Hypothek: Was ändert sich steuerlich?

Eigenmietwert bei Wohneigentum

Eigentümer von Häusern oder Wohnungen müssen diese Liegenschaften beim Bund und beim Kanton versteuern. Wichtig ist hierfür der sogenannte Eigenmietwert, der als fiktives Einkommen gilt bzw. als solches in der Steuererklärung behandelt wird.

Das bedeutet, dass hierbei angenommen wird, dass die Eigentümer die Immobilie vermietet hätten und somit eine Einnahmequelle hätten. Der Eigenmietwert wird zwischen 60 und 70 Prozent der marktüblichen Miete betragen. Dieser Wert wird von den Steuerbehörden festgelegt. Wichtig: Prüfen Sie die Veranlagungsverfügung, sobald Sie diese bekommen haben. Nicht immer sind diese Verfügungen korrekt und Sie zahlen dann mehr, als Sie müssten.

Durch die rechtzeitige Anfechtung und Korrektur der Veranlagungsverfügung können Sie viel Geld sparen.

Diese steuerlichen Abzüge sind möglich

Hypothekarschuldner dürfen die Schuldzinsen steuerlich geltend machen, das heisst, diese minimieren das steuerpflichtige Einkommen. Je nachdem, wie hoch Ihre Hypothek ist, kann es durch die Anrechnung sein, dass Sie deutlich weniger Steuern zahlen.

Rein steuerlich gesehen ist es somit hilfreich, wenn die Hypothek so hoch wie möglich ausfällt, allerdings müssen Sie für die Entscheidung über die Höhe der Hypothek auch noch weitere Punkte berücksichtigen. Zudem muss das Darlehen auch noch tragfähig sein. Wichtig: Sie müssen sich die Hypothek auch dann noch leisten können, wenn das allgemeine Zinsniveau wieder steigt und sich Ihr Darlehen verteuert. 

Wichtig: Niedrige Zinsen sind toll, doch sie bewirken auch, dass Sie weniger von der Steuer abziehen können. Daher ist es in Phasen sehr niedriger Zinsen so, dass die Steuerersparnis sehr gering ausfällt und fast schon vernachlässigt werden kann.

Neben den erwähnten Schuldzinsen können Sie auch Unterhaltskosten geltend machen. Diese fallen für jede Immobilie an und bewirken, dass Sie weniger Steuern zahlen müssen. Wählen Sie dafür zwischen einem pauschalen Abzugsbetrag und dem Abzug der tatsächlichen Kosten, die Ihnen effektiv entstanden sind.

Der Pauschalabzug errechnet sich aus dem Eigenmietwert, von dem zehn Prozent pauschal abgezogen werden. Setzen Sie diesen Wert den tatsächlichen Kosten gegenüber. Tipp: Bewahren Sie immer alle Belege auf, die sich den Unterhaltskosten für die Liegenschaft zuordnen lassen, damit Sie Ihrer Beweispflicht nachkommen können. Ausserdem können Sie damit leichter überprüfen, welche Variante für Sie steuerlich gesehen besser ist.

Kosten für die Effizienz des Gebäudes können abgezogen werden, wenn sie dazu führen, dass im Gebäude weniger Energie benötigt wird oder dass sich dank dieser Massnahmen die Umwelt besser schützen lässt. Ansonsten dürfen Investitionen, die dem Werterhalt der Immobilie dienen, nicht abgezogen werden. Die Unterscheidung ist nicht immer ganz einfach. Ein Beispiel: Sie lassen das Dach des Hauses neu decken.

Ist dies energetisch gesehen nicht nötig, können Sie die Kosten nicht abziehen. Wenn Sie diese Arbeiten aber damit verbinden, dass Sie das Dach besser dämmen und somit für einen geringeren Energieverlust beim Heizen sorgen, ist die Investition steuerlich anrechenbar. Hilfreich sind bei der Einordnung der Investitionen die Merkblätter, die von den Steuerämtern zur Verfügung gestellt werden.

Steuersparmodell Amortisation?

Die Finanzinstitute verlangen immer eine Amortisation, mit der sich die Belehnung der Liegenschaft auf maximal 65 Prozent des Wertes der Immobilie senken lässt. Das bedeutet, dass innerhalb von 15 Jahren höchstens noch die erste Hypothek bestehen darf (oder bis zum Erreichen des 65. Lebensjahres). Die zweite Hypothek muss dann vollständig abbezahlt sein. Die Abzahlung selbst kann sowohl direkt als auch indirekt vorgenommen werden:

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation zahlt der Hypothekarschuldner seine Tranchen, die gleichmässig aufgeteilt sind, regelmässig an die Gläubiger zurück. Durch das regelmässige Abtragen der Darlehensschuld wird die Zinsbelastung immer kleiner, daraus folgt jedoch eine wachsende steuerliche Belastung. Die Steuerabzüge sinken. Das heisst, dass sich der Vorteil der sinkenden Hypothekarschuld nachteilig auf die Steuerlast auswirkt.

Sicherlich sehen viele Schuldner hier einen psychologischen Nutzen, denn wenn sie sehen, wie der riesige Schuldenberg nach und nach immer kleiner wird, stimmt das optimistisch. Die direkte Amortisation hat jedoch auch Nachteile. In dem Masse, wie die Hypothekarschuld sinkt, steigt die Steuerlast an, die Schuldzinsen sinken. Somit kann in der Steuererklärung ein immer kleinerer Betrag zum Abzug gebracht werden.

Nicht zuletzt können die Amortisationen sowie die Einzahlungen in die 3a-Säule der sozialen Absicherung finanziell zur Belastung werden.

Indirekte Amortisation

Die Hypothek bleibt bei dieser Variante immer gleich hoch. Zahlungen werden nicht mehr an den Hypothekargeber überwiesen, sondern gelangen auf das Vorsorgekonto der Säule 3A. Dort werden sie angespart. Diese Einzahlungen wiederum sind steuerlich anzusetzen und können von der Einkommenssteuer abgezogen werden.

Wer die Einzahlungen später beim Eintritt in das Rentenalter bezieht, muss hierfür nur noch einen reduzierten Steuersatz zahlen. Diese Variante ist für alle die Schuldner gut, die sich ansonsten keine Altersvorsorge über die 3a-Säule aufbauen könnten, weil sie es sich schlichtweg nicht leisten können. Die indirekte Amortisation ist vor allem für Familien interessant, wenn sie durch eine Lebensversicherung in der Säule 3a und damit im Rahmen der gebundenen Vorsorge geführt wird.

Stirbt der Versicherungsnehmer, wird die Hypothek durch die Versicherungssumme abgelöst. Dies bedeutet, dass die indirekte Amortisation den Tod des Versicherungsnehmers deckt, sofern sie über eine Lebensversicherung geführt wird. Kursschwankungen können allerdings dazu führen, dass es zu Wertverlusten kommt.

Des Weiteren bleiben die Schulden aus der Hypothek immer gleich hoch, auch das ist ein Nachteil dieser Verfahrensweise. Sie hat aber auch Vorteile, denn die Hypothekarzinsen sind länger vom steuerbaren Einkommen abzuziehen als bei der direkten Amortisation.
Wenn Sie sich über die Hypothekenzinsen informieren wollen, empfehlen wir Ihnen, den Hypothekenvergleich bzw. selbst einen derartigen Vergleich vorzunehmen.”}” data-sheets-userformat=”{“2″:1063763,”3”:{“1″:0},”4”:{“1″:2,”2″:15395558},”7”:{“1”:[{“1″:2,”2″:0,”5”:{“1″:2,”2”:11775129}},{“1″:0,”2″:0,”3”:2},{“1″:1,”2″:0,”4″:1}]},”9″:0,”11″:4,”12″:0,”14”:{“1″:2,”2″:0},”15″:”\”Helvetica Neue\””,”16″:10,”23″:1}” data-sheets-textstyleruns=”{“1”:0}{“1″:201,”2”:{“2”:{“1″:2,”2″:1136076},”9”:1}}{“1″:220}” data-sheets-hyperlinkruns=”{“1″:201,”2″:”http://neotralo.ch/de_ch/hypothekenvergleich/”}{“1″:220}”>Das eingezahlte Kapital für die 3a-Säule vermehrt sich praktisch ohne weiteres Zutun, weil es verzinst wird. Wenn Sie sich über die Hypothekenzinsen informieren wollen, empfehlen wir Ihnen, den Hypothekenvergleich bzw. selbst einen derartigen Vergleich vorzunehmen.