Nicht nur die Lage ist entscheidend
Jeder, der mit Immobilien zu tun hat, kennt den Spruch: Alles, was wichtig ist, ist die Lage! Doch das stimmt so nicht ganz, denn neben der Lage gibt es zahlreiche weitere Aspekte, die bei der Auswahl des passenden Renditeobjekts beachtet werden sollten.
Nur dann, wenn wirklich alles passt, lässt sich mit der Immobilie der gewünschte Effekt erzielen, der in der Regel im Gewinnzuwachs bestehen dürfte. Dementsprechend sind diese Punkte wichtig:
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- Lage
Der Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel sowie die allgemeine Infrastruktur sind entscheidend. Wie liegt das Objekt in Bezug auf Schulen und Kindergärten, auf Arztpraxen und Verwaltungseinrichtungen? Auch eine Immobilie auf dem Land kann gewinnbringend sein, sollte jedoch eine sehr gute Anbindung an die wichtigsten Einrichtungen der Infrastruktur aufweisen.
- Bau
Bausubstanz sowie das Baujahr sind entscheidend. Ältere Gebäude sind oft in einem schlechten Zustand und verlangen eine nicht selten kostenträchtige Sanierung. Neubauten sind meist teurer, allerdings fallen in den kommenden 20 bis 25 Jahren keine Sanierungsarbeiten an. Mögliche Reparaturen am Gebäude sind jedoch auch hier nicht gänzlich auszuschliessen, aber doch weniger wahrscheinlich.
- Mieterstruktur
Handelt es sich bei dem anvisierten Objekt um ein Gebäude, welches vermietet wurde, ist ein Blick auf die Mieter zwingend nötig. Wie häufig wechseln diese und wie ist deren Zahlungsverhalten? Gibt es auffällige Leerstände oder Wohnungen, die regelmässig neu bezogen werden? Wer die Mietverhältnisse vor dem Kauf der Immobilie unter die Lupe nimmt, erspart sich unter Umständen jede Menge Ärger.
- Preis
Der Kaufpreis ist sicherlich eines der wichtigsten Kriterien, sollte jedoch immer im Zusammenhang mit den anderen Aspekten betrachtet werden. Eine Immobilie, die eine hervorragende Lage und Bausubstanz sowie eine vollständige Vermietung mit zuverlässigen Mietern aufweist, wird immer teurer sein als ein Objekt, das das komplette Gegenteil darstellt. Vermeintliche Schnäppchen sind immer mit Vorsicht zu betrachten!
Die Rendite der Immobilie richtig berechnen
Um die Rendite der Immobilie feststellen zu können, muss erst einmal eine Wertschätzung vorgenommen werden. Meist geht es dabei um den Verkehrswert, den Immobilienexperten berechnen. Realwert und Ertragswert sind die beiden Werte, die den Verkehrswert massgeblich beeinflussen. Der Realwert ist dabei der Zeitwert des Gebäudes in Verbindung mit dem Landwert. Der Ertragswert hingegen spiegelt den langfristig berechneten Mietwert der Immobilie wider.
Um nun den Ertragswert zu schätzen, müssen die Netto-Mieterträge zum Kapitalisierungssatz ins Verhältnis gesetzt werden. Letzterer wird durch die anfallenden Kosten in Prozent ausgedrückt. Laien bekommen bei diesen Berechnungen Hilfe durch einen Immobilien- oder Finanzberater, dessen Leistungen sie unbedingt vor dem Kauf in Anspruch nehmen sollten.
Um nun die Rendite des Anlageobjekts zu berechnen, wird der zu erwartende Gewinn durch das Gesamtkapital, welches eingesetzt werden muss, geteilt. Ein Beispiel:
Eine Immobilie hat einen Anlagewert von 3 Millionen Schweizer Franken. Der Bruttomietertrag liegt bei 300´000 Franken, die Bruttorendite würde bei 10 Prozent liegen.
Aufschlussreicher ist jedoch die Nettorendite, bei der die anfallenden Kosten vom Mietertrag abgezogen werden müssen. Verursacht die oben beispielhaft dargestellte Immobilie also im Jahr Kosten von 80´000 Franken, müssen diese von den 300´000 Franken abgezogen werden. Folglich ergibt sich eine Nettorendite von 7,3 Prozent.
Fazit: Keine Immobilie als Anlageobjekt ohne Fachmann kaufen
Sicherlich kann der Laie auch Glück haben und erwirtschaftet mit der blind und ahnungslos gekauften Immobilie einen Gewinn. Wer die Sache allerdings professionell angehen und keinen finanziellen Verlust riskieren will, sollte unbedingt auf einen Fachmann vertrauen. Der Wert des Anlageobjekts muss dabei ebenso berechnet werden wie die mögliche Rendite, bei der wiederum sämtliche Kostenfaktoren Einfluss nehmen.
