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Pensionskassen: Erste Anlaufstelle für eine Hypothek

Pensionskassen: Erste Anlaufstelle für eine Hypothek

Der Hypothekenmarkt ist heiss umkämpft und immer wieder gibt es besondere Angebote. Diese Offerten der Hypothekarbanken können die Angebote der Pensionskassen jedoch nicht toppen. So kommt es, dass im ersten Halbjahr 2021 über ein Viertel des Hypothekarvolumens über die Pensionskassen vermittelt worden ist.

Pensionskassen legen dank guter Konditionen ordentlich zu

Die Pensionskassen gehören für viele Schweizer mittlerweile zur ersten Anlaufstelle, wenn es um einen Hypothekarkredit geht. Mittlerweile haben die Pensionskassen somit auch einen Anteil von mehr als 25 Prozent am gesamten Hypothekarvolumen erreichen können. Angesichts der überwiegend sehr niedrigen Zinsen (aktueller Zinssatz bei der Mehrzahl der Pensionskassen liegt unter ein Prozent), verwundert es nicht. Banken kommen nicht einmal zur Hälfte auf einen solch niedrigen Zinssatz. Gleichzeitig bieten die Pensionskassen eine kundenfreundliche Laufzeit. Fast ausschliesslich werden hier längere Laufzeiten für die Hypotheken angeboten. Diese betragen meist zehn Jahre oder länger.

Somit wird deutlich: Auch wenn die Banken nach wie vor die Platzhirsche sind und zu mehr als Dreiviertel alle Hypotheken in der Schweiz stellen, legen die Pensionskassen doch anteilsmässig weiter zu. Abgeschlossen werden können die Hypotheken bei Pensionskassen nur über entsprechende Vermittlungsplattformen, über die auch eigene Produkte auf den Markt gebracht werden konnten. Wer nun ein Haus kaufen möchte, kann von den guten Konditionen der Pensionskassen profitieren.

Konditionen, die niemand sonst hat?

Pensionskassen wissen sich scheinbar auf dem Markt zu behaupten und das nicht nur mit den oben genannten Konditionen, die überaus günstig sind. Sie haben sogar Angebote im Programm, mit denen keine Bank mithalten kann, weil es diese Offerten bankseitig schlichtweg nicht gibt. So ist es teilweise möglich, die Hypothek vorzeitig aufzulösen und dabei keine Strafzahlung hinnehmen zu müssen. Dies ist bei Banken undenkbar, denn diese holen sich den Zinsausfall durch eine vorzeitige Ablösung durch eine solche Strafzahlung zurück. Viele Bankkunden überlegen daher lieber noch einmal, ob sich die Ablösung wirklich lohnt oder ob eine mögliche Ersparnis nicht durch die Strafzahlung aufgefressen wird. Die Pensionskassen hingegen bieten den kostenfreie Ausstieg an, was für die Kunden ein grosser Vorteil ist.

Das Hypothekengeschäft ist für Pensionskassen dennoch lohnend, da sie mit dem vorhandenen Geld zahlreiche Investitionen tätigen können. Die Hypothek ist für sie sogar lukrativer als die sicheren Staatsanleihen, zudem ist das Risiko bei Hypotheken sogar noch niedriger als bei Liegenschaften. Mittlerweile werden seitens der Pensionskassen rund drei bis fünf Prozent des Kapitals in Hypotheken investiert. Das klingt erst einmal wenig. Bei näherer Betrachtung ist es aber viel Geld, denn investiert werden hier bis zu eine Milliarde Franken.

Fazit: Hypotheken lieber bei einer Pensionskasse aufnehmen

Wer zum Beispiel für den Hausbau oder den Kauf einer Immobilie eine Hypothek aufnehmen möchte, sollte sich bei einem Darlehensvergleich unbedingt die Konditionen der Pensionskassen anschauen. Diese sind überaus günstig und nur mit wenigen Banken zu vergleichen. Der Grund sind zum einen die niedrigen Zinssätze, die meist unter einem Prozent liegen. Zum anderen sind die Laufzeiten sehr lang zu vereinbaren, was gerade angesichts einer solch hohen Summe, wie sie für den Immobilienbau benötigt wird, ein hohes Mass an Sicherheit bietet. Zudem ist es möglich, ohne Strafzahlung eine vorzeitige Ablösung der Hypothek zu veranlassen, was allerdings nicht bei allen Pensionskassen der Fall ist. Wird so etwas ins Auge gefasst, sollte der Hypothekenpartner entsprechend vor Vertragsschluss bewertet werden.

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Neues Rekordtief: Hypozinsen gehen in den Keller

Neues Rekordtief: Hypozinsen gehen in den Keller

Diejenigen, die im letzten Jahr eine Immobilie gekauft oder die ihre Hypothek verlängert haben, haben gute Aussichten auf ein hohes Sparpotenzial. Interessant ist, dass Pensionskassen oftmals bessere Bedingungen offerieren als konventionelle Banken.

Rekordtief bei den Hypozinsen

Alle, die in 2020 ein Haus oder eine Wohnung gekauft oder die ihre bereits bestehende Hypothek verlängert haben, haben Grund zur Freude: Die Hypothekarzinsen befinden sich auf einem Rekordtief. Dabei sind die Festhypotheken schon fast auffällig, denn sie bieten als beliebteste Kreditform hohe Zinseinsparungen. Die Einsparungen, die die Schweizer in 2020 machen konnten, waren sogar so gross, wie es seit fünf Jahren nicht mehr der Fall war. Wer in dieser Zeit gut verhandelt hatte, konnte zwischen 16 und 20 Prozent verglichen mit dem Richtsatz sparen. Im Jahr davor, also in 2019, waren die Einsparungen sogar noch höher, die Hypotheken waren um etwa 22 Prozent günstiger gegen über dem Jahr 2018. Die tatsächlichen Hypozinsen waren damit besonders gering.

Bei kluger Kalkulation und geschickter Verhandlung lassen sich demnach über zehn Jahre gesehen, Zehntausende Franken sparen. Dabei sind es vor allem die alternativen Anbieter, die besonders gute Angebote machen. So treten Pensionskassen und Versicherungen im Vergleich besonders deutlich hervor und warten mit hohen Einsparungen auf. Die Beträge, die als Einsparungssummen möglich sind, sind immer die Vergleichswerte zu den Richtsätzen, die von den Banken publiziert worden sind.
Die niedrigen Hypozinsen dürfen sicherlich zumindest teilweise kaufentscheidend gewesen sein, auch wenn die Preise für Häuser und Wohnungen im letzten Jahr mitunter deutlich angezogen haben. Vor allem Häuser, die sich abseits der grossen Städte und Zentren befinden, erfreuen sich reger Nachfrage. Das liegt sicherlich nicht nur daran, dass die Schweizer ein wenig Ruhe geniessen wollen, sondern dass sie diese hier auch in Corona-Zeiten finden können.

Grosses Wachstum bei den Pensionskassen

Versicherungen und Pensionskassen werden als alternative Anbieter bezeichnet, sie sind im Umfeld der Dauerniedrigzinsen aber stetig gewachsen. Vor allem Pensionskassen wuchsen zuletzt am stärksten und konnten zwischen 2014 und 2019 ein Wachstum von mehr als 36 Prozent erreichen. Ende 2019 betrug das verwaltete Vermögen rund 18,6 Milliarden Franken.

Der Marktanteil der Pensionskassen beträgt aber immer noch nur 1,7 Prozent. Die Banken halten den grössten Teil und hier sind es vor allem die Kantonalbanken, die ein Vermögen von mehr als 400 Milliarden Franken halten. Doch so langsam werden die Pensionskassen durchaus zur Konkurrenz für die Banken, denn jeder, der ein entsprechend hohes Einkommen hat oder ein nachweisbares Vermögen, kann die Vorteile der Pensionskassen geniessen. Sie sind deutlich flexibler als die Banken, bieten neben Festhypotheken auch variable Hypotheken an. Teilweise ist sogar der kostenlose Ausstieg aus der Festhypothek möglich, was vor allem für diejenigen gut ist, die planen, ihre Immobilie zu verkaufen.

Es ist aber nicht für jeden möglich, eine Hypothek bei der Pensionskasse zu bekommen. Der Spielraum für die Vergabe der Kredite ist sehr eng. So werden die Hypotheken teilweise nur für Eigenheime vergeben, Ferienwohnungen können damit nicht finanziert werden. Wer aber den Abschluss schafft, kann von sehr guten Konditionen profitieren.
Pensionskassen bieten sogar eine Rendite, daher lohnt es sich auch weiterhin, in diese zu investieren. Die Risiken sind niedrig.
Experten gehen aber davon aus, dass es noch Jahre dauern wird, bis die Pensionskassen ihren Marktanteil deutlich ausbauen können. Ausserdem sehen viele Schweizer in der Hausbank die Bank ihres Vertrauens: Rund 70 Prozent der Schweizer, die eine Hypothek aufnehmen wollen, wenden sich zuerst an die Hausbank, Angebote von der Konkurrenz werden kaum eingeholt.

Fazit: Jetzt niedrige Hypozinsen nutzen

Die Hypozinsen sind so niedrig wie nie, was vor allem für einen geplanten Kauf einer Immobilie hilfreich ist, denn die Immobilienpreise steigen weiter an. Interessant sind hier in erster Linie die Angebote der Pensionskassen, wenngleich diese nicht für alle infrage kommen. Doch ein Blick auf die Konkurrenz der alteingesessenen Banken lohnt sich!

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Diese Fehler sollten Sie bei der Verwirklichung des Traums vom eigenen Haus vermeiden

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Der Traum vom eigenen Haus soll in Erfüllung gehen? Dann warten jede Menge Stolpersteine auf die Bauherren. Dabei gibt es einige Fehler, die nur allzu häufig gemacht und die sehr teuer werden können, die sich aber mit den nötigen Vorkenntnissen ganz leicht vermeiden lassen.

Voraussetzungen für künftige Immobilienbesitzer

Wer ein Haus bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen will, braucht Geld, das ist klar. Ausserdem muss genügend Eigenkapital vorhanden sein, wobei von rund 20 Prozent des Kaufpreises ausgegangen werden kann. Genau hier liegt bereits das erste Problem, denn die Bewertung der Bank muss nicht dem Kaufpreis der Immobilie entsprechen. Das bedeutet: Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, das Zinsniveau niedrig. Der Anstieg der Preise war in der letzten Zeit enorm, viele Verkäufer wollen ihre Gebäude zu horrenden Preisen verkaufen. Die Bank aber sieht die Sache langfristig und möchte den Hypothekarkredit auf eine lange Zeit hin absichern. Sie wird das Objekt separat bewerten und kommt dabei teilweise zu anderen Werten als der Verkäufer. Die entstehenden Differenzen zwischen Kaufpreis und dem ermittelten Belehnungswert der Bank müssen durch Eigenmittel des Käufers sichergestellt werden. Diese werden aber häufig genug bei der Planung nicht berücksichtigt.

Ein Beispiel: Die Immobilie soll 800´000 Franken kosten, das Eigenkapital von 200´000 Franken ist vorhanden. Um nun die Tragbarkeit der Immobilie zu berechnen, spielen Kaufpreis, Eigenkapital und Einkommen eine wichtige Rolle. Berechnet wird die Tragbarkeit mit kalkulatorischen Zinsen, die deutlich höher liegen als der normale Hypothekarzins. Sie sind bei rund fünf Prozent angesiedelt, wobei sich die einzelnen Banken in dem Punkt leicht unterscheiden. Der Grund für diesen hohen Wert ist ganz einfach: Sollten die Zinsen wieder steigen, ist die Finanzierung auch dann noch abgesichert, weil sie von vornherein auf Basis des ungünstigeren Zinssatzes berechnet wurde. Die Bank finanziert nun höchstens 80 Prozent des Kaufpreises und teilt den Betrag auf zwei Hypotheken auf. Die erste beläuft sich über 66 Prozent der Summe, die zweite über höchstens 14 Prozent. Innerhalb von 15 Jahren muss die zweite Hypothek zurückgezahlt werden, wobei der späteste Termin der Eintritt ins Rentenalter dargestellt wird.

Zusätzlich müssen die Nebenkosten sowie die Kosten, die für die Unterhaltung der Immobilie anfallen, eingerechnet werden. Die Bank wird dabei von rund einem Prozent des Kaufpreises ausgehen.
Nun wird davon ausgegangen, dass die monatliche Belastung durch Zinsen, Amortisation und Nebenkosten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens des Kreditnehmers betragen sollte. Dieser müsste beim obigen Beispiel rund 10´700 Franken im Monat verdienen, um alle Zahlungen erbringen zu können, wenn mit dem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent gerechnet wird. Daran zeigt sich, dass ein Fehler vieler Kreditwilliger darin besteht, die monatliche Belastung zu unterschätzen. Die Anforderungen an Kreditnehmer sind hoch!

Typische Fehler sicher vermeiden

Für manche Menschen ist ein Haus oder eine Eigentumswohnung nur eine Möglichkeit zum Wohnen. Dabei ist eine solche Immobilie in der Regel mit Emotionen verbunden und nicht wenige verlieben sich regelrecht in ein Haus, das sie dann unbedingt kaufen müssen. Einer der schlimmsten Fehler ist es aber, dieser Verliebtheit nachzugeben und ein Haus zu kaufen, das man sich nicht leisten kann. Die drohende Überschuldung macht der Liebe ganz schnell den Garaus!

Ein weiterer Fehler besteht darin, keine Rückstellungen zu bilden. Eine Hypothek wird über einen sehr langen Zeitraum aufgenommen und es ist nahezu sicher, dass sich die Zinsen irgendwann nach oben entwickeln werden. Wer den Kredit bekommen hat, sollte daher immer darauf achten, regelmässige Rückstellungen zu bilden, um eventuelle Zinsanstiege abfangen zu können. Somit lässt es sich ruhiger in die Zukunft blicken!

Um das nötige Eigenkapital zu bekommen, wird häufig ein weiterer Fehler gemacht: Es werden Gelder aus der Pensionskasse entnommen, die folglich weniger Leistung bietet. Eigentlich kein Problem, doch es muss möglich sein, über kurz oder lang die entstandenen Lücken zu schliessen. Andernfalls würde das Geld zwar jetzt in das Traumhaus investiert werden, doch das Geld würde später beim Pensionsbezug fehlen. Und dann droht vielleicht doch der Verkauf des Eigenheims, weil es schlichtweg unbezahlbar geworden ist.

Fazit: Die grössten Fehler liegen in der Finanzierung

Die schlimmsten Fehler, die ein Bauherr oder Immobilienkäufer machen kann, liegen in der Planung der Finanzierung. Diese wird meist zu knapp angegangen, sodass das eigentlich nötige Eigenkapital dann doch nicht vorhanden ist. Oder die Kreditbelastung von maximal einem Drittel des Bruttoeinkommens passt nicht, es wird mehr Geld für die Hypothek benötigt. Das wiederum führt zu Frust und schlimmstenfalls zur Zahlungsunfähigkeit bei allen anderen Zahlungsverpflichtungen.

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Hypothekarzinsen: Grosse Unterschiede unter den Anbietern

Hypothekarzinsen: Grosse Unterschiede unter den Anbietern

Zehnjährige Bundesobligationen verzeichnen steigende Renditen, doch die Zinsen für Hypothekarkredite sind bisher nur wenig teurer geworden. Allerdings beginnen viele Anbieter mit Anpassungen, die einen Kredit nun teurer werden lassen. 

Zinsen steigen nur wenig

Seit Anfang Januar des Jahres 2021 ist zu beobachten, wie die Zinsen für zehnjährige Bundesobligationen mehr und mehr steigen. Sie sind mittlerweile von – 0,56 auf – 0,43 gestiegen, wobei sich auch US-Treasuries ähnlich verhalten. Auch deren Renditen haben angezogen und mittlerweile schon über ein Prozent erreicht. Der „Eidgenoss“, wie die Bundesobligationen auch genannt werden, wird normalerweise als wichtigster Treiber für Hypothekarzinsen bezeichnet: So wie er steigt, steigen auch die Kreditzinsen. Doch dies ist momentan noch nicht zu beobachten, der durchschnittliche Zinssatz hat sich von 1,05 auf 1,06 Prozent zwar erhöht, das ist aber ein verschwindend geringer Anstiegswert. Experten sehen eher den übergeordneten Trend als massgeblich an und dieser besagt, dass die Zinsen wie schon seit Jahren immer weiter sinken.

Der Trend, dass die Zinsen weiter sinken, wurde vor Kurzem durch die Corona-Krise unterbrochen, zwischendurch stiegen sie leicht an und erreichten Durchschnittswerte von 1,15 Prozent. Mittlerweile scheint der Trend die 0,98 Prozent wieder anzupeilen, die vor der Krise vergeben wurden. Fachleute aus der Finanzwelt vermuten, dass die Hypozinsen auch deshalb nicht ansteigen, weil erwartet wird, dass sie auf Jahre hinweg tief bleiben. Die Regierungen müssen Unsummen an Unterstützungsgeldern bereithalten, die Staatsverschuldung wächst damit deutlich an. Die Experten sehen darin einen Zusammenhang und vermuten, dass die Zinsen auch weiterhin tief bleiben werden.

Anbieter reagieren unterschiedlich

Einzelne Anbieter haben ihre Zinsen dennoch angepasst, wobei gerade die Anbieter, die ohnehin schon höhere Zinsen verlangt haben, nun noch weiter angestiegen sind. Anbieter mit eher niedrigen Zinssätzen hingegen haben nicht nachgezogen und ihre Zinsen eher noch weiter gesenkt, anstatt sie anzuheben. Am günstigsten ist derzeit (Stand: Februar 2021) der Internetdienst hypoclick, der nur 0,767 Prozent verlangt. Die sogenannte Schaufensterpreise setzen jedoch eine sehr gute Bonität voraus. Wer hier mit einer schlechten Zahlungsmoral ankommt und keine gute Kreditwürdigkeit bescheinigt bekommt, wird diesen Zinssatz freilich nicht geboten bekommen.
Nur wenig teurer ist die Pensionskasse Bühler, bei der 0,79 Prozent fällig werden, auch die BVK und die Pensionskasse Post haben ihre Zinssätze für Hypothekarkredite gesenkt. Die Raiffeisen Bank hingegen ist mit ihren Zinssätzen für zehnjährige Hypotheken nach oben gegangen und verlangt derzeit 1,35 Prozent. Ähnlich liegen die Angebote der Zuger Kantonalbank.

So sind die Aussichten

Nicht nur beim Wetter, auch bei den Hypothekarkrediten gibt es einen langfristigen Trend und der sieht momentan noch so aus, als wenn das Niedrigzinsniveau noch längere Zeit erhalten bleibt. Eine tiefere Verzinsung als jetzt ist bei einigen Anbietern möglich, allerdings legen sich die Experten nicht fest, wie lange das noch der Fall sein wird. Es ist durchaus denkbar, dass sich das derzeitige Niedrigzinsumfeld ändert, wobei sogar spürbare Zinserhöhungen in den kommenden Jahren nicht ausgeschlossen werden können. Richtig festlegen mag sich niemand, weil die Einflüsse zum Beispiel durch die Corona-Krise derzeit nicht konkret abwägbar sind.

Fazit: Die Zinsen für Hypothekarkredite bleiben tief

Dennoch: Auch wenn die derzeitigen Zinsen für Hypothekarkredite niedrig sind und scheinbar noch tief bleiben, ziehen einige Anbieter leicht an. Wer jetzt eine langfristige Hypothek abschliessen möchte, sollte nicht zu lange zögern, denn viel tiefer werden die Zinsen nicht gehen. Sie verbleiben höchstens aus dem derzeitigen Niveau, ehe sie wieder anziehen. Interessant ist dabei auch, dass die Zinsunterschiede im Durchschnitt gesehen und auf den Vergleich einer zweijährigen und einer zehnjährigen Laufzeit bezogen, sehr gering sind. Finanzfachleute gehen daher davon aus, dass jemand, der nun eine zehnjährige Hypothek abschliesst, damit so gut bedient ist wie nie zuvor und die grösstmögliche Planungssicherheit bekommt.

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Preise für Einfamilienhäuser steigen um mehr als zwei Prozent

Preise für Einfamilienhäuser steigen um mehr als zwei Prozent

Die Preise für Einfamilienhäuser sind in den letzten Monaten in der Schweiz stark gestiegen. Mittlerweile hat der Preisanstieg die Marke von 2,3 Prozent überschritten, wobei nur die Monate von Juni bis Dezember 2020 betrachtet wurden.

Beliebte Festzinshypotheken auf mindestens zehn Jahre festgelegt

Immer noch sind es die auf zehn Jahre festgelegten Festzinshypotheken, die von den Schweizern am häufigsten zum Immobilienkauf abgeschlossen werden. Sie bieten den Vorteil, dass die neuen Immobilienbesitzer genau wissen, mit welchen Kosten sie für die Hypothek in der kommenden Dekade rechnen müssen. Bemerkenswert dabei ist, dass die Westschweizer meist langfristigere Hypotheken abschliessen als die Deutschschweizer. Erstere sind zu rund 85 Prozent für langfristige Verträge und damit für solche, die auf mindestens zehn Jahre festgelegt sind. Letztere hingegen schliessen diese nur zu rund 73 Prozent auf eine solche Dauer ab. Nur noch rund 20 Prozent der Hypotheken wurden im zweiten Halbjahr 2020 für eine sehr lange Frist abgeschlossen und damit für elf Jahre oder länger. Die Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren sind damit die beliebtesten.

Banken als wichtigste Partner in Sachen Hypothek

Geht es um die Hypothek, erweisen sich die Banken als wichtigste Partner für die Kunden. Rund 70 Prozent der Hypothekarabschlüsse in der Schweiz wurden an eine Bank vermittelt. Die alternativen Kreditgeber haben damit immer noch keine Vormachtstellung erhalten, rund 20 Prozent der Schweizer wenden sich statt an eine Bank eher an die Pensionskasse, um eine Immobilie zu finanzieren. Der Anteil der Banken ist damit im zweiten Halbjahr 2020 deutlich gestiegen und liegt nun bei rund 10 Prozentpunkten mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der Ausbau der Vormachtstellung der Banken geht zulasten anderer Kreditgeber, die im gleichen Masse weniger beliebt gewesen sind.
Tipp für Hypothekarnehmer: Ein Vergleich der verschiedenen Anbieter ist unbedingt empfehlenswert!

Anstieg bei den Preisen für Einfamilienhäuser in der ganzen Schweiz

Dass die Preise für Einfamilienhäuser steigen, ist in der ganzen Schweiz zu bemerken. Dabei steigen auch Eigentumswohnungen weiter an, wenngleich sie weniger stark angezogen haben. Sie sind im gleichen Zeitraum (Juni bis Dezember 2020) nur um rund 1,5 Prozentpunkte gestiegen, während es bei den Einfamilienhäusern die bereits erwähnten 2,3 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum waren. Es gibt allerdings Unterschiede: In der Westschweiz stiegen die Preise zwar auch, doch nur um rund 1,9 Prozent. In der Ostschweiz hingegen waren es 2,2 Prozent.
Bei Wohnungen lässt sich generell ein positiver Trend für alle Immobilienverkäufer entdecken, wobei auch hier die Ostschweiz eine deutlich stärkere Nachfrage zu verzeichnen hat. In der Romandie hingegen flaut der Trend ab, die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist hier deutlich gesunken.

Fazit: Immobilienpreise steigen trotz Corona-Krise weiter an

Auch wenn die landläufige Meinung vorsieht, dass die Anzahl der Immobilieninteressenten dank der unsicheren wirtschaftlichen Lage aufgrund der Corona-Pandemie sinkt, so zeigen doch die Immobilienpreise, dass die Nachfrage sogar steigt. Denn nur die steigende Nachfrage würde die wachsenden Preise erklären, die sich mit rund 2,3 Prozent in der ganzen Schweiz bemerkbar machen. Die höheren Immobilienpreise sind auch bei Eigentumswohnungen erkennbar, wenngleich diese nicht im gleichen Masse anziehen wie die Preise bei den Einfamilienhäusern.

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Mit der Hypothek eine Liegenschaft finanzieren?

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Lässt sich eine Liegenschaft finanzieren, ohne einen Kredit aufzunehmen? Oder ist die Hypothek der einzige Weg, um an Wohneigentum zu kommen? Hier kommen die Vor- und Nachteile einer Kreditfinanzierung

Liegenschaft ohne Hypothek finanzieren: Die Vorteile

Generell dürfte es der sicherste Weg sein, eine Liegenschaft ohne Hypothek zu finanzieren, wenn damit nicht sämtliche liquiden Mittel gebunden werden. Meist ist es aber nicht möglich, die Traumimmobilie mit Eigenmitteln zu finanzieren, weil sie schlichtweg zu teuer und so viel Erspartes nicht vorhanden ist. Die Zinsen für eine Hypothek sind zwar aktuell sehr niedrig, dennoch bedeutet eine Hypothek natürlich immer die Bindung an Fremdkapital, das „gekauft“ wird. Dieser Kauf funktioniert über die Zinsen, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufbetrag der Immobilie zu zahlen sind. Das kann je nach aktueller Zinslage mehr oder weniger teuer werden.

Wer die Liegenschaft ohne Hypothek finanziert, liefert daher kein zusätzliches Geld bei der Bank ab, sondern investiert alles in das Immobilieneigentum. Kritiker mögen sagen, dass sich das Geld aber doch gewinnbringender auf dem Kapitalmarkt anlegen liesse, sodass die Rendite höher als zu zahlende Zinsen seien. Das mag auch richtig sein, dennoch gibt es auf dem Kapitalmarkt immer auch das Ausfallrisiko zu bedenken. Wer sein Geld nämlich anlegt und damit ein Risiko eingeht, kann auch verlieren. Das wiederum bedeutet, dass deutlich weniger Eigenkapital vorhanden ist und die Immobilie zusätzlich mit einer Hypothek finanziert werden muss. Schöne Dividenden sind möglich, doch mit einem hohen Risiko und Kursschwankungen verbunden.

Nachteile der Finanzierung einer Immobilie über eine Hypothek

Die Vorteile der Finanzierung einer Immobilie über Eigenkapital erklären bereits die Nachteile der Finanzierung per Hypothek. Hier verdient vor allem die Bank, denn aufgrund der Zinsen, die je nach Bonität und Laufzeit des Hypothek unterschiedlich hoch ausfallen, kommen viele Tausend Franken zusammen, für die die Bank nichts weiter tun muss, als das gewünschte Geld bereitzustellen. Dafür verschafft die Finanzierung der Liegenschaft per Hypothek einen gewissen finanziellen Spielraum. Das ersparte Kapital kann in weitere Investitionen, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, fliessen, somit entsteht in puncto Reparatur- und Sanierungskosten oder Kosten für die Ersteinrichtung des neu gebauten Hauses keine finanziellen Mängel. Ohne Hypothek ist daher weniger Geld gebunden, wobei vor allem die Langfristigkeit der Kapitalbindung ein Problem darstellen kann.

Die Finanzierung der Liegenschaft per Hypothek kann noch einen weiteren Nachteil haben: das Alter des Hypothekennehmers. Denn ab einem gewissen Alter sind die Banken sehr zurückhaltend mit der Vergabe eines Darlehens, weil sie unterstellen, dass der Betreffende vielleicht die Rückzahlung nicht mehr leisten kann. Meist werden über 60-Jährige bereits kritisch beäugt. Dann wiederum werden deutlich mehr Sicherheiten verlangt, mit denen sich der eventuelle Zahlungsausfall abfedern liesse.

Fazit: Gute Argumente für die Finanzierung per Hypothek

Auch wenn bei einer Hypothek die Bindung an die Bank gegeben ist und ausserdem Zinsen gezahlt werden müssen, die die Immobilie verteuern, ist dieser Weg vielfach günstiger oder sogar der einzige, um eine eigene Wohnung oder ein Haus zu erwerben. Das Eigenkapital steht für anderweitige Ausgaben zur Verfügung, zudem ist meist nicht genügend eigenes Kapital vorhanden, um Kaufsumme, weitere Gebühren und auch noch Einrichtungskosten darüber zu tragen, ohne in einen anderweitigen finanziellen Engpass zu kommen.

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Hypothekenlandschaft Schweiz: Schweizer Banken werden Corona gut überstehen

Hypothekenlandschaft Schweiz: Schweizer Banken werden Corona gut überstehen

Corona hat auch die Schweiz fest im Griff und doch könnten die wirtschaftlichen Folgen hier erträglicher sein als in vielen anderen Ländern. Dennoch sind bereits jetzt neue Gefahren in Sicht, die sich letzten Endes doch deutlich auf die Banken auswirken könnten.

Nervöse Wirtschaft in der Schweiz

Wie überall auf der Welt leidet vor allem die Wirtschaft unter den Folgen des Corona-Virus und der Einschränkung des öffentlichen Lebens. Im Frühling 2020 wurde in der Schweiz ein Shutdown verhängt, der die erste Infektionswelle brechen sollte und der sich für die Wirtschaft sehr negativ auswirkte. Doch die Folgen des Shutdowns waren noch zu kompensieren.

Nun herrscht aber angesichts der erneut hereingebrochenen Welle grosse Angst, dass ein Lockdown alles zum Erliegen bringen könnte. Experten sind sich einig, dass sich eine völlige Schliessung vieler Branchen so negativ auswirken könnte, dass die Zahl der Insolvenzen in die Höhe schnellen dürfte.

Auch die Banken leiden unter den Massnahmen, die zur Bekämpfung des Virus verhängt worden sind. Angeblich könnte 2021 der härteste Test werden, den die Finanzbranche je durchlaufen musste. Der Grund: Die Unterstützungsleistungen, die der Staat erbringen kann, sind nicht für die Ewigkeit gemacht und können nicht mehr lange aufrechterhalten werden. Sie sollen die Banken stabilisieren und in erster Linie Kreditnehmern helfen, damit sich diese nicht völlig überschulden.

Doch die Banken geraten darüber in Vergessenheit. Sie haben mit den Zinseinnahmen gerechnet, die ihnen nun gänzlich oder zumindest teilweise verloren gehen. Wie gross der Schaden bereits ist, wird sich zeigen, sobald die staatlichen Hilfen ausbleiben. Dabei wurde durch Finanzfachleute festgestellt, dass die Dynamik des wirtschaftlichen Abschwungs nicht mit der nach der Finanzkrise zu vergleichen sei. Die Volkswirtschaften wurden und werden stark durch den Fiskus unterstützt, was bei der Finanzkrise nicht der Fall war. Die Finanzierungsmärkte sind derzeit noch stabil. Insgesamt sind die Banken also besser gegen das, was noch kommt, gerüstet als noch im Jahr 2009.

Noch ist die Wirtschaft stabil

Im Gegensatz zu den Wirtschaften anderer Länder könnte die in der Schweiz noch mit einem blauen Auge aus der Krise kommen. Auch wenn die Schweizer Banken weniger profitabel sind und sich Assets bzw. deren Qualität verschlechtern werden, können die Schweizer Banken die Kreditverluste stärker eindämmen und sind ihnen nicht wie in anderen Ländern gänzlich schutzlos ausgeliefert.

Der Grund ist die von Hause aus stabilere Wirtschaft der Schweiz, bei der vor allem die Kreditausfälle erfreulich niedrig sind. Zudem ist die Qualität der Kredite eine ganz andere als in anderen Ländern. In der Schweiz werden vor allem Hypotheken statt der ansonsten üblichen Konsumkredite vergeben, was wiederum dafür sorgt, dass Assets in der wirtschaftlichen Krise unterstützt werden können.

Allerdings zeigt sich das nächste Problem bereits jetzt. Der Margendruck wird durch niedrige Zinssätze auch weiterhin aufrechterhalten, doch die Rentabilität könnte politisch verursacht sinken. Der Grund: Der kalkulatorische Eigenmietwert wurde abgeschafft, was den Umfang der Kreditbücher sowie die Kapazität der Erträge der Banken verringern könnte.
Interessant ist, dass die Corona-Krise und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen derzeit nur wenig von Liechtenstein beobachtet werden. Dort zeigt man sich unbeeindruckt von der Krise, die die Welt in Atem hält. Die Ertragsbasis der Banken war nur vorübergehend ein wenig geringer, danach hatten sich die Vermögenswerte sehr schnell wieder erholt.

Allerdings bleibt eines einzuräumen: Die Privatbanken sind stark vom Vertrauen der Anleger abhängig und ein fehlendes Vertrauen kann in einem erheblichen Abfluss der Mittel resultieren.

Fazit: Schweizer Wirtschaft und Banken schlagen sich bisher gut

Noch schlagen sich die Schweizer Banken sowie die Wirtschaft des Landes angesichts der anhaltenden Corona-Krise gut bis sehr gut. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern kam man hier bisher mit einem blauen Auge davon und daher bleibt zu hoffen, dass die Krise bald ein Ende hat. Wie lange Banken und Wirtschaft noch durchhalten können, ohne langfristige Schäden davonzutragen, lässt sich derzeit nicht benennen.

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Hypothekarzinsen steigen im November wieder an

Hypothekarzinsen steigen im November wieder an

Im November 2020 haben sich die langfristigen Hypothekarzinsen nach längerer Zeit leicht verteuert. Geht man von zehnjährigen Wohnbaukrediten aus, liegt der Richtsatz für Hypothekarzinsen im Schnitt bei über ein Prozent.

Erst Senkung, dann wieder Steigerung bei den Hypothekarzinsen

Noch im Oktober waren die Hypothekarzinsen für Festzinshypotheken, die auf zehn Jahre angelegt waren, leicht gesunken. Das allerdings nur um durchschnittlich 0,04 Prozent. Um den gleichen Wert sind sie nun im November 2020 wieder angestiegen und liegen nun bei durchschnittlich 1,03 Prozent. Im historischen Vergleich gesehen ist der Zinssatz allerdings immer noch extrem niedrig und weit davon entfernt, auf ein neuerliches Hoch zuzusteuern, wie es schon teilweise befürchtet wurde.

Laut Experten ist der günstigste Satz bei Hypotheken, die über zehn Jahre abgeschlossen wurden, im November sogar leicht gesunken und das trotz des erhöhten Durchschnittswertes. Im September war es Zurich Insurance, wo der günstigste Wert zu haben war. Die Hypothekarzinsen betrugen dort nur 0,84 Prozent. Im Oktober war es an Homegate, die niedrigsten Zinsen zu bieten und diese lagen bei 0,79 Prozent. Aktuell ist es die Pensionskasse BVK, die im Kanton Zürich zu finden ist, die einen Zinssatz von 0,78 Prozent für zehnjährige Hypotheken bieten. Damit ist die BVK dem allgemeinen Trend nicht gefolgt und hat ihre Hypothekarzinsen vergünstigst, statt sie wie üblich zu erhöhen.

Gleichbleibende Sätze bei kürzeren Hypotheken

Hypotheken, die nur über eine Dauer von zwei bis fünf Jahren abgeschlossen werden, sind bezüglich der Hypothekarzinsen immer noch ähnlich gelagert wie zuvor. Die Zinssätze sind hier nur wenig verändert oder sogar gleich geblieben. Ein wenig höher liegen sie bei Raiffeisen, dagegen hat die Zürcher Kantonalbank ihre Zinssätze nach unten korrigiert. Fachleute der Finanzwelt sind sich einig, dass sich die Zinsen wohl kaum so schnell gravierend ändern werden, denn auch am Kapitalmarkt wird angenommen, dass die Zinsen noch längere Zeit so niedrig bleiben könnten.

Die Europäische Zentralbank lässt derzeit noch an keiner Stelle darauf hoffen, dass der Einlagensatz erhöht werden könnte. Derzeit beträgt er minus 0,5 Prozent. Noch bis vor Kurzem war eine geplante Verschärfung des Negativzinses im Gespräch, doch dieses Problem scheint wohl vom Tisch zu sein. Doch es bleibt zu erwarten, dass die Europäische Zentralbank ihre Zinspolitik eher lockert als verschärft. Das gilt übrigens auch für die Schweizerische Nationalbank, die ebenfalls einen Negativzinssatz aufweist und mit den derzeit minus 0,75 Prozent dafür sorgen will, dass sich die Schweizer Franken zu stark aufwerten. Dazu werden auch starke Interventionen am Devisenmarkt in Kauf genommen bzw. sogar forciert.

Ganz anders scheint die Lage bei den langfristigen Zinsen zu sein. Sollte sich die Konjunktur erhöhen, bleibt laut Credit Suisse zu erwarten, dass sich die Zinssätze deutlich erhöhen und dass davon vor allem die Hypothekarzinsen für zehnjährige Hypotheken betroffen sein werden. Es lohnt sich daher umso mehr, die Anbieter für Hypotheken zu vergleichen und deren Konditionen einer genauen Prüfung zu unterziehen. Immerhin gilt der Hypothekarmarkt immer noch als Käufermarkt.

Fazit: Höhere Zinssätze bei zehnjährigen Hypotheken

Während die Hypothekarzinsen bei Darlehen, die über zwei oder fünf Jahre gehen, in den vergangenen Monaten gesunken sind, stiegen sie bei Hypotheken, die auf mindestens zehn Jahre festgeschrieben sind. Experten gehen sogar davon aus, dass die Hypothekarzinsen auch in naher Zukunft steigen werden, was aber ebenfalls nur für die langfristigen Hypotheken gilt. Kurz- und mittelfristige Hypotheken könnten verschont werden und weiterhin mit niedrigen Zinssätzen oder sogar Minuszinsen aufwarten.

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Um die Finanzierung kümmern – trotz Hypothek

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Viele Leute sind der Meinung, dass sie sich um keine weitere Finanzierung mehr kümmern müssten, wenn sie die Hypothek unter Dach und Fach haben. Dabei ist die Hypothek nur ein wichtiger Teil der gesamten Immobilienfinanzierung, die noch deutlich darüber hinaus geht.

Hypothek und weitere Aspekte der Finanzierung

Es ist geschafft: Die Hypothek ist abgeschlossen und läuft für die vorgesehene Anzahl an Jahren. Sie ist ein wichtiger Teil der gesamten Finanzierung für eine Immobilie. Doch angesichts der Laufzeit einer Hypothek ist es klar, dass hier viel passieren kann. Die Lebensumstände sind in zehn Jahren vielleicht nicht mehr die gleichen wie jetzt, vielleicht ist auch der Hauptverdiener ausgefallen.

Von Invalidität über Scheidung und Tod kann viel passieren, auch ein einfacher Familienzuwachs kann die gesamte Finanzierung durcheinanderwirbeln. Das heisst, dass sowohl freudige als auch traurige, immer aber unvorhergesehene Ereignisse für ein grosses finanzielles Durcheinander sorgen können. Auch das Alter, in dem die Hypothek aufgenommen wurde, spielt eine Rolle: Wer wenige Jahr vor der Pensionierung eine Hypothek aufgenommen hat, muss unbedingt sicherstellen, dass diese dann auch noch tragfähig ist, wenn das regelmässige Einkommen wegfällt.

Das alles muss bei der Planung der Finanzierung berücksichtigt werden. Dabei gibt es unterschiedliche Möglichkeiten der Absicherung, die teilweise sogar steueroptimierend wirken können.

Mit der 3. Säule sparen

Die 3. Säule ist eine sehr gute Möglichkeit, um Geld für den Notfall zu sparen. Denn das Gesparte kann notfalls zur Amortisation der Hypothek eingesetzt werden, ausserdem bietet es die Chance, die eigene Familie abzusichern. Das gilt für den Todes- oder Invaliditätsfall des Hauptverdieners und Sparers. Nicht zuletzt lassen sich mit dem Sparen in der 3. Säule Steuern sparen, was schon allein Anreiz für sich sein dürfte.

Jedes Jahr darf in der Steuererklärung ein bestimmter Betrag für die Altersvorsorge geltend gemacht werden, wobei die Beiträge zum Sparen an Banken oder Versicherungen gehen können. Das Guthaben aus der Säule 3a darf einbezogen werden, wenn es für den Kauf, die Amortisation der Hypothek oder für Umbauten und Sanierungen selbst genutzten Wohneigentums eingesetzt wird. Wird eine selbstständige Tätigkeit aufgenommen oder tritt eine Invalidität ein, darf das Guthaben ebenfalls steuerlich angerechnet werden. 

Dies gilt auch, wenn der Sparer auswandert oder wenn er das Geld fünf Jahre vor der ordentlichen Pensionierung in Anspruch nimmt. Die Beiträge, die hier eingezahlt werden, können direkt vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Beim Bezug des Geldes wird zwar auch eine Steuer fällig, allerdings ist diese zum reduzierten Steuersatz anzurechnen.

Die Beiträge, die in die Säule 3b eingezahlt werden, können nur teilweise bzw. mit Einschränkungen vom Einkommen abgerechnet werden. Die Auszahlung des Guthabens ist aber steuerfrei, ausserdem kann hier eine Begünstigung im Todesfall festgelegt werden. Dies ist vor allem dann hilfreich, wenn unverheiratete Paare Wohneigentum erwerben und die Begünstigungsmöglichkeit in der Säule 3a zu gering ist.

Abziehbar sind des Weiteren werterhaltende Massnahmen: Wenn eine neue Küche eingebaut oder das Dach neu gedeckt wird, können die Ausgaben dafür vom steuerbaren Einkommen abgerechnet werden.

Fazit: Die Finanzierung ist immer im Auge zu behalten

Im Laufe einer Hypothek kann vieles geschehen, was so nicht vorhersehbar war. Es ist daher sinnvoll, die Finanzierung als Gesamtes nicht aus den Augen zu verlieren und im Laufe der Zeit immer wieder zu überprüfen. Gerade bei einem Eigenheim fallen nach circa zehn bis fünfzehn Jahren die ersten grossen Renovierungsarbeiten an, die ebenfalls finanziert werden müssen.

Ein neues Dach oder eine neue Heizung verschlingt Unsummen an Geld, das meist nicht nebenbei angespart wurde. Derartige Ausgaben müssen ebenso berücksichtigt werden wie die Möglichkeiten, die sich aus steuerlicher Sicht ergeben. Ausgaben für selbst genutztes Wohneigentum können steuerlich geltend gemacht werden und mindern das steuerpflichtige Einkommen. Zu berücksichtigen ist überdies die 3. Säule der Vorsorge, die ebenfalls steuerlich relevant ist.

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Das Ende der Libor-Hypothek steht an

Das Ende der Libor-Hypothek steht an

Lange Zeit waren Libor-Hypotheken die günstigere Variante, Festhypotheken meist am teuersten. Doch zum Ende 2021 soll der Libor abgeschafft werden. Geldmarkt-Hypotheken wird es dennoch geben, meinen die Finanzexperten.

Die Libor-Hypothek als häufigste Form

Eine Libor-Hypothek konnte sich in der Vergangenheit immer als besonders attraktiv präsentieren und stellte sich als deutlich günstigere Form im Vergleich zur Festhypothek dar. Eigentlich sind aber auch Libor-Hypotheken nur Festhypotheken, allerdings zu sehr kurzen Laufzeiten, die meist nur wenige Monate betragen.

Der LIBOR (London Interbank Offered Rate) ist massgeblich für die Höhe der Zinsen, die für diese Art der Hypothek verlangt werden. Dabei ist der Libor ein Mittelwert aus den Zinsen, die für Banken relevant sind. Der Zinssatz würde dem entsprechen, zudem sich Banken auf dem Geldmarkt in Europa Geld leihen oder leihen würden. Die Laufzeit für dieses geliehene Geld wird immer mit zwölf Monaten angesetzt.

Nun wird der Libor bis Ende 2021 abgeschafft. An seine Stelle wird ein anderer Zinssatz treten, der als Referenzzinssatz geeigneter erscheint.

Das bringt die Abschaffung des Libors

Die Experten sind der Meinung, dass der Libor zu wenig repräsentativ sei und dass es für einige Laufzeiten desselben keine echten Geschäfte gäbe, die abgeschlossen werden könnten. Ausserdem soll der Libor nun bis Ende 2021 abgeschafft werden, weil ihn viele Banken zu ihren eigenen Gunsten genutzt hatten und Gewinne, die sie auf Zinsderivate erzielten, selbst einstrichen. Der Libor half überdies dabei, Verluste auf Zinsderivate zu vermeiden, wieder aber dank der Beeinflussung der Banken zu den eigenen Gunsten.

Das Prinzip der Geldmarkt-Hypothek wird es aber auch nach dem Ende des Libors noch geben, er heisst dann aber anders. In der Schweiz wird es der Saron sein, der „Swiss Average Rate Overnight“. Dabei berechnet sich der Saron anders als der Libor durch Transaktionen, die tatsächlich durchgeführt wurden, wobei SNB und SIX als Börsenbetreiberin für die Berechnung des Saron verantwortlich zeichnen. Manipulierbar sein soll der Saron damit nicht.

Meist sind die Geldmarkt-Hypotheken nur für eine Laufzeit von drei oder sechs Monaten ausgelegt. Für den Saron wird das nicht gelten, denn er stellt den Zinssatz eines einzigen Tages dar. Die Nationalbank hat eine Arbeitsgruppe zusammengestellt, die wiederum verschiedene Varianten für die Verwendung des Saron für Geldmarkt-Hypotheken berechnet hat. Insgesamt sind hier sieben Varianten herausgekommen, wobei eine gemeinsame Komponente des Saron immer wieder der Compounded Saron ist. Dieser stellt einen durchschnittlichen Wert des Saron in der Vergangenheit dar.

Viele Banken haben den jetzt noch gültigen Libor auf eine Laufzeit bis Ende 2021 beschränkt. Andere bieten schon gar keine solche Hypotheken mehr an und empfehlen ihren Kunden die gängigen Festhypotheken. Der Grund: An einer Festhypothek verdient die Bank deutlich mehr als an einer Geldmarkt-Hypothek, zudem können die Kunden nicht einfach in eine für sie günstigere Form der Hypothek wechseln, sobald die Zinsen steigen.

Experten vermuten, dass viele Banken die Umstellung des Libor auf den Saron dazu nutzen werden, direkt die Zinsen zu erhöhen oder grössere Margen zu erzielen.

Fazit: Das Ende der Libor-Hypothek steht an

Ende 2021 wird es soweit sein und es wird keine Libor-Hypotheken mehr geben. Einige Banken vergeben bereits jetzt schon keine solchen Hypotheken mehr und verkaufen ihren Kunden lieber die Festhypotheken, die für den Hypothekennehmer deutlich weniger attraktiv sind.

Diese Form der Hypothek ist für die Bank besser, da sie den Kunden teurer zu stehen kommt. Aus Sicht der Banken also verständlich, dass der Libor zugunsten des für sie besseren Saron ausgetauscht wird, aus Sicht der Kunden heisst es nun: Augen auf beim Hypothekenkauf!

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