le propriétaire reçoit l'argent et peut l'investir.
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