Eigenheimfinanzierung: Wie finde ich die passende Hypothek?

Wie risikofreudig sind Sie?

Finden Sie heraus, welches Risiko Sie einzugehen bereit sind. Die günstigste Finanzierung ist nicht immer die beste Idee, denn auch daraus kann sich aufgrund weiterer Konditionen ein finanzielles Fiasko entwickeln. Stellen Sie fest, wie hoch Ihr maximales Risiko sein soll und definieren Sie für sich, was eine gute Hypothek ausmacht.

Dazu können keine allgemeingültigen Aussagen getroffen werden, denn jeder sieht in der „guten Hypothek“ etwas anderes. Für den einen ist sie sehr günstig, für den anderen können Zinsverhandlungen auch während der gesamten Laufzeit vorgenommen werden. Wieder andere sehen in der langen Zinsbindung einen Vorteil und legen sich gern auf bis zu 20 Jahre fest. Stellen Sie sich folgende Fragen:

1. 1. Wie hoch ist meine Risikobereitschaft?
   2. Welches Risiko kann ich tragen?
   3. Habe ich im Notfall genügend liquide Mittel, um unvorhergesehene Dinge zu finanzieren?
   4. Wie flexibel muss ich bleiben?
   5. Möchte ich mein Eigenheim für immer behalten oder will ich mich für einen möglichen Verkauf absichern?
   6. Tragen beide Ehepartner das Risiko gemeinsam oder wird nur ein Partner der Hypothekennehmer sein?

Aus der Beantwortung dieser Fragen lassen sich weitere Dinge ableiten. Die Frage nach dem Partner blickt auf eine mögliche Trennung, denn dann muss das Eigentum an der Liegenschaft geregelt sein. Damit einher geht die Frage, wer dann für die Hypothek aufkommt oder ob hier ebenfalls beide Partner gleichberechtigt sind und demzufolge von der Bank zur Zahlung herangezogen werden können.

Nicht zuletzt geht es vor allem um die Punkte Sicherheit und Flexibilität. Wenn Sie nun die beste Hypothek für Ihre Eigenheimfinanzierung finden wollen, ordnen Sie sich zuerst in eine der folgenden Risikotypen ein:

1. 1. Auf Sicherheit bedacht
      Die zu dieser Gruppe gehören zeichnen sich durch ihre Risikoscheu aus. Sie möchten sich langfristig binden und sichern sich lieber die aktuellen Zinsen, als später einmal mit höheren Zinsen konfrontiert zu werden und diese nicht verhandeln zu können. Frei nach dem Motto: Besser der Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach!
   2. Risiko ist möglich
      Die Risikofreudigen verfolgen den Hypothekenmarkt und gehen auch gern das Risiko ein, dass sich die Zinsen für sie negativ verändern können. Immerhin ist auch der umgekehrte Weg möglich und mangels Zinsbindung werden die Zinsen niedriger.
   3. Genügend abgesichert
      Die liquiden Mittel sind genügend, um auch ein plötzlich höheres Zinsniveau abzufangen. Diese Personen werden als „risikofähig“ bezeichnet.
   4. Nicht genügend Geld vorhanden
      Die nicht risikofähigen Personen stehen eventuell vor der Frage, ob sie ihre Immobilie verkaufen wollen, wenn die Zinsen ansteigen. Der Grund sind die fehlenden liquiden Mittel zur Absicherung.
   5. Verkauf jederzeit möglich
      In diese Gruppe gehören die Hypothekennehmer, die besonders flexibel bleiben wollen. Sie möchten vielleicht ihr Eigenheim auch wieder verkaufen können und brauchen dann eine Hypothek, aus der sie einfach wieder herauskommen.
   6. Eigenheim wird langfristig bewohnt
      Diese Menschen brauchen keine grosse Flexibilität, denn sie werden ihr Eigenheim so lange wie möglich bewohnen. Ein Verkauf ist nicht geplant.

Unterschiedliche Typenkombinationen möglich

Sie haben die Wahl zwischen verschiedenen Hypothekararten. Sie können auf eine Libor-Hypothek setzen und geniessen damit eine gewisse Flexibilität und Freiheit, gleichzeitig ist das Risiko aber grösser. Besonders sicher ist die Finanzierung durch die Festhypothek, dann allerdings sind Sie gebunden und für die Dauer der Laufzeit nicht mehr flexibel. 

Die Festhypothek kann mit einer Ausstiegsmöglichkeit versehen sein, was viele Kreditnehmer nicht einmal wissen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen, sieht dieses Produkt die Möglichkeit vor, aus der Hypothek herauszukommen. Sie bewahren sich somit die nötige Flexibilität, sind andererseits aber auf der sicheren Seite.

Die sonst drohenden Vorfälligkeitszinsen, die viele Tausende Schweizer Franken kosten können, sind hier deutlich niedriger. Fragen Sie Ihre Bank vor dem Abschluss des Hypothekarvertrags, ob eine solche Ausstiegsmöglichkeit vorgesehen ist.

Die Libor-Hypothek bietet mehr Flexibilität, ist allerdings gleichzeitig mit gewissen Risiken behaftet. Sie können hier aber einen kurzfristigen Rahmenvertrag abschliessen, mit dem sich das Risiko der steigenden Zinsen senken lässt.

Sie haben dann die Möglichkeit, den Hypothekenvertrag auslaufen zu lassen und können Ihre Immobilie verkaufen. Andererseits ist natürlich auch eine Verlängerung der Hypothek möglich oder sie kann in eine variable Hypothek bzw. in eine Festhypothek gewandelt werden.

Es sind auch Festhypotheken mit nur kurzer Laufzeit möglich. Sie sind für ein oder drei Jahre festgeschrieben, sodass Sie flexibel bleiben und auch auf eine Senkung der Zinsen reagieren können. Möchten Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen nicht zu lange sichern, sondern lieber auf den Zinsmarkt reagieren, ist diese Variante besser als die Festhypothek mit einer Festschreibung von zehn oder gar zwanzig Jahren.

Wie immer gilt: Schätzen Sie sich selbst richtig ein und legen Sie fest, ob Sie eher auf Sicherheit oder Flexibilität setzen. Die Mischung zwischen beidem wird durch die Libor-Hypothek gewährleistet.

Zinsprognosen nutzen?

Zinsprognosen werden gern und häufig gestellt, wirklich zutreffend sind sie aber nur selten. Auch die grössten Experten vermögen den Markt nicht für die kommenden Jahre einzuschätzen und somit ist klar: Es kommt immer anders, als man denkt! Dennoch ist die Zinserwartung nicht ganz unwichtig und sollte bei der Wahl der Hypothekarstrategie berücksichtigt werden.

Sind bereits jetzt steigende Zinsen zu erwarten, ist die Festhypothek die bessere Wahl. Sie muss nicht gleich auf zehn Jahre festgelegt werden, auch fünf Jahre sind oft schon genügend. Dies ist natürlich wieder von Ihrem Risikobewusstsein und dem Wunsch nach Sicherheit sowie von den finanziellen Rücklagen abhängig. 

Beachten Sie die Zinsentwicklung der letzten Jahre, ehe Sie sich entscheiden, doch machen Sie Ihre Entscheidung nicht allein daran fest. Um die beste Hypothek für die Eigenheimfinanzierung zu finden, braucht es deutlich mehr Informationen und Eckpunkte, um eine Entscheidung zu treffen. Berücksichtigen Sie daher alle Konditionen, die für den Hypothekarvertrag geboten werden.

Aufteilung auf Tranchen?

Viele Banken empfehlen, die Hypothek auf Tranchen aufzuteilen, wobei für einen Wert zwischen CHF 250´000 und 600´000 zwei Tranchen genügend sind. Der Vorteil: Es wird nicht die gesamte Hypothek auf einmal zur Verlängerung fällig, die Nachteile für Sie sind damit in Bezug auf die Zinsen geringer. Sie können flexibler bleiben und leichter auf neue Zinslagen reagieren.

Doch was viele Banken gern verschweigen: Wenn eine Tranche ausläuft, können Sie nicht einfach zu einer anderen Bank wechseln, auch wenn diese deutlich günstiger als die bisherige ist. Die neue Bank lässt sich in den seltensten Fällen in den zweiten Rang setzen und steht hinter anderen Gläubigern zurück. Auch Banken möchten sich absichern und gehen dieses Risiko des Zahlungsausfalls nicht ein.

Die Ablösung der Finanzierung ist somit nur dann möglich, wenn alle Tranchen innerhalb von 24 Monaten zu einer anderen Bank transferiert werden. Die Aufteilung auf Tranchen kann somit bedeuten, dass Sie sich Ihrer Bank regelrecht ausliefern und sich nicht wieder von dieser trennen können.

Vonseiten der Bank ist diese Vorgehensweise verständlich, weil Sie den Vertrag auch dann verlängern müssen, wenn sich die Konditionen verschlechtern. Für Sie selbst kann das allerdings zur Falle werden.