Was gibt es bei einer Ablösung zu beachten?

Es gibt verschiedene Gründe, warum sich ein Hypothekennehmer dafür entscheidet, die Hypothek abzulösen. Meist ist es so, dass die Zufriedenheit mit dem aktuellen Anbieter nicht mehr gegeben ist oder dass die angebotenen Zinssätze bei anderen Anbietern deutlich unter denen liegen, die selbst gezahlt werden müssen. Schnell ist die Überlegung da: Warum nicht bei einer anderen Bank weiterfinanzieren? Doch die Ablösung der Hypothek ist nicht immer möglich, zumal dieses Vorgehen gerade bei einer Festhypothek sehr teuer werden kann.

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Vorüberlegungen zur Ablösung

Bringt ein Kreditnehmer die Frage nach der Ablösung der Hypothek auf den Tisch, wird der Bankberater rasch kontern. Er spricht von einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung, die oft teurer ist als die möglichen Einsparungen durch einen geringeren Zinssatz bei einer anderen Bank. 

Zudem können die eingebrachten Sicherheiten ein Problem werden. Nicht alle Banken akzeptieren die gleichen Sicherheiten und so kann es passieren, dass diese von der neuen Bank nicht akzeptiert werden. Es ist daher ratsam, die eventuell neue Hypothek auf Herz und Nieren zu prüfen, ehe das Thema der vorzeitigen Ablösung überhaupt in den Raum gestellt wird. Daher: Bitte erst informieren und dann kündigen! Umgekehrt ist es der falsche Weg.

Dabei stellt sich zudem die Frage, wann es überhaupt sinnvoll ist, eine Hypothek abzulösen. Meist spielen die aktuellen Zinsen eine ausschlaggebende Rolle. Sind sie deutlich niedriger als bei der aktuellen Bank bzw. bei der eigenen Hypothek, steht rasch die Frage nach der Ablösung im Raum. 

Es ist möglich, von hohen finanziellen Vorteilen zu profitieren, wenn die Hypothek bei einer günstigeren Bank abgeschlossen wird. Damit das möglich ist, sollten Sie sich spätestens drei Monate vor dem Ablauf Ihrer Sollzinsbindung um ein Angebot der Bank bemühen. Das kann die aktuelle Bank sein, bei der die Hypothek ohnehin geführt wird. 

Das kann aber auch eine ganz andere Bank oder ein Versicherer sein. Wenn Sie sich einen Überblick über die verschiedenen Anbieter und deren Konditionen verschaffen wollen, nutzen Sie doch den Vergleichsrechner auf neotralo.ch. 

Bieten die Vergleichsbanken bessere Konditionen, kann sich die vorzeitige Ablösung der Hypothek lohnen. Rechnen Sie dann aber die Vorfälligkeitsentschädigung dagegen, um zu erfahren, wie hoch die tatsächliche Ersparnis sein wird.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Ablösung der Hypothek?

Ob die Ablösung der Hypothek für Sie der richtige Weg ist, hängt von der Zinsfestschreibung Ihres bisherigen Darlehens ab. Sofern die Sollzinsbindung Ihrer Hypothek noch mehr als 24 Monate beträgt, ist die Ablösung meist gar nicht möglich oder nur gegen Zahlung einer hohen Entschädigungsleistung an die Bank. 

Eine Festhypothek, die 24 Monate vor dem Ende der Zinsbindung steht, kann jedoch bei einigen Banken schon heute abgelöst werden. Der Abschluss der Hypothek bei der neuen Bank sollte dann umgehend vorgenommen werden, damit die Rückzahlung des Darlehens gesichert ist. Die ablösende Bank verlangt dafür aber einen Zinsaufschlag. 

Der Grund: Sie sichern sich die aktuellen Zinsen, die theoretisch in den kommenden 24 Monaten noch steigen können. Dies würde einen Verlust für die ablösende Bank bedeuten. Um sich davor zu schützen, ist ein Forward-Darlehen in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden. Der Aufschlag ist umso höher, je weiter im Voraus das Darlehen abgeschlossen wird. Einige Banken bieten diese Art der Finanzierung auch nur für maximal zwölf Monate im Voraus an.

Bei der vorzeitigen Ablösung diese Schritte beachten

Zuerst sollten Sie verschiedene Angebote über einen Hypothekenvergleich für eine Hypothek einholen, was hier über neotralo.chganz einfach ist. Vergleichen Sie diese Offerten und entscheiden Sie sich für vier bis fünf Anbieter, die in die nähere Auswahl kommen. Stellen Sie dann eine konkrete Finanzierungsanfrage bei der Bank Ihrer Wahl. Somit müssen die Schritte zur Ablösung lauten: Vergleichen, Kontaktieren, Abschliessen!

Beachten Sie die bereits angesprochene Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird prozentual von der noch offenen Hypothekarsumme berechnet. Damit kann sich die Entschädigungsleistung auf viele Tausende Schweizer Franken belaufen. 

Zahlungen von CHF 40´000 oder mehr sind keine Seltenheit. Berechnen Sie daher gut, ob sich die Ablösung lohnt, denn Sie müssen mindestens diese Summe, eigentlich sogar noch mehr, durch den Wechsel sparen können. Wie hoch Ihre Ersparnis sein wird, hängt wiederum von der noch offenen Darlehenssumme ab, bei der die Zinsen durch einen Bankwechsel deutlich niedriger als bisher ausfallen müssen. 

Übersteigt die Vorfälligkeitsgebühr die mögliche Zinsersparnis, ist von einer Ablösung abzuraten, denn die Ersparnis würde praktisch aufgefressen werden. Übliche Sätze zur Vorfälligkeitsentschädigung liegen zum Beispiel bei Festhypotheken mit einer Laufzeit von 10 Jahren bei 0,70 Prozent, Libor-Hypotheken werden oft noch mit mindestens 0,60 Prozent berechnet. 

Wägen Sie daher gut ab, ob sich die Ablösung für Sie lohnt. Auch bei einer „Nullrunde“ lohnt sich der Wechsel nicht, es sei denn, Sie kommen dadurch in den Genuss weiterer Vorteile und besserer Konditionen (z. B. einer kürzeren Kündigungsfrist).

Wann lohnt sich nun eine vorzeitige Ablösung?

Beachten Sie bitte die vorgenannten Aspekte und informieren Sie sich bezüglich der möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der restlichen Laufzeit Ihrer Hypothek ebenso ab wie von den Zinsen, die Sie aktuell zahlen und die Sie in einem neuen Darlehen zahlen müssten. 

Experten gehen davon aus, dass sich die Ablösung erst lohnt, wenn eine Zinsdifferenz von mindestens 1,5 Prozentpunkten erreicht wird und wenn die restliche Laufzeit der Hypothek noch mindestens zwölf Monate beträgt. Doch auch dann sollten Sie die Anbieter gut vergleichen und nicht auf das augenscheinlich günstigste Angebot zurückgreifen. 

Die damit verbundenen Konditionen können durchaus zum Nachteil für Sie werden, daher sollten Sie genau hinschauen. Nutzen Sie unseren Vergleichsrechner hier auf neotralo.ch, um den aktuell besten Anbieter für sich zu finden und fordern Sie ein konkretes Angebot an. Berücksichtigen Sie dabei auch eine mögliche Erhöhung der Tilgungssumme, um die Hypothek rascher zurückzahlen zu können. 

In jedem Fall aber gilt: Eine vorzeitige Ablösung ist in keinem Fall gratis und will gut überlegt sein. Die diesbezüglichen Offerten scheinen oft sehr lukrativ, entpuppen sich aber bei näherem Hinsehen als deutlich weniger gut als gedacht. Daher: Bitte nicht vorzeitig wechseln und alle möglichen Kosten berücksichtigen!

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