Unterschiedliche Eigentumsverhältnisse haben verschiedene Konsequenzen
Eine Immobilie kann grundsätzlich im Allein-, Mit- oder Gesamteigentum gekauft werden. Je nach Art der Eigentumsverhältnisse ergeben sich unterschiedliche Folgen im Scheidungsfall:
Immobilien im Alleineigentum
Die Verhältnisse sind klar und leicht zu regeln, wenn nur einer der beiden Ehepartner die Liegenschaft erwirbt. Der Käufer wird im Grundbuch eingetragen, der Name des Ehepartners taucht gar nicht auf. Damit gibt es auch keine Probleme hinsichtlich der Regelungen im Scheidungsfall. Der Käufer trägt allein die Verantwortung für die Immobilie, was sowohl für die rechtliche als auch für die finanzielle Seite gilt. Die Scheidung ändert nichts an dem Eigentum an der Immobilie, der Käufer bleibt alleiniger Eigentümer. Allerdings ist es Sache des Scheidungsrichters, dem anderen Partner eventuell ein Wohnrecht einzurichten. Dieses wird in der Regel befristet festgelegt. Wenn beide Ehepartner Geld in die Immobilie investiert haben, schufen sie damit einen Mehrwert. Der Partner, der kein Eigentümer ist, hat ein Anrecht auf die Hälfte dieses Mehrwerts. Die Hypothek läuft in der Regel auch nur auf den Namen des Eigentümers der Liegenschaft, mit dieser gibt es bei einer Scheidung also auch keinerlei Probleme.
Immobilien im Miteigentum
Die Wertquote legt fest, zu welchen Teilen die Immobilie wem gehört. Bei einem Miteigentum gehört daher beiden Partnern ein Teil der Liegenschaft, wobei sich die Wertquote daran bemisst, wie viel Geld jeder der Partner mit eingebracht hat. Jeder Partner hat das Recht dazu, über seinen Anteil frei zu verfügen, wobei der andere Partner immer das Vorkaufsrecht eingeräumt bekommen muss. Möchte ein Partner im Scheidungsfall den Teil des anderen Partners übernehmen, muss Letzterem eine Entschädigung gezahlt werden. Dazu ist der Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen.
Immobilien im Gesamteigentum
Geht es um das Gesamteigentum, gehört die Liegenschaft beiden Partnern zusammen und sie können auch nur einstimmig über die weitere Vorgehensweise entscheiden. Beide Ehepartner haben ein gleichwertiges Mitspracherecht. Im Fall einer Scheidung müssen sie daher darüber einig werden, wie mit der Immobilie weiter verfahren werden soll, eventuell ist ein Mediator hinzuzuziehen.
Die Errungenschaftsbeteiligung
Der vereinbarte Güterstand ist für die weitere Vorgehensweise im Scheidungsfall massgeblich. In der deutlichen Mehrheit der Fälle (bei ca. 95 Prozent) gilt die Errungenschaftsbeteiligung, bei der der oben bereits beschriebene Mehrwert im Falle einer Scheidung gerecht geteilt werden muss.
Die Errungenschaftsbeteiligung gilt automatisch, sofern bei der Eheschliessung nichts anderes vereinbart worden ist. Bei einer Scheidung teilen sich beide Ehepartner die gemeinsamen Errungenschaften je zur Hälfte, was sich nicht nur auf das Gehalt, auf Zinsen und Beiträge zur sozialen Vorsorge bezieht, sondern eben auch auf das gekaufte Eigenheim.
Doch nicht nur das Guthaben wird gerecht geteilt, auch die Schulden müssen derart betrachtet werden. Das bedeutet, dass Hypothekarschulden bei der Errungenschaftsbeteiligung ebenfalls 50:50 geteilt werden. Des Weiteren gilt hier das Solidarprinzip: Haftbar sind beide Parteien für die Schulden, was unabhängig von den jeweiligen finanziellen Mitteln gilt.
Die Bank kann im Scheidungsfall selbst entscheiden, von wem sie sich die geschuldeten Kreditraten und Zinsen einfordert. Jeder muss für den anderen mit einstehen.
Und die Tragbarkeitsberechnung?
Jeder, der schon einmal mit einer Hypothek zu tun hatte, kennt die sogenannte Tragbarkeitsregelung. Auch im Falle einer Scheidung spielt diese eine Rolle, wobei die Tragbarkeit durch einen Partner allein meist nicht mehr gegeben ist. In der Schweiz darf jeder Hypothekarnehmer maximal ein Drittel seines Brutto-Haushaltseinkommens für die Wohnkosten aufwenden.
Wenn nun das Gehalt eines einzelnen Partners als Grundlage gewählt wird, ist dieses weitaus geringer und der Partner kann die Darlehensraten meist nicht allein stemmen. Das bedeutet, dass er die Tragbarkeitsanforderungen nicht mehr erfüllen kann. Im schlimmsten Fall wird die Hypothek gekündigt.
Stellen die beiden Partner fest, dass sie nicht mehr in der Lage sind, die Hypothek zu tragen, kann die Frage nach der möglichen Auflösung im Raum stehen. Doch dies kann teuer werden! Wie in anderen Fällen auch berechnet die Bank hier Vorfälligkeitszinsen, die sich an der restlichen Laufzeit der Hypothek sowie am aktuellen Zinsniveau orientieren.
Damit lässt sich kein genauer Betrag nennen, der für die Vorfälligkeitsentschädigung eingeplant werden muss. Vielmehr können die Strafgebühren variieren. Zudem berechnen einige Banken eine weitere Gebühr: die Auflösungsgebühr. Damit können sich die Strafgebühren, die durch eine vorzeitige Auflösung fällig werden, auf mehrere Zehntausend Schweizer Franken belaufen.
Es ist daher ratsam, nach anderen Möglichkeiten zu suchen, um die Hypothek aufzulösen. Ein guter Tipp vom Profi: Wenn die Liegenschaft verkauft werden muss, kann der Käufer die Hypothek übernehmen. Das gilt aber nur, wenn auch die Bank damit einverstanden ist und wenn diese die Bonität des Käufers als ausreichend einschätzt.
Wichtige Tipps im Scheidungsfall
Im Idealfall lassen sich die Hauseigentümer, die noch eine Hypothek auf ihr Haus zu laufen haben, nicht scheiden. Weil sich das aber nicht immer bewerkstelligen lässt, sollte vorgesorgt werden. Die folgenden Tipps helfen dabei, den Schaden im Falle einer Scheidung zu begrenzen:
Kurze Laufzeiten
Generell sind angesichts niedriger Zinsen, die mit ziemlicher Sicherheit nicht noch weiter sinken, sondern eher steigen werden, lange Laufzeiten ideal. Doch im Fall einer Scheidung sind lange Laufzeiten sehr negativ, weil hierbei niemand aus dem Vertrag herauskommt. Daher: Kurze Laufzeiten sind in Anbetracht einer möglichen Scheidung um einiges sinnvoller. Sehr empfehlenswert ist dabei die Libor-Hypothek, die ohnehin nur mit einer kurzen Laufzeit abgeschlossen werden kann. Das Risiko einer Zwangsauflösung der Hypothek durch Geldmangel bei einer Scheidung nimmt hier stark ab.
Keine Vorsorgegelder einsetzen
Natürlich ist es möglich, die Hypothek mit Geldern aus der Pensionskasse zu finanzieren. Doch wenn diese Gelder beim Kauf der Immobilie eingesetzt worden sind, müssen sie im Fall der Scheidung wieder zurückgeführt werden. Das wiederum bedeutet, dass Sie diese liquiden Mittel erst einmal haben müssen.
Vorher nachdenken
Dieser Ratschlag klingt leicht, wird aber aufgrund der grossen Verliebtheit oft vernachlässigt. Dabei ist es sinnvoll, in guten Zeiten vorzusorgen und sich darum zu kümmern, wie es später weitergehen kann, sollte es doch zur Scheidung kommen. Dokumentieren Sie alle Geldflüsse, so gehen Sie später eventuellen Streitigkeiten aus dem Weg. Das gilt übrigens schon beim Kauf der Liegenschaft, denn selbst hier sollte festgehalten werden, woher die Gelder für den Kauf stammen. Auch zwischenzeitliche Investitionen sollten genau dokumentiert werden.
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