Voraussetzungen für künftige Immobilienbesitzer
Wer ein Haus bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen will, braucht Geld, das ist klar. Ausserdem muss genügend Eigenkapital vorhanden sein, wobei von rund 20 Prozent des Kaufpreises ausgegangen werden kann. Genau hier liegt bereits das erste Problem, denn die Bewertung der Bank muss nicht dem Kaufpreis der Immobilie entsprechen. Das bedeutet: Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, das Zinsniveau niedrig. Der Anstieg der Preise war in der letzten Zeit enorm, viele Verkäufer wollen ihre Gebäude zu horrenden Preisen verkaufen. Die Bank aber sieht die Sache langfristig und möchte den Hypothekarkredit auf eine lange Zeit hin absichern. Sie wird das Objekt separat bewerten und kommt dabei teilweise zu anderen Werten als der Verkäufer. Die entstehenden Differenzen zwischen Kaufpreis und dem ermittelten Belehnungswert der Bank müssen durch Eigenmittel des Käufers sichergestellt werden. Diese werden aber häufig genug bei der Planung nicht berücksichtigt.
Ein Beispiel: Die Immobilie soll 800´000 Franken kosten, das Eigenkapital von 200´000 Franken ist vorhanden. Um nun die Tragbarkeit der Immobilie zu berechnen, spielen Kaufpreis, Eigenkapital und Einkommen eine wichtige Rolle. Berechnet wird die Tragbarkeit mit kalkulatorischen Zinsen, die deutlich höher liegen als der normale Hypothekarzins. Sie sind bei rund fünf Prozent angesiedelt, wobei sich die einzelnen Banken in dem Punkt leicht unterscheiden. Der Grund für diesen hohen Wert ist ganz einfach: Sollten die Zinsen wieder steigen, ist die Finanzierung auch dann noch abgesichert, weil sie von vornherein auf Basis des ungünstigeren Zinssatzes berechnet wurde. Die Bank finanziert nun höchstens 80 Prozent des Kaufpreises und teilt den Betrag auf zwei Hypotheken auf. Die erste beläuft sich über 66 Prozent der Summe, die zweite über höchstens 14 Prozent. Innerhalb von 15 Jahren muss die zweite Hypothek zurückgezahlt werden, wobei der späteste Termin der Eintritt ins Rentenalter dargestellt wird.
Zusätzlich müssen die Nebenkosten sowie die Kosten, die für die Unterhaltung der Immobilie anfallen, eingerechnet werden. Die Bank wird dabei von rund einem Prozent des Kaufpreises ausgehen.
Nun wird davon ausgegangen, dass die monatliche Belastung durch Zinsen, Amortisation und Nebenkosten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens des Kreditnehmers betragen sollte. Dieser müsste beim obigen Beispiel rund 10´700 Franken im Monat verdienen, um alle Zahlungen erbringen zu können, wenn mit dem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent gerechnet wird. Daran zeigt sich, dass ein Fehler vieler Kreditwilliger darin besteht, die monatliche Belastung zu unterschätzen. Die Anforderungen an Kreditnehmer sind hoch!
Typische Fehler sicher vermeiden
Für manche Menschen ist ein Haus oder eine Eigentumswohnung nur eine Möglichkeit zum Wohnen. Dabei ist eine solche Immobilie in der Regel mit Emotionen verbunden und nicht wenige verlieben sich regelrecht in ein Haus, das sie dann unbedingt kaufen müssen. Einer der schlimmsten Fehler ist es aber, dieser Verliebtheit nachzugeben und ein Haus zu kaufen, das man sich nicht leisten kann. Die drohende Überschuldung macht der Liebe ganz schnell den Garaus!
Ein weiterer Fehler besteht darin, keine Rückstellungen zu bilden. Eine Hypothek wird über einen sehr langen Zeitraum aufgenommen und es ist nahezu sicher, dass sich die Zinsen irgendwann nach oben entwickeln werden. Wer den Kredit bekommen hat, sollte daher immer darauf achten, regelmässige Rückstellungen zu bilden, um eventuelle Zinsanstiege abfangen zu können. Somit lässt es sich ruhiger in die Zukunft blicken!
Um das nötige Eigenkapital zu bekommen, wird häufig ein weiterer Fehler gemacht: Es werden Gelder aus der Pensionskasse entnommen, die folglich weniger Leistung bietet. Eigentlich kein Problem, doch es muss möglich sein, über kurz oder lang die entstandenen Lücken zu schliessen. Andernfalls würde das Geld zwar jetzt in das Traumhaus investiert werden, doch das Geld würde später beim Pensionsbezug fehlen. Und dann droht vielleicht doch der Verkauf des Eigenheims, weil es schlichtweg unbezahlbar geworden ist.
Fazit: Die grössten Fehler liegen in der Finanzierung
Die schlimmsten Fehler, die ein Bauherr oder Immobilienkäufer machen kann, liegen in der Planung der Finanzierung. Diese wird meist zu knapp angegangen, sodass das eigentlich nötige Eigenkapital dann doch nicht vorhanden ist. Oder die Kreditbelastung von maximal einem Drittel des Bruttoeinkommens passt nicht, es wird mehr Geld für die Hypothek benötigt. Das wiederum führt zu Frust und schlimmstenfalls zur Zahlungsunfähigkeit bei allen anderen Zahlungsverpflichtungen.
