Mündlicher Vertrag ist gültig
Manch ein Kreditnehmer meint, dass das mündlich Besprochene keine rechtliche Bindung habe. Doch das ist falsch, auch ein mündlicher Vertrag kann bindend sein.
Eine seriöse Bank wird aber die besprochenen Dinge immer in einem schriftlichen Vertrag festhalten, denn dieser ist sowohl eine Sicherheit für die Bank selbst als auch für den Kreditnehmer. Wenn sich also beide Seiten über die Hypothek geeinigt haben, wird es an die Niederschreibung der Daten gehen.
Hypothekarverträge sind nicht an eine Formvorschrift gebunden, denn besitzt jede Bank natürlich ein entsprechendes Formular, das die wichtigsten Punkte zur Hypothek beinhaltet:
- Art und Höhe des Hypothekarkredits
- Name des Kreditnehmers
- vereinbarte Zinssätze
- Beginn der Hypothek und Laufzeit
- vereinbarte Zahlungstermine
- evtl. Gebühren und Gebührennachlässe
- Bedingungen zur vorzeitigen Ablösung und zur Kündigung
- Allgemeine Geschäftsbedingungen
- Eintragung des Grundpfandrechts
- Adresse der zu finanzierenden Immobilie
Meist wird der Hypothekarvertrag noch weitere Daten enthalten, die die Details näher ausführen. Wie umfangreich der Vertrag gestaltet wird, liegt ganz in den Händen der Bank. Wollen Sie noch weitere Daten aufgenommen wissen, bitten Sie Ihren Bankberater darum. Gereicht der Bank dies nicht zum Nachteil, sollte so etwas kein Problem sein.
Ganz wichtig: Ehe Sie den Vertrag unterschreiben und damit den Abschluss der Hypothek besiegeln, sollten Sie unbedingt das Kleingedruckte lesen. Es geht hierbei vor allem um die festgelegten Kündigungsfristen und um die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Vor allem der Punkt einer vorzeitigen Vertragsauflösung ist hierbei wichtig, denn wenn Sie aus dem Vertrag herauswollen, sollte dies jederzeit möglich sein.
Vor allem dann, wenn Sie einen langfristigen Hypothekarvertrag abschliessen, weil die Zinsen aktuell sehr niedrig sind, sollten Sie prüfen, wie Sie aus diesem Vertrag wieder herauskommen können. Informieren Sie sich auch über diese Punkte:
- Was passiert, wenn Sie den Arbeitsort wechseln?
- Was passiert, wenn Sie sterben oder Ihr Partner stirbt?
- Was ist im Falle einer Scheidung?
- Wie ist die Vorgehensweise bei Jobverlust? Wie bei Zahlungsunfähigkeit?
- Können Sie die Immobilie überhaupt noch verkaufen?
All diese Fragen sollten im Hypothekarvertrag geregelt sein, damit Sie eine gewisse Rechts- und Planungssicherheit haben. Lesen Sie diesbezüglich unbedingt das Kleingedruckte im Vertrag, denn hier lauern oft Fallen, die sich später auf sehr unangenehme Weise bemerkbar machen können.
Vor dem Abschluss die Vorfälligkeitsentschädigung prüfen
Die Bank, von der Sie sich das Geld, mit dem Sie die gewünschte Immobilie kaufen, leihen, investiert Ihr Geld am Kapitalmarkt. Die Margen auf Hypotheken sind dort höher, was der Bank einen geringeren Zinssatz als den, den sie von Ihnen bekommt, verschafft. Meist wird daher eine Entschädigung verlangt, sollten Sie sich entschliessen, vor dem offiziellen Vertragsende aus selbigem heraus zu wollen.
Dies wird auch Vorfälligkeitsentschädigung oder Ausstiegsentschädigung genannt. Das kann wirklich teuer werden! Bedenken Sie diesen Punkt daher unbedingt bereits, ehe Sie den Vertrag über die Hypothek abschliessen. Bei einer Festhypothek kann es sein, dass Ihnen der restliche Betrag, den die Bank eigentlich für die Dauer der Laufzeit über Ihre Zinszahlungen eingenommen hätte, von Ihnen zurückgefordert wird.
Angenommen, Ihre Hypothek belief sich auf CHF 600´000 und Sie kündigen diese bereits im vierten Jahr nach Beginn der Laufzeit. Der festgelegte Zinssatz belief sich auf 2,25 Prozent. Die Bank würde am Kapitalmarkt aber für die noch restlichen sechs Jahre nur ein Prozent Zinsen erhalten. Sie macht nun Ihnen gegenüber eine Art Ausfallentschädigung geltend und stellt Ihnen die Zinsdifferenz von 1,25 Prozent in Rechnung.
Sie kommen nun zwar aus Ihrem Vertrag heraus, müssen dafür aber eine Strafgebühr von CHF 45´000 zahlen. Eine hübsche Summe, die zu vermeiden gewesen wäre, wenn Sie an diese Eventualität vorher gedacht hätten.
Legen Sie sich im Zweifelsfall nicht auf eine so lange Zeit fest und nutzen Sie die Angebote mancher Banken, die einen günstigeren Zinssatz bei der Laufzeit von fünf Jahren für eine Festhypothek anbieten. Einige Anbieter setzen den Zinssatz für die Laufzeit von zehn Jahren sogar wieder etwas höher an.
Vor dem Abschluss unbedingt verhandeln
Die meisten Banken verlangen die eben beschriebene Entschädigung, wenn Sie Ihren Hypothekarvertrag vorzeitig kündigen wollen. Die Frage dabei ist nur, wie hoch die Entschädigungszahlungen sein werden. Diese Frage sollten Sie unbedingt schon vorher klären, denn sie ist für die Wahl des Anbieters entscheidend.
Zwingend vorgeschrieben sind die gesetzlichen Bestimmungen, an diese müssen Sie sich halten. Alle anderen Vertragsbedingungen hingegen sind eher freiwillig zu sehen und einzig und allein Verhandlungssache. Viele Banken verkünden zwar offiziell, dass sie sich nur an die Allgemeinen Geschäftsbedingungen halten würden, die von jedermann einsehbar sind.
Inoffiziell sind jedoch in den meisten Fällen individuelle Regelungen möglich. Unterschreiben Sie daher nicht voreilig, sondern nutzen Sie erstens die Vergleichsmöglichkeit auf neotralo.ch und zweitens die Chance zum Nachverhandeln der dargestellten Konditionen.
Lassen Sie sich nicht von Ihrem Berater zu einem Abschluss drängen. Das gilt auch dann, wenn dieser eine möglichst grosse Tranchierung vorschlägt. Das Argument des Beraters ist nachvollziehbar, denn es bezieht sich darauf, dass Sie eine möglichst grosse Sicherheit geniessen. Wenn in einiger Zeit die Zinsen sinken, können Sie die kürzere Tranche bereits ablösen und neu verhandeln.
Sinken die Zinsen nicht, haben Sie die längere Tranche immer noch als Sicherheit. Soweit verständlich, doch die Zinsen können sich auch nach oben entwickeln und Sie sind dann gezwungen, das Angebot des Beraters anzunehmen. Auch wenn dieses deutlich schlechter als der bisherige Stand ist. Sorgen Sie dafür, dass Sie bis dahin die auslaufende Tranche amortisieren können.
Drohen Sie mit der Amortisierung oder verlangen Sie stattdessen eine sehr günstige Alternative. Schon wird der Berater den angestrebten Abschluss noch einmal überdenken und zu Ihren Gunsten ausfallen lassen.
Noch ein Tipp zum Schluss: Bemessen Sie Ihre Hypothek eher grosszügig. Viele Kreditnehmer planen zu knapp und unterschätzen die Kosten, die bei einem Hauskauf oder Hausbau auf sie zukommen.
Dann wird das Eigenkapital knapp, die Tragfähigkeit ist nicht mehr gegeben. Gehen Sie lieber ruhig in die Zeit als Hypothekennehmer und zahlen Sie etwas mehr Geld zurück. Dies lässt Sie ruhiger leben und bietet Ihnen die nötige finanzielle Freiheit.
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