Das Wichtigste zur Eigenheimfinanzierung

Zwei Kennzahlen sind für die Finanzierung eines Eigenheims wichtig: die Belehnung und die Tragbarkeit. Banken belehnen maximal bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes bzw. des Kaufpreises. Das bedeutet für Sie, dass Sie wenigstens 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einbringen müssen. Ausserdem dürfen die Wohnkosten (Kosten zum Lebensunterhalt) höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.

Wann braucht man eine Hausratversicherung

Das benötigte Fremdkapital

Errechnen Sie zuerst, wie viel Fremdkapital Sie benötigen. Dafür ist eine Aufstellung des vorhandenen Eigenkapitals wichtig. Tragen Sie in eine Liste ein, wie viel Spargelder Sie haben, wie viel aus einem Erbvorbezug oder einer Schenkung kommen kann und ob Sie Geld aus der zweiten oder dritten Säule der Sozialversicherung entnehmen können (und wenn ja, wie viel). 

Aus der Summe dieser Beträge ergibt sich das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Von dieser Summe gehen Sie aus und multiplizieren sie mit vier. Das wiederum ergibt das Fremdkapital, welches über eine Hypothek aufgenommen werden kann. Ein Beispiel: Ihnen stehen CHF 50´000 an Eigenkapital zur Verfügung. 

Mit vier multipliziert ergibt das CHF 200´000. Das bedeutet, dass Sie mit einer Hypothek in Höhe von 200´000 Schweizer Franken rechnen können, wenn Sie die genannten 50´000 Franken Eigenkapital beibringen. Da die Belastung hier über 65 Prozent liegt, wird die Hypothek in eine erste und zweite Hypothek geteilt. 

Letztere muss zu einem festen Termin amortisiert, also zurückbezahlt, werden. Als spätester Zeitpunkt gilt in der Regel die Pensionierung, darüber hinaus finanzieren die Banken nur ungern.

Die Tragbarkeitsrechnung

Wer schon einmal wegen einer Hypothek angefragt hat, wird auch den Begriff „Tragbarkeitsrechnung“ gehört haben. Damit wird berechnet, „wie viel Eigenheim“ Sie sich überhaupt leisten können. Ausgehend vom Kaufpreis und den möglichen Eigen- sowie Fremdmitteln wird die Unterteilung in erste und zweite Hypothek vorgenommen. 

Davon wiederum werden die Zinsen berechnet, die Amortisation abgezogen und die Nebenkosten ermittelt. Die Bank errechnet daraus die laufenden Kosten, die pro Jahr auf Sie zukommen. Diese wiederum sind ausschlaggebend dafür, wie hoch Ihr jährliches Einkommen sein muss, damit Sie die Finanzierung wie gewünscht vornehmen können.

Finanzierungspartner gesucht!

Wenn Sie einen Partner oder eine Partnerin suchen, binden Sie sich in der Regel nicht leichtfertig. Jemand, mit dem man viele Jahre zusammen sein möchte, muss einfach „passen“. Das gilt auch für den Finanzierungspartner Ihrer Hypothek, immerhin binden Sie sich für zehn oder sogar zwanzig Jahre an diesen. 

War es früher üblich, einfach zur Hausbank zu gehen und dort die Hypothek abzuschliessen, ist das heute längst nicht mehr zu empfehlen. Es ist um einiges sinnvoller, sich auch die Konkurrenz der Hausbank näher anzusehen. Beachten Sie auch die Kantonalbanken, die Versicherungsgesellschaften und vor allem die Onlinebanken. 

Beurteilen Sie mit dem neotralo.ch Hypothekenvergleich und finden Sie den Finanzierungspartner, der zu Ihnen passt! Berücksichtigen Sie vor der Entscheidung diese Punkte:

    • Holen Sie unbedingt mehrere Angebote ein (mindestens vier bis fünf)!
    • Vergleichen Sie die Offerten und wählen Sie aus, bei wem eventuell eine Nachverhandlung der Konditionen sinnvoll sein könnte.
    • Versuchen Sie, sich selbst einige Fachkenntnis anzueignen, um auf Augenhöhe verhandeln zu können.
    • Sprechen Sie mit den Beratern der ausgewählten Anbieter.
    • Entscheiden Sie sich nicht nur aufgrund niedriger Zinsen für einen Anbieter, sondern vergleichen Sie auch die übrigen Konditionen (z. B. Kündigungsmöglichkeiten).

Den Kreditantrag stellen: Bitte an alle Unterlagen denken

Der Kreditantrag wird nur bearbeitet, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen. Daher ist es sinnvoll, sich vorab über die nötigen Unterlagen zu informieren, sodass Sie schon bei einem Beratungsgespräch vieles davon vorweisen können. Sie benötigen in jedem Fall mindestens diese Unterlagen:

    • aktuelle Steuererklärung
    • Unterlagen zur Immobilie
    • Grundbuchauszug und Entwurf des Kaufvertrags
    • Schätzung der Gebäudeversicherung

Nicht alle Unterlagen werden direkt verfügbar sein, was vor allem dann gilt, wenn Sie sich erst einmal einen groben Überblick über die Finanzierungsmöglichkeiten verschaffen wollen. 

Vor allem der Grundbuchauszug, der Entwurf des Kaufvertrags und die Schätzung der Gebäudeversicherung liegen erst vor, wenn Sie den Kauf einer Immobilie tatsächlich ins Auge fassen und bereits in Verhandlungen mit dem Verkäufer stehen.

 Nach dem umfassenden Beratungsgespräch wissen Sie genau, ob Belehnung und Tragbarkeit wie gedacht möglich sind. Die endgültige Zu- oder Absage erhalten Sie dann innerhalb weniger Tage.

Die richtige Hypothek auswählen

Bei den meisten Anbietern haben die Kunden die Wahl, welche Art von Hypothek sie aufnehmen wollen. Es gibt die Festhypothek, die variable und die Libor-Hypothek. Sie alle haben unterschiedliche Vor- und Nachteile, wie wir bereits an anderer Stelle erläutert haben. 

Sie müssen nur wissen, welches Modell zu Ihnen passt, dafür wiederum sollten Sie sich gut einschätzen können. Sind Sie eher der risikofreudige Typ oder benötigen Sie ein Höchstmass an Sicherheit? Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei, die passende Hypothek auszuwählen und die Eigenheimfinanzierung auf sichere Füsse zu stellen:

    • Festhypothek: Diese ist für alle geeignet, die ihr Budget exakt kennen und die das Risiko scheuen. Sie gehen damit auf Nummer sicher und sind vor unliebsamen Überraschungen geschützt.
    • Festhypothek oder Libor-Hypothek: Zu Zeiten niedriger Zinsen wählen Sie eine Festhypothek und lassen die Zinsen auf zehn bis zwanzig Jahre festschreiben. Die Libor-Hypothek ist für alle geeignet, die zu ein wenig Risiko bereit sind und denen es nichts ausmacht, wenn die Zinsen nach einer Niedrigphase steigen können.
    • Steigende Zinsen: Ist bereits bei Abschluss des Hypothekarvertrags zu erwarten, dass die Zinsen steigen werden, ist eine Festhypothek die beste Wahl. Sie sichern sich damit die aktuellen Niedrigzinsen.
    • Hohe Zinsen: Wenn Sie nicht auf fallende Zinsen warten und jetzt Ihren Hypothekarvertrag abschliessen wollen, ist eine variable Hypothek die beste Wahl. Sollten die Zinsen fallen, profitieren Sie direkt davon.
    • Sinkende Zinsen: Erwarten Sie sinkende Zinsen, ist eine Libor- oder variable Hypothek die beste Wahl. Sie passen sich damit dem Zinsniveau an und haben die Möglichkeit, die vereinbarten hohen Zinsen anpassen zu lassen.

Die Entscheidung, welches Angebot das für Sie beste ist und welche Bank Ihr künftiger Partner sein wird, sollte durch umfassende Überlegungen abgewägt werden. 

Nutzen Sie die Möglichkeit, hier auf neotralo.ch verschiedene Anbieter zu vergleichen und folgen Sie dem alten Leitspruch: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet!“ Auch wenn Sie sich freilich nicht ewig binden, doch mit dem falschen Finanzierungspartner können auch zehn Jahre einer Ewigkeit gleichen.

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