Vorzeitige Auflösung der Hypothek: So können Sie sparen
Das Wichtigste ist, bei der Auflösung der Hypothek bzw. bei der geplanten Auflösung die Vorfälligkeitsentschädigung im Blick zu haben. Diese berechnet sich aus den Zinsen, die der Bank entgangen sind, und dem Wiederanlagezins. Je grösser die Differenz zwischen beiden ist, desto teurer wird der Ausstieg aus der aktuellen Hypothek. Manche Banken berechnen sogar noch Risikomargen, die wohl das grösste Sparpotenzial bieten. Sie sind nämlich völlig ungerechtfertigt, weil nach der Ablösung kein Risiko mehr für die Bank vorhanden ist.
Auf verschiedene Arten bei der Ablösung der Hypothek sparen
Achten Sie schon beim Abschluss des Hypothekarvertrags darauf, wie die Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden. Dieser Punkt ist wichtig bei der Auswahl der Bank, bei der die Hypothek geführt werden soll.
Verhandeln Sie gut mit der Bank! Wenn Sie noch weitere Produkte bei der Bank, bei der Ihre Hypothek läuft, halten, kommt diese Ihnen sicherlich gern entgegen, wenn Sie eine Ablösung planen. Kunden, die noch weitere Konten oder Geldanlagen bei der Bank haben, werden oft niedrigere Ausstiegszinsen angeboten.
Ebenfalls gut zu wissen: Die meisten Kantone bieten eine Steuerersparnis, wenn Sie Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen müssen. Geben Sie diese bei der Steuererklärung mit an, sie reduziert die Steuerlast. Informieren Sie sich dazu bei Ihrem zuständigen Kanton bzw. bei der Kantonsverwaltung.
Die Bank als Gewinner
Angenommen, Sie lösen Ihre Hypothek bei der Bank ab und diese legt das Geld dann am Kapitalmarkt an. Der Markt hat sich zwischenzeitlich erholt und wartet nun mit besseren Zinsen auf. Das bedeutet für die Bank einen Gewinn, weil sie nun mehr Zinsen einnimmt, als sie von Ihnen erhalten hätte.
Müsste die Bank dann nicht eine Entschädigung an Sie zahlen, weil Sie gekündigt haben? Rein mathematisch betrachtet mag das stimmen, in der Realität wird keine Bank derart verfahren. Dennoch werden Sie zumindest in den Genuss einer niedrigeren Entschädigungszahlung kommen. Sie kommen nicht um diese herum, denn sie bedeutet für die Bank eine wichtige Einnahmequelle.
Doch immerhin fällt die Zahlung niedriger aus. Es kann daher für Sie sinnvoll sein, die Ablösung der Hypothek auf eine Zeit zu legen, in der die Zinsen bereits im Steigen begriffen sind. In jedem Fall wird die Bank als Gewinner aus einer solchen Situation herausgehen, doch mit ein wenig Geschick können Sie zumindest dafür sorgen, dass der Gewinn bzw. Ihr Verlust nicht ganz so hoch ausfällt.
Nicht immer ist die Entscheidung für eine Immobilie von Dauer. Möchten Sie das über die Hypothek finanzierte Eigenheim wieder verkaufen, stehen Sie vor einem verwalterischen Problem. Am einfachsten für alle Beteiligten ist es dann, wenn die Hypothek auf den neuen Eigentümer übertragen wird.
Das setzt allerdings das Einverständnis der Bank voraus. Sie muss sich mit der Übertragung an sich ebenso wie mit der Bonität des neuen Hypothekennehmers einverstanden erklären.
Festhypothek vs. Libor-Hypothek
Der Abschluss einer Festhypothek schützt Sie davor, dass die Zinsen steigen und sich Ihre Hypothek plötzlich verteuert. Doch die Sache hat einen Haken, denn Sie profitieren umgekehrt auch nicht von sinkenden Zinsen.
Fallen die Zinssätze auf dem Geldmarkt enorm, zahlen Sie einen hohen Preis für die Sicherheit der anfangs für gut verhandelt geglaubten Zinsen. Möchten Sie aus dem Hypothekarvertrag aussteigen, wird das wie oben geschildert teuer. Es kann daher sinnvoll sein, besser gar nicht auf eine Festhypothek zu setzen, sondern – wie so viele andere Kreditnehmer jetzt auch – den Weg mit der Libor-Hypothek zu beschreiten.
Bei dieser ist die Marge fixiert, der Zinssatz kann sich anpassen. Natürlich kann er auch nach oben gehen, dies ist das geringe Risiko, das bleibt. Spätestens dann, wenn Sie die Ablösung der bestehenden Hypothek überdenken, sollten Sie eine Libor-Hypothek in Erwägung ziehen.
Sie sparen dann zwar nicht mehr für die nun abzulösende Hypothek, jedoch wenigstens für die Zukunft und den noch zu finanzierenden Restbetrag. Dies ist natürlich auch abhängig davon, wie hoch die Kreditbelastung noch ist und ob sich das geringfügig höhere Risiko lohnt.
Steuern gegen Zinsen
Die Vorfälligkeitsprämie kann sich steuermindernd auswirken, darauf haben wir bereits hingewiesen. Es kann sich also trotz der Zahlung dieser Strafgebühr immer noch lohnen, die Hypothek vorzeitig abzulösen, weil die Steuerersparnis die Mehrkosten mehr als aufwiegt.
Die Vorfälligkeitsprämie wird in der Steuererklärung dort erwähnt, wo auch die normalen Schuldzinsen aufzuführen sind. Wichtig: Die Zinskosten dürfen nicht höher sein als 50´000 Franken im Jahr.
Ob sich die vorzeitige Auflösung der Hypothek lohnt oder nicht, ist von den neuen Konditionen abhängig, die von der anderen Bank geboten werden. Ausserdem muss der steuerliche Aspekt berücksichtigt werden. Stellen Sie die Kosten, die Ihnen durch die Ablösung entstehen, den Beträgen gegenüber, die Sie einsparen können.
Damit erhalten Sie Klarheit und erfahren genau, ob sich am Ende ein für Sie positives Ergebnis erwarten lässt oder nicht. Nutzen Sie für einen Vergleich der Anbieter unbedingt einen Hypothekenvergleich. Somit finden Sie binnen weniger Minuten den günstigsten Anbieter, mit dem sich die Ablösung wahrscheinlich lohnen wird.
Fazit: Lohnend oder nicht?
Die Ablösung einer Hypothek ist möglich, kommt einen Kreditnehmer aber nicht selten teuer zu stehen. Es ist daher empfehlenswert, sich vorab ein Bild über alle entstehenden Kosten zu machen. Erstellen Sie eine Checkliste mit den Kosten, ihnen stellen Sie die Einsparungen gegenüber.
Zu diesen gehören die steuerlichen Aspekte ebenso wie die zu erwartenden Zinsen. Ergibt sich dabei eine grosse Differenz und überwiegen die Kosten, lohnt sich die Ablösung nicht. Die einzelnen Massnahmen sind dann nicht ausreichend, um die Gebühren wieder aufzuwiegen.
Um das zu umgehen, sollten Sie bereits vor dem Abschluss des Hypothekarvertrags darüber nachdenken, wie lange Sie sich an einen Anbieter binden wollen. Viele Banken bieten für eine Festhypothek mit der Dauer von zehn Jahren schlechtere Zinssätze als für Hypotheken, die nur auf fünf Jahre festgeschrieben sind.
Sie gehen damit zwar das Risiko höherer Zinsen zum Zeitpunkt der Fortschreibung der Hypothek ein, doch gleichzeitig ist das Risiko für eine sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung geringer. Vergleichen Sie gut und wägen Sie ab, was für Sie wichtig und richtig ist!
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